Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос такой, освобождаюсь ли я от уплаты налога за проданную квартиру в такой ситуации?
Вопрос по налоговому закону 382-фз об освобождении от налога семей с детьми при продаже раньше срока владения..
Ситуация такая ,у меня двое детей до 18 лет ,в апреле того года я продала подаренную мне мамой квартиру площадью 34м, до апреля этого года (в налоговый период) собираюсь покупать квартиру 43 м .при этом у меня в собственности есть 1/3 доля в квартире площадью 77 м, а так же на момент продажи я была в браке, у бывшего мужа есть 1/2 доля в квартире площадью 51м.
Вопрос такой , освобождаюсь ли я от уплаты налога за проданную квартиру в такой ситуации??)
Просьба отвечать тем кто в этом разбирается ! На практике !)
Здравствуйте Марта!
Чтобы определить, освобождаетесь ли вы от уплаты НДФЛ при продаже квартиры в вашей ситуации, необходимо проверить соблюдение всех пяти условий, предусмотренных п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (введён Федеральным законом от 29.11.2021 №382-ФЗ).
Условия для освобождения от НДФЛ
1. Наличие двух и более детей.На дату перехода права собственности на проданную квартиру к покупателю вы должны быть родителем или усыновителем не менее двух детей, не достигших 18 лет (или 24 лет, если дети обучаются по очной форме).
2. Покупка нового жилья в установленный срок. Новое жильё должно быть приобретено в том же календарном году, когда была продана старая квартира, либо не позднее 30 апреля следующего года. Если квартира покупается по договору долевого строительства, должна быть внесена полная оплата (без учёта доплат за дополнительные метры).
3. Улучшение жилищных условий. Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость (с учётом совокупных долей налогоплательщика, супруга и детей) должны превышать соответствующие показатели проданной квартиры. В вашем случае: площадь новой квартиры (43 м²) больше площади проданной (34 м²), что соответствует условию.
4. Ограничение по кадастровой стоимости проданного жилья. Кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн рублей. Если она может быть определена, это условие должно соблюдаться независимо от размера продаваемой доли.
5. Отсутствие другого жилья, превышающего 50% площади приобретаемого. На момент продажи у вас, вашего бывшего супруга и детей в совокупности не должно быть в собственности другого жилья, общая площадь которого превышает 50% площади приобретаемой квартиры. При этом учитывается не общая площадь всех других помещений, а только тех, чья площадь превышает площадь приобретаемого жилья.
Анализ вашей ситуации
Условие 5 — ключевое в вашем случае. У вас есть 1/3 доля в квартире площадью 77 м², а у бывшего мужа — 1/2 доля в квартире площадью 51 м². Необходимо рассчитать, превышает ли совокупная доля в этих помещениях 50% площади приобретаемой квартиры (43 м²).
— Ваша доля в квартире 77 м²: 1/3 × 77 м² = 25,67 м².
— Доля бывшего мужа в квартире 51 м²: 1/2 × 51 м² = 25,5 м².
— Совокупная площадь долей: 25,67 м² + 25,5 м² = 51,17 м².
51,17 м² превышает 50% от площади приобретаемой квартиры (43 м² × 50% = 21,5 м²). Таким образом, пятое условие не соблюдается и вы не можете претендовать на освобождение от НДФЛ при продаже квартиры по закону 382-ФЗ.
Дополнительные замечания
— Если бы вы состояли в браке на момент покупки нового жилья, учитывались бы доли всех членов семьи, включая бывшего супруга, если он остаётся собственником доли в другом жилье.
— Если кадастровая стоимость проданной квартиры превышает 50 млн рублей, это также станет препятствием для освобождения от налога.
Здравствуйте, Марта!
Освобождение от НДФЛ при продаже жилья семьями с двумя несовершеннолетними детьми регулируется п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Льгота применяется независимо от минимального срока владения, если соблюдены все условия закона. Одним из обязательных условий является отсутствие у налогоплательщика и членов семьи иного жилого помещения либо наличие такого помещения площадью не более 50% площади проданного объекта. В вашей ситуации проданная квартира имела площадь 34 м². 50% от неё составляет 17 м². Ваша 1/3 доля в квартире 77 м² составляет 25,67 м², что превышает допустимый предел. Следовательно, формально условие п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ не соблюдено. Налоговые органы применяют буквальное толкование льготных норм. Льготы носят заявительный характер и применяются при строгом выполнении всех условий. В случае отказа возможны доначисления, пени (ст. 75 НК РФ) и штраф по ст. 122 НК РФ. Альтернативой может быть применение имущественного вычета по ст. 220 НК РФ.
Если наш ответ был Вам полезен, будем рады оценке.
И доли не суммируются если они в разных квартирах
Вы правы в одном — сравнивается не проданная квартира «сама по себе», а наличие иного жилья на дату продажи.
Но давайте разберём строго по норме закона, без домыслов.
Ключевая норма — п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (действующая редакция).
Именно она регулирует освобождение семей с двумя и более детьми при продаже жилья ранее минимального срока владения.
Сравнение действительно происходит с площадью проданного объекта — это прямо следует из формулировки п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
В норме указано: учитывается наличие иного жилого помещения, общая площадь которого превышает 50% общей площади проданного жилого помещения.
Закон не предусматривает сравнение с приобретаемым жильём для этого критерия.
Доли в разных квартирах не «суммируются», но каждая доля оценивается отдельно.
Если хотя бы одна доля превышает 50% от проданного объекта — условие не выполнено.
п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ — условие о 50% площади проданного объекта.
Ваша 1/3 доля в 77 м² = 25,67 м².
Если проданная квартира 34 м² → 50% = 17 м².
25,67 > 17 → формально превышение.
Как это проверяет инспекция
1.На дату продажи выгружается ЕГРН.
2.Определяется площадь проданного объекта.
3.Считается 50%.
4.Считается площадь вашей доли (пропорционально).
5.Если превышение — отказ.
Важно
Доли в разных квартирах действительно не суммируются между собой, но закон не говорит о суммировании — он говорит о наличии иного жилого помещения, площадь которого превышает 50%.
Если хотя бы один объект превышает лимит — льгота не применяется.
Марта, здравствуйте.
По продаже 2025 года действует прежняя редакция п. 2.1 ст. 217.1 НК. Актуальная применяется с 01.01.2026.
Продали 34 кв м, купите взамен 43 кв м.
В срок до 30.04.2026 по встречной покупке вторички ( готовой квартиры) должна пройти регистрация права собственности, при покупке новостройки по дду -до этой даты должен быть зарегистрирован договор и полностью оплачен. Это условия по срокам.
Сравниваем иное жилье на дату регистрации перехода права собственности при продаже 34 кв м, учитывается иное жилье налогоплательщика, его супруга, его детей до 18 лет.
В жилье, большей площади, чем приобретаемое взамен доля всех вышеперечисленных членов семьи не должна быть более 50%, т е более 1/2
Иное жилье:
️ у вас квартира 77 кв м -доля 1/3
не мешает льготе, если в этой квартире нет долей ваших детей до 18 и вашего супруга, т е это ваша личная доля, другие сособственники долей совсем иные лица
️у мужа квартира 51 кв м -доля 1/2
не мешает льготе, если в этой квартире нет долей ваших детей до 18 и вашей доли, т е это личная доля мужа, другие сособственники долей совсем иные лица
При таком варианте по льготе вы пройдете.
Налоговая не видит вашу льготу, поэтому после покупки в срок до 30.04.2026 надо подать пояснения по продаже, приложить все подтверждающие документы и получить ответ, что обязанность по подаче декларации за 2025 год у вас отсутствует.
С уважением, Алсу Булатова
Юрист| Налоговый консультант|Риэлтор
Ссылка на профиль pravoved.ru/lawyer/2881969/
-Законная оптимизация налогов физлиц, юрлиц и ИП
-Декларации 3НДФЛ| Пояснения в ФНС|
-Досудебное обжалование решений ФНС
-Отчет юриста о проверке при покупке недвижимости и выполнение рекомендаций создадут алиби добросовестного приобретателя
-Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью онлайн по РФ
условие п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ не соблюдено поэтому льгота не положена в Вашем случае.