Или нужно оповестить опеку и даст ли она разрешение на покупку квартиры у мамы?

Здравствуйте! Это снова Дмитрий Филимонов. Понимаю ваше беспокойство: ситуация с продавцами, которые не готовы ждать, знакома многим, и желание найти надёжный запасной вариант совершенно естественно. Однако, как юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних, я должен сразу обратить ваше внимание на очень важный нюанс, который может сделать предлагаемый вами план невыполнимым.

С учётом актуальных разъяснений Росреестра 2025-2026 годов и сложившейся судебной практики, вопрос покупки квартиры у близких родственников (в том числе у вашей мамы) для ребёнка имеет ключевую особенность.

Можно ли купить квартиру у мамы с участием ребёнка?
Краткий ответ: Нет, по общему правилу это невозможно, если речь идёт о возмездной сделке (купле-продаже).

Почему?
Всё дело в прямом запрете, установленном пунктом 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ. Этот запрет направлен на защиту имущественных прав детей и предотвращение злоупотреблений со стороны родственников. Он гласит, что законные представители ребенка (то есть вы), их супруги и близкие родственники НЕ ВПРАВЕ совершать возмездные сделки с подопечным.

Кто такие близкие родственники?
Согласно ст. 14 Семейного кодекса РФ, к ним относятся :

Родители и дети
Дедушки, бабушки и внуки
Братья и сестры (как полнородные, так и неполнородные)
Ваша мама по отношению к вашему ребенку является бабушкой, то есть близким родственником .

Что это значит на практике?
Орган опеки и попечительства, который выдал вам разрешение на продажу квартиры с долей ребенка, не даст разрешения на покупку квартиры у бабушки (или у дедушки, или у родного брата/сестры). Росреестр, в свою очередь, откажет в регистрации сделки, если она всё же будет заключена, так как это прямое нарушение закона .

Единственное исключение
Закон разрешает только безвозмездную передачу имущества ребенку от близкого родственника. То есть ваша мама могла бы подарить квартиру (или долю в ней) вашему ребенку. Но в вашем случае речь идет о купле-продаже, что под запрет попадает.

Важный нюанс, который может изменить ситуацию
Есть один момент, который иногда позволяет обойти этот запрет, но он требует очень серьёзной юридической проработки и не гарантирует успеха.
В судебной практике есть случаи, когда суды признавали законными сделки между близкими родственниками, если они доказывали, что такая сделка значительно улучшает имущественное положение ребенка (например, увеличивается площадь, стоимость, покупается более комфортное жилье и т.д.). Орган опеки может отказать, но вы сможете обжаловать этот отказ в суде, предоставив неопровержимые доказательства улучшения условий.

Однако, это долгий, сложный и финансово затратный путь с непредсказуемым результатом. В условиях, когда у вас уже есть разрешение на другую квартиру, он вряд ли целесообразен.

Ваши действия в текущей ситуации
Не меняйте цель. У вас уже есть «чистое» разрешение опеки на покупку конкретной квартиры у конкретных продавцов. Это ваше главное преимущество.
Попробуйте договориться с продавцами. Объясните им, что вы — «готовый» покупатель со всеми документами и деньгами, просто вам нужно чуть больше времени на продажу своей квартиры. Предложите внести небольшой аванс или задаток, чтобы «забронировать» квартиру и показать свою серьезность. Это часто срабатывает лучше, чем просто ждать.
Рассмотрите альтернативу с мамой. Если продавцы категорически не согласны ждать, можно изучить вариант, при котором ваша мама дарит вам (или ребенку) деньги на покупку той самой квартиры, на которую у вас уже есть разрешение. То есть она выступает не продавцом, а финансовым помощником. В этом случае состав участников сделки не меняется, и разрешение опеки остаётся действительным.
Резюме
Покупка квартиры у бабушки для ребенка по договору купли-продажи невозможна из-за прямого запрета закона (п. 3 ст. 37 ГК РФ). Орган опеки и попечительства не даст на это согласие.

Ситуация очень тонкая и требует взвешенного решения, чтобы не потерять время и не остаться вообще без вариантов. Чтобы я мог проанализировать тексты ваших разрешений от опеки и подсказать, как лучше выстроить диалог с продавцами или безопасно использовать вариант с мамой, напишите мне в личные сообщения или продолжите диалог здесь. Я помогу вам найти выход с минимальными рисками.

Если моя консультация оказалась Вам полезной, можете поддержать меня по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4310577/
Если остались вопросы или появились новые — пишите в личные сообщения для более развернутой консультации и составления НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ!

С уважением, Дмитрий Филимонов!