Можем ли мы что то сделать, чтоб вернуть задаток?

Здравствуйте Алина!

Ситуация действительно неприятная и юридически непростая, но ваши шансы вернуть задаток есть. Главный козырь в вашей руке — это неспособность продавца выполнить своё обязательство по передаче земли и, вероятно, его недобросовестное поведение.

Давайте разберем вашу ситуацию по шагам и определим план действий.

Почему вы можете вернуть задаток
Существенное нарушение со стороны продавца: невозможность передать землю. Это ваш самый сильный аргумент.

Продавец ввел вас в заблуждение относительно статуса 3 соток. Разрешение на пользование землей не дает ему права передать вам этот участок по договору купли-продажи или переуступки прав аренды.
В ситуациях с землей, предоставленной в безвозмездное пользование, переуступка прав, как правило, невозможна без согласия собственника (администрации) и проведения новых торгов. Фактически продавец пытался продать вам то, чем не мог распоряжаться.
Так как этот земельный участок является частью единого объекта (дом с участком), невозможность его передачи делает сделку в целом несостоявшейся по вине продавца. Это является основанием для расторжения соглашения и возврата задатка, так как обязательства не могут быть исполнены надлежащим образом.
Невозможность использования маткапитала как объективное обстоятельство.

Ваша попытка использовать маткапитал сорвалась не по вашей прихоти, а из-за требования закона: администрация не признала дом пригодным для проживания. Средства маткапитала нельзя направить на покупку дома, не пригодного для жилья, или на ремонт. Это объективное препятствие, которое вы пытались преодолеть (покупали оборудование, заказывали заключение), но оно не зависело от вашего желания.
Недобросовестное поведение продавца.

Продавец, продолжая показывать дом другим покупателям после получения задатка, нарушил ваши договоренности. Это подтверждает, что он не был намерен добросовестно исполнить сделку именно с вами, что также может быть аргументом в суде.
Что нужно сделать прямо сейчас (план действий)
Учитывая, что сегодня последний день срока по предварительному договору (ПДКП), действовать нужно быстро и грамотно.

Шаг 1. Зафиксируйте свою позицию письменно (СРОЧНО!).
Вам необходимо направить продавцу официальное уведомление (претензию) о расторжении соглашения о задатке и требовании вернуть деньги. Сделать это нужно до истечения срока ПДКП, чтобы не создавать впечатление, будто вы просрочили сделку.

Способ отправки: Либо вручить лично под подпись на вашем экземпляре, либо отправить ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении (через Почту России). Это даст вам доказательство того, что вы уведомили его вовремя.
Что писать:

Укажите, что отказываетесь от заключения основного договора купли-продажи.
Основание: существенное нарушение условий продавцом — невозможность передать в собственность (или законное пользование) 3 сотки земли, которые являются неотъемлемой частью приобретаемого объекта, а также предоставление недостоверной информации о статусе этой земли.
Ссылайтесь на то, что в связи с этим сделка не может состояться по вине продавца.
Требуйте возврата суммы задатка в размере 150 000 руб.
Шаг 2. Юридическая квалификация ваших требований.
В претензии и, если дойдет до суда, настаивайте на том, что деньги должны быть возвращены, так как обязательство не было исполнено по вине продавца.

Согласно ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (продавец), она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Вы можете потребовать 300 000 руб.
Но для начала можно требовать возврат хотя бы 150 000 руб., чтобы решить дело миром. Если он откажется, в суде вы сможете требовать уже двойную сумму.
Шаг 3. Аргументы при разговоре с продавцом.
Если будете общаться лично или по телефону, делайте акцент на том, что сделка сорвалась из-за него. Он не мог предоставить чистый объект (дом + участок целиком). Это не ваш каприз («передумали»), а его неспособность выполнить условия. Напомните ему о том, что вы потратили силы и деньги на попытки решить вопрос с маткапиталом, и что он продолжал показывать дом.

Что делать, если продавец откажется возвращать деньги?
Досудебная претензия. Описанный выше шаг 1 — это и есть досудебная претензия.
Подготовка к суду.

Соберите все доказательства:

Соглашение о задатке.
Распечатки/скриншоты объявлений на Авито с датами после подписания соглашения.
Документы от кадастрового инженера и переписка о покупке оборудования (подтверждение ваших попыток исполнить сделку).
Документы от продавца о статусе 3 соток (то самое «разрешение пользоваться»).
Копия претензии и почтовая квитанция об ее отправке.
Исковое заявление. В суде требуйте:

Признать соглашение о задатке расторгнутым.
Взыскать с продавца сумму задатка в размере 150 000 руб. (или двойную сумму — 300 000 руб., если будете настаивать на его вине).
Взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).
Взыскать судебные расходы (госпошлина, услуги юриста).
Резюме: Не ждите. Сегодня же готовьте письменное уведомление. Ваша позиция сильна тем, что продавец не может выполнить свои обязательства по передаче земли. Не бойтесь суда — закон в данном случае на стороне добросовестного покупателя, который столкнулся с невозможностью исполнения сделки по вине продавца