Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Третий собственник не заинтересована в использовании общего имущества; не оплачивает жилищно-коммунальные
Доля каждого из трех собственников однокомнатной квартиры незначительна и составляет 1/3 общего имущества. Стороны членами одной семьи не являются. Собственники в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось.
Всеми тремя собственниками принят единственно разумный выход - продажа всей квартиры с распределением выручки пропорционально размеру своих долей.
Третий собственник не заинтересована в использовании общего имущества; не оплачивает жилищно-коммунальные услуги; нарушает права других двух собственников, препятствуя продажи квартиры: письменного согласия (только устно) на продажу всей квартиры не дает; отказывается от оплаты услуг риэлторов; не подписывает договора продажи квартиры, нереально завышая свою долю по рыночной цене.
Могут ли два собственника подать в суд иск о прекращении долевой собственности третьего собственника с выплатой компенсации путем продажи всей квартиры?
Здравствуйте, Лилия!
Да, такое решение возможно.
Если ответ был полезен, поставьте, пожалуйста, "+".
Добрый день, Лилия
Ситуация у вас классическая для долевой собственности, когда один из совладельцев становится «камнем на шее» и блокирует общее решение.
Короткий ответ: да, вы можете подать в суд, но не на «прекращение права собственности», а на принудительную продажу всей квартиры с выплатой компенсации третьему собственнику. Закон на вашей стороне, но есть жесткие условия.
В Гражданском кодексе есть специальная статья 252, которая регулирует раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли.
Основа первая: право на выдел доли.
Согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре невозможен (а в однокомнатной квартире выделить 1/3 в виде отдельной комнаты с отдельным входом невозможно физически), то собственник, требующий выдела, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками.
Основа вторая: принудительная продажа.
Самый мощный инструмент в вашей ситуации п. 3 ст. 252 ГК РФ. Он гласит: если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, то выделяющийся собственник (в вашем случае это могут быть двое собственников, действующих солидарно) имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками. А если соглашения о способе и условиях выплаты не достигнуто, суд может принять решение о принудительной продаже.
Но есть и п. 4 ст. 252 ГК РФ, который применяется к «неудобным» собственникам: выплата компенсации участнику долевой собственности без его согласия допускается, если:
Доля незначительна. Не может быть реально выделена. Собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества .
В вашем случае все три признака налицо: доля 1/3, выделить ее нельзя, у третьего собственника есть другое жилье, она там не живет и не платит. Это идеальный набор для суда.
Ваш иск должен быть построен на доказательстве того, что дальнейшее существование долевой собственности с этим человеком делает невозможным для вас нормально распоряжаться своим имуществом.
Ваши аргументы:
Доля незначительна. 1/3 от однокомнатной квартиры классическая «незначительная доля», так как выделить в натуре отдельное жилое помещение невозможно.
Отсутствие интереса в использовании. Тот факт, что она живет в другом месте, имеет другую жилплощадь, не платит за ЖКХ, не пытается вселиться, все это доказывает, что квартира ей не нужна как жилье. Ей нужны только деньги от продажи.
Невозможность совместного решения. Вы пытались договориться, но она блокирует продажу, завышая цену. Это подтверждается перепиской или свидетельскими показаниями.
Наличие у нее другого жилья. Это ключевой пункт, который суды всегда учитывают. Если есть другое жилье, значит, лишение ее доли в этой конкретной квартире не оставит ее без крыши над головой.
Суд, скорее всего, назначит проведение судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости квартиры и, соответственно, 1/3 доли. После этого суд может вынести решение:
Обязать двух собственников выплатить третьему стоимость ее доли. Но для этого нужно, чтобы у вас были деньги. Сумма может быть большой, и суд даст срок для выплаты.
Вынести решение о принудительной продаже квартиры с публичных торгов. Это более распространенный вариант. Квартира продается, из вырученной суммы выплачивается стоимость доли третьему собственнику (по результатам оценки), а оставшиеся деньги делятся между вами двумя пропорционально вашим долям (то есть поровну, так как у вас по 1/3).
Важно: при продаже с торгов цена может быть ниже рыночной, поэтому лучше, если у вас есть возможность выкупить ее долю деньгами.
Судебная практика на вашей стороне
Верховный Суд РФ неоднократно высказывался по таким делам. Например, в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2019) указано: «Принудительная выплата участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю допускается, если доля является незначительной, не может быть реально выделена, а собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества». Наличие другого жилья прямое доказательство отсутствия существенного интереса.
Соберите доказательства:
Выписки из ЕГРН на квартиры третьего собственника (докажут наличие другого жилья). Документы, подтверждающие неуплату ЖКХ (справки из УК). Переписка (СМС, ватсап), где она отказывается подписывать договор или завышает цену. Свидетельские показания риэлторов о том, что сделка срывается из-за нее.
Подайте иск в районный суд. В иске требуйте: «Прекратить право долевой собственности ответчицы на 1/3 долю в квартире с выплатой ей компенсации путем продажи квартиры с публичных торгов и распределением вырученных средств».
Участвуйте в экспертизе. Назначьте хорошего оценщика.
После решения суда (если оно будет в вашу пользу) обращайтесь к приставам для организации торгов.
Да, это долгий и затратный путь. Но это единственный законный способ заставить «блокирующего» собственника либо продать, либо выкупить долю. И суд, скорее всего, будет на вашей стороне, так как у вас есть все признаки, указанные в законе.
За ответ можно отблагодарить положительной отметкой или здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4379475/
спасибо большое