Достаточно ли правильно оформленного договора или необходима еще какая документация?

Для того чтобы доверенное лицо выступало в качестве выгодоприобретателя и самостоятельно уплачивало налоги с доходов от сдачи квартиры в аренду, необходимо правильно оформить договор аренды и, возможно, заключить дополнительное соглашение или оформить доверенность, которая позволит доверенному лицу получать денежные средства и распоряжаться ими. При этом, согласно законодательству, доход от сдачи квартиры в аренду является доходом собственника. Чтобы налоги уплачивало доверенное лицо, необходимо, чтобы оно было уполномочено собственником на получение дохода и уплату налогов, либо чтобы оно само стало плательщиком налога (например, зарегистрировавшись как ИП или самозанятый).

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Доверенность, выданная собственником квартиры доверенному лицу, должна содержать полномочия на подписание договоров аренды и получение денежных средств. Если доверенность предусматривает право доверенного лица получать денежные средства, то договор аренды может быть заключен с указанием, что оплата будет производиться непосредственно доверенному лицу. В этом случае, согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ, сделка, совершенная представителем от имени представляемого в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (собственника).

Однако, доход, полученный по договору аренды, является доходом собственника квартиры. Чтобы доверенное лицо могло самостоятельно уплачивать налоги с этого дохода, необходимо, чтобы оно было надлежащим образом уполномочено собственником на получение и уплату налогов.

Возможны следующие варианты оформления:

Вариант 1: Доверенность с правом получения дохода и распоряжения им. В доверенности, помимо права подписывать договоры аренды, должно быть четко прописано право доверенного лица получать арендную плату и самостоятельно распоряжаться полученными денежными средствами, включая уплату налогов. В договоре аренды указывается, что оплата производится доверенному лицу. В этом случае, если доверенное лицо не зарегистрировано как индивидуальный предприниматель (ИП) или самозанятый, оно будет самостоятельно исчислять и уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) как физическое лицо, получающее доход от источников в РФ (подпункт 4 пункта 1 статьи 208 НК РФ). Если доверенное лицо является ИП или самозанятым, оно будет уплачивать налоги в соответствии с выбранным налоговым режимом.
Вариант 2: Агентский договор. Собственник квартиры может заключить с доверенным лицом агентский договор. По такому договору агент (доверенное лицо) обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала (собственника) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (пункт 1 статьи 1005 ГК РФ). В рамках агентского договора можно предусмотреть, что агент получает арендную плату, удерживает свое вознаграждение, а оставшуюся сумму перечисляет собственнику, при этом самостоятельно уплачивая налоги с полученного дохода (если это предусмотрено условиями договора и статусом агента).
Вариант 3: Договор безвозмездного пользования (ссуды) с правом сдачи в аренду. Собственник может передать квартиру доверенному лицу по договору безвозмездного пользования (ссуды), включив в договор условие о праве ссудополучателя (доверенного лица) сдавать квартиру в аренду третьим лицам от своего имени. В этом случае доверенное лицо, сдавая квартиру в аренду, будет получать доход как самостоятельный арендодатель и самостоятельно уплачивать налоги с этого дохода. При этом собственник квартиры не получает дохода и, соответственно, не уплачивает налоги. Для такого варианта не требуется нотариальная доверенность, достаточно договора безвозмездного пользования.
Если доверенное лицо является организацией или ИП, и получает доход от сдачи квартиры в аренду, то оно выступает в качестве налогового агента или самостоятельного плательщика налогов в зависимости от своего статуса и условий договора.

Как оформить договор аренды, чтобы доверенное лицо было и выгодоприобретателем и платил налоги бы выгодоприобретатель т.е. доверенное лицо, а не собственник квартиры? Достаточно ли правильно оформленного договора или необходима еще какая документация?

 Добрый день! Если цель избавить собственника от налоговых обязательств по доходу от сдачи в аренду квартиры про доверенность можете забыть, хоть трижды генеральной она будет. Между собственником и лицом которое будет сдавать квартиру жильцам нужен именно договор и именно договор между ними т.к. никакой договор с конечным жильцом никак ситуацию не поменяет. Если цель нулевой налог у собственника то договор должен быть безвозмезным, но если получатель ссуды будет, например, ИП на УСН то на нем будет дополнительная налоговая нагрузка. Если нужна грамотная консультация по законной налоговой оптимизации (а не бред, сгенерированный ИИ, как в ответе выше) пишите мне в чат.