Если ИП на УСН купит квартиру и будет её использовать для аренды, может ли он потом подарить эту квартиру своему ребёнку?

Здравствуйте! Спасибо за такой важный и жизненный вопрос. Давайте разберемся с этой ситуацией по шагам, потому что здесь есть один очень тонкий момент, о который спотыкаются многие предприниматели. С одной стороны, всё кажется простым и семейным, а с другой — налоговая может увидеть в этом деле совсем другой сценарий.

Короткий ответ: Да, подарить квартиру ребенку вы, конечно, сможете. Но если вы используете её для бизнеса (сдаете в аренду как ИП), есть огромный риск, что ФНС потребует от вас заплатить налог (УСН 6% или 15%) со всей рыночной стоимости этой квартиры. И сумма там может оказаться очень крупной .

 В чем тут загвоздка? (Спойлер: всё из-за бизнеса)
Для обычных людей (просто физических лиц) дарение недвижимости близким родственникам — это подарок, с которого не нужно платить налог. Это правило четко прописано в Налоговом кодексе (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) .

Но когда в сделке участвует индивидуальный предприниматель, и подарок связан с его коммерческой деятельностью, налоговая смотрит на это иначе. Если квартиру вы купили как ИП и сдаете её как ИП, значит, для закона это уже не просто ваша личная квартира, а инструмент для получения прибыли.

И вот здесь начинается самое интересное:

Если дарите ВЫ (ИП): По общему правилу, передача имущества в рамках дарения не является реализацией, и начислять налог со стоимости подарка вам не нужно. Казалось бы, всё хорошо.
Но! Самое важное — если ребенок (одаряемый) потом начнет делать с квартирой что-то коммерческое. И вот тут кроется главная опасность.
Главный риск: Если ваш ребенок, получив квартиру в подарок, тоже имеет статус ИП (или зарегистрируется позже) и продолжит ваше дело — сдавать эту квартиру в аренду, — налоговая может объединить эти события. Суды в таких случаях часто поддерживают инспекторов: они говорят, что раз имущество предназначено для бизнеса, то и дарение происходит в рамках предпринимательской деятельности. А значит, у одаряемого (вашего ребенка) возникает внереализационный доход в виде рыночной стоимости квартиры. И с этого дохода ребенок должен будет заплатить налог по УСН .

Представьте: подарили вы квартиру за 10 млн рублей, дочка сдает её, а через год налоговая говорит: «А с каких это пор вы, дочка-ИП, получили внезапный доход 10 млн рублей и не заплатили с него налог?». И доначисляет 6% (или 15%) от этой суммы, плюс пени и штрафы.

 Живой пример из практики (чтобы было понятнее)
Было дело (рассматривали в судах), когда мама-ИП подарила дочке-ИП недвижимость, которую мама сдавала в аренду. Дочка тут же эту недвижимость продала. Налоговая посчитала, что это была схема для ухода от налогов, и доначислила маме и дочке в общей сложности миллионы рублей. Суды встали на сторону налоговой, потому что сделка была явно связана с бизнесом .

 А что, если все-таки подарить, но без налогов?
Самый безопасный вариант выглядит так:

Квартира должна принадлежать вам как физическому лицу, а не как имущество ИП.
На момент дарения она не должна сдаваться в аренду в рамках вашей предпринимательской деятельности. Лучше, если пройдет время после прекращения арендных отношений.
Ваш ребенок на момент получения подарка и в будущем не должен использовать её для бизнеса (то есть не сдавать, не продавать как ИП). Квартира должна остаться просто личным активом.
Но даже в этом случае, если налоговая заподозрит, что вы специально «вывели» квартиру из бизнеса перед дарением, могут быть вопросы. Все будет зависеть от деталей и доказательств.

 Что делать и как подстраховаться?
Ситуация не из разряда «запрещено», но она из разряда «высокорискованная». Чтобы спать спокойно, нужно действовать наверняка.

Оцените масштаб: Узнайте рыночную стоимость квартиры. Умножьте её на 6% (или 15%). Готовы ли вы или ваш ребенок отдать эти деньги государству, если придет проверка?.
Проверьте статус: Если у вашего ребенка нет статуса ИП и он не планирует его получать в ближайшее время (или планирует, но для другого вида деятельности), рисков меньше.
Разделяйте личное и бизнес: Постарайтесь, чтобы в момент дарения квартира была «чиста» от бизнеса. Расторгните договоры аренды, снимите с учета в налоговой как объект, используемый в деятельности (если ставили на учет).
Итог
Подарить квартиру можно, но нужно быть готовым к спору с налоговой, если вы продолжите использовать её как бизнес-актив. Это та ситуация, где дьявол кроется в деталях.

Если моя консультация оказалась Вам полезной, можете поддержать меня по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4310577/

Конечно, каждый случай уникален, и окончательное решение зависит от нюансов вашего бизнеса и планов ребенка. Если остались вопросы или появились новые — пишите в личные сообщения для более развёрнутой консультации и составления необходимых документов! Я помогу составить договор дарения так, чтобы минимизировать риски, и подскажу, как правильно подготовиться к сделке.

С уважением, Дмитрий Филимонов!