И является ли водопровод причиной для расторжения договора аренды с администрацией?

Иван, добрый день!

Во-первых, важное уточнение по терминологии. Скорее всего, речь идет не о «водоохранной зоне» (которая устанавливается для рек, озер и других водных объектов), а об охранной зоне водопровода (или санитарно-защитной полосе). Это ключевой момент, так как для них действуют разные режимы использования.Строительство капитальных зданий и сооружений непосредственно над водопроводом и в пределах его охранной зоны категорически запрещено.

Здравствуйте, Иван.

по всей длине участка проходит водопровод с водоохранной зоной 4м.

 Если по земельному участку проходит подземный водопровод, в отношении него устанавливается зона с особыми условиями использования территории (охранная зона инженерной сети) в соответствии со ст. 56 Земельного кодекса РФ и специальными правилами эксплуатации систем водоснабжения.

Как правило, размер охранной зоны составляет не менее 2 метров от оси трубопровода в каждую сторону.

В пределах охранной зоны строительство капитальных объектов допускается только при наличии согласования с собственником инженерной сети.

или построить дом с применением свайно-ростверкого фундамента над водоохранной зоной.

 Дом на свайно-ростверковом фундаменте является объектом капитального строительства, поскольку имеет прочную связь с землей и не может быть перемещён без несоразмерного ущерба (ст. 1 ГрК РФ).

Если дом предполагается к постановке на кадастровый учет как объект недвижимости, он относится к объектам капитального строительства.

На практике ресурсоснабжающие организации редко дают согласие на размещение жилых домов в охранной зоне и, как правило, требуют переноса сети за счёт заявителя либо отказывают в согласовании.

уменьшить водоохранную зону

 Самостоятельно — нет.

Размер зоны устанавливается нормативно.

Изменить её можно только при реконструкции сети, при переносе трубы, либо если фактическое расположение сети не соответствует данным ГПЗУ.

Иногда бывает, что труба давно не эксплуатируется или нанесена ошибочно — поэтому Ваш запрос о собственнике водопровода абсолютно правильный шаг.

возможно ли перенести водопровод

 Да, перенести водопровод возможно, но только при соблюдении установленных процедур.

Перенос допускается по согласованию с собственником сети (водоканал, администрация и т.п.), на основании выданных технических условий,  с разработкой проектной документации,  с выполнением работ специализированной организацией, и, соответственно,  с последующим вводом в эксплуатацию

Как правило, расходы несёт инициатор переноса.

Если собственник сети не согласует перенос (например, из-за технической невозможности или стратегического значения линии), обязать его перенести трубу практически невозможно.

Возможно ли строительство не капитального дома на участке ижс, который находится в аренде?

 Да, формально возможно разместить некапитальное строение на участке ИЖС, находящемся в аренде.

Некапитальным считается объект не имеющий прочной связи с землёй, который можно демонтировать и переместить без ущерба (ст. 1 ГрК РФ).

Но!  Такой объект не будет жилым домом в юридическом смысле, зарегистрировать его как жилой нельзя, оформить регистрацию (прописку) невозможно,  администрация может проверить соответствие разрешённому использованию

Если цель — именно жилой дом с регистрацией, некапитальный вариант проблему не решает.

является ли водопровод причиной для расторжения договора аренды с администрацией?

 Да, может являться основанием, но не автоматически.

Если:

-  участок предоставлен для ИЖС
— при аукционе и в договоре не было указано об ограничениях
— в ЕГРН отсутствовали сведения об охранной зоне
— и из-за водопровода строительство жилого дома фактически невозможно

то это может расцениваться как передача участка с существенным недостатком.

ст. 612 ГК РФ — передача имущества с недостатками, 

ст. 451 ГК РФ — существенное изменение обстоятельств

В таком случае можно требовать расторжения договора, либо предоставления равноценного участка

Но сначала желательно получить официальное подтверждение невозможности строительства.

Добрый день! А что если, учитывая наличие охранной зоны и самого объекта — водопровода, можно попросить у администрации разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на основании ст 40 ГрК РФ. Вам достаточно будет места для строительства жилого дома? 

 Каким образом можно все таки построить дом на водопроводе, возможно ли перенести водопровод, уменьшить водоохранную зону или построить дом с применением свайно-ростверкого фундамента над водоохранной зоной.

получить разрешение на отклонение, перенести водопровод за свой счет (если была документации о его прокладке и разрешения), на самом объекте строить без согласования с правообладателем нельзя. 

Возможно ли строительство не капитального дома на участке ижс, который находится в аренде?

возможно, но не жилого дома, какого -то другого объекта, потому что учитывая все коммуникации и т.д. жилой дом считать некапитальным очень сложно, перенести его без ущерба для постройки маловероятно. 

И является ли водопровод причиной для расторжения договора аренды с администрацией?

если в результате ваших запросов, получения ГПЗУ, получения отказа или разрешения на отклонение строительство жилого дома будет невозможным, то да это повод для расторжения.