Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
177 риски для изъятия моей квартиры А?
В 2021 году я купил квартиру А. Документы все были проверены, уверен, что сделка прошла юридически чисто. Мой продавец на вырученные деньги в тот же день по альтернативной сделке купил квартиру Б (больше по площади и с приминением ипотечных средств) у граждан, постоянно проживающих заграницей. Договора юридически между собой не связаны, но связаны способом оплаты (аккредитив). Прошло около 5 лет. В случае, если продавцы квартиры Б попытаются оспорить их договор с продавцами квартиры А по ст 177, могут ли меня привлечь к такому иску в качестве ответчика или третьего лица?
Создает ли успешное оспаривание сделки по квартире Б (по ст. 177) риски для изъятия моей квартиры А? Насколько защищает мой статус добросовестного приобретателя и истекший срок исковой давности?
И могут ли вообще выиграть иск по ст 177 продавцы квартиры Б, учитывая, сто их было 3-ое молодых собственников, они активно участвовали в сделке, отчитались о получении средств и приезжали из-за границы для исправления документов в разгар сделки?
Здравствуйте, Илья!
В вашей ситуации важно учитывать несколько аспектов: связь между сделками, статус добросовестного приобретателя, срок исковой давности и шансы на успех иска по ст. 177 ГК РФ.
Возможность привлечения к иску
Вы, как покупатель квартиры А, не являетесь стороной сделки по квартире Б и напрямую не связаны с ней юридически. Тот факт, что оплата по сделкам была связана через аккредитив, не делает вас участником сделки с квартирой Б. Поэтому привлечь вас в качестве ответчика по иску о признании недействительной сделки с квартирой Б нельзя. Возможно, вас могут привлечь в качестве третьего лица, если суд посчитает, что обстоятельства вашей сделки имеют значение для рассмотрения дела (например, для установления цепочки движения средств или проверки добросовестности продавца квартиры А). Однако это будет зависеть от конкретных обстоятельств дела и позиции суда.
Риски для вашей квартиры А
Оспаривание сделки с квартирой Б само по себе не влечёт автоматического риска изъятия вашей квартиры А. Эти сделки юридически не связаны, и признание недействительной сделки с квартирой Б не влияет на вашу собственность, если только не будет доказано, что ваша сделка была частью единой мошеннической схемы (что маловероятно при отсутствии прямых юридических связей между сделками).
Однако если в рамках иска по квартире Б будет доказано, что продавец квартиры А действовал недобросовестно (например, в рамках единой мошеннической схемы), это может косвенно повлиять на вашу ситуацию. Но даже в этом случае ваша защита будет определяться статусом добросовестного приобретателя.
Статус добросовестного приобретателя
Согласно ст. 302 ГК РФ, добросовестным считается приобретатель, который возмездно приобрёл имущество у другого лица, не имевшего права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не должен был знать.
Чтобы суд признал вас добросовестным приобретателем, необходимо доказать:
вы приобрели квартиру А возмездно;
вы не знали и не должны были знать о том, что продавец не имел права отчуждать имущество;
перед сделкой вы предприняли разумные меры для проверки чистоты сделки (например, запросили выписку из ЕГРН, проверили правоустанавливающие документы, убедились в дееспособности продавца).
Если суд признает вас добросовестным приобретателем, то даже при признании сделки с квартирой А недействительной (что маловероятно при отсутствии прямых нарушений в вашей сделке) истребовать квартиру у вас смогут только в случае, если она выбыла из владения собственника помимо его воли (например, при мошенничестве). В остальных случаях вы сохраните право на квартиру.
Истекший срок исковой давности
Срок исковой давности по оспоримым сделкам (к которым относится ст. 177 ГК РФ) составляет 1 год. Он начинает течь со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.
Поскольку с момента сделки прошло 5 лет, срок исковой давности по иску о признании сделки с квартирой Б недействительной, скорее всего, пропущен. Восстановить его можно только в исключительных случаях (например, если у истца были уважительные причины не обращаться в суд в течение срока давности — тяжёлая болезнь, беспомощное состояние и т. п.).
Шансы на успех иска по ст. 177 ГК РФ
Статья 177 ГК РФ позволяет признать сделку недействительной, если она совершена гражданином, который в момент её совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Факторы, которые могут снизить шансы на успех такого иска:
Активное участие собственников в сделке. Если они самостоятельно участвовали в сделке, приезжали для исправления документов, это свидетельствует о том, что они осознавали свои действия.
Отчёт о получении средств. Факт получения денег и отсутствие претензий в момент сделки говорит о том, что собственники действовали добровольно.
Отсутствие доказательств состояния, исключающего дееспособность. Для признания сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ необходимо доказать, что в момент её совершения лицо не понимало значение своих действий или не могло ими руководить. Это требует серьёзных доказательств, например, результатов судебной психиатрической экспертизы.
Если истцы не смогут доказать эти обстоятельства, их иск, скорее всего, будет отклонён.
Рекомендации
Сохраните все документы, связанные со сделкой по квартире А (договор, выписку из ЕГРН, расписки, правоустанавливающие документы продавца и т. д.). Они понадобятся для подтверждения вашей добросовестности.
Если вас привлекут к делу в качестве третьего лица, обратитесь к юристу для защиты своих интересов.
Следите за развитием ситуации с иском по квартире Б — это может повлиять на вашу позицию, если будет доказано, что сделки были частью единой схемы.
Было приятно помочь Вам!
Если полученная консультация была Вам полезна, буду благодарен за Ваш положительный отзыв (+) и благодарность.
В случае необходимости юридической поддержки, дополнительной консультации или помощи в подготовке документов, Вы можете обращаться ко мне в чате для оперативной помощи.
С уважением, Алексей!