Чтобы была возможность продавать его клиентам под семейную ипотеку

Здравствуйте Виталий! 

Чтобы построить дом на продажу и впоследствии реализовать его как ИП, необходимо учесть несколько важных аспектов, связанных с правовым статусом имущества, требованиями к строительству и налогообложением.

Переоформить земельный участок с физического лица на ИП невозможно так как имущество индивидуального предпринимателя неотделимо от имущества физического лица. Согласно Гражданскому кодексу РФ, предприниматель отвечает по обязательствам всем своим имуществом, и распоряжаться им (в том числе использовать в предпринимательской деятельности) он может без дополнительных правоустанавливающих документов.

Таким образом, даже если вы используете участок в предпринимательской деятельности (для строительства дома с целью продажи), перерегистрация права собственности не требуется. Достаточно иметь свидетельство о праве собственности на землю, оформленное на физическое лицо. 

Перед началом строительства необходимо:

1. Проверить разрешённое использование земельного участка. Убедитесь, что участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или другого вида деятельности, позволяющего возвести жилой дом. Использование земли не по назначению может привести к административной ответственности и требованию привести участок в первоначальное состояние.

2. Получить необходимые разрешения. В зависимости от местных требований и масштаба проекта может потребоваться разрешение на строительство, согласование с местными властями, соблюдение градостроительных норм и правил.

3. Разработать проектную документацию. Строительство должно соответствовать требованиям законодательства, включая нормы безопасности и санитарные правила. Для продажи дома по семейной ипотеке наличие проектной документации обязательно. 

4. Учесть требования к подрядчику. Если планируется строительство с привлечением подрядчика, важно оформить отношения через официальный договор подряда. Это особенно актуально, если дом будет строиться с использованием эскроу-счёта в рамках семейной ипотеки.

Чтобы дом мог быть продан по программе семейной ипотеки, необходимо соблюдать следующие условия:

Строительство должно вестись в соответствии с требованиями законодательства, включая наличие проектной документации и соблюдение норм безопасности.

 При строительстве с привлечением подрядчика требуется официальный договор подряда с юрлицом или ИП и использование эскроу-счёта. Самостоятельное строительство (хозяйственный способ) не допускается. 

 Заёмщик (покупатель) должен соответствовать критериям программы семейной ипотеки: например, иметь ребёнка до 6 лет включительно или ребёнка-инвалида до 18 лет, а также быть гражданином РФ. 

Максимальная сумма кредита ограничена: для Москвы и Московской области — до 12 млн рублей, для других регионов — до 6 млн рублей. Сверхлимитная часть может быть оформлена по рыночной ставке. +

Статус ИП позволяет использовать специальные налоговые режимы (например, УСН), что может снизить налоговую нагрузку по сравнению с общим режимом налогообложения. Однако важно учитывать, как будет квалифицироваться доход от продажи дома:

Если дом использовался в предпринимательской деятельности (например, строился с целью продажи), доход от его продажи будет учитываться в налоговой базе по применяемому режиму налогообложения (УСН, ОСНО и т. д.). В этом случае имущественный вычет по НДФЛ применить нельзя.

Если дом изначально приобретался и использовался для личных целей, а продажа не связана с предпринимательской деятельностью, доход облагается НДФЛ. При этом, если дом находился в собственности более 5 лет, доход от продажи освобождается от НДФЛ. 

С 2026 года внесены изменения в правила вычета по НДФЛ при продаже имущества ИП: теперь налогоплательщик вправе уменьшить доходы на сумму фактически произведённых расходов, даже если они не учитывались при применении спецрежимов или в составе профессиональных налоговых вычетов.

Если Вам необходима более подробная консультация/изучение документов/подготовка документов обращайтесь в личные сообщения (в чат). Стоимость услуг договорная.