Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

360 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
360 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Плюсы и риски: договор аренды на фиктивную сумму + договор дарения на другое лицо - вместо реального договора аренды

Уважаемые эксперты,

Пожалуйста, выскажите свое мнение о преимуществах и рисках следующей схемы заключения договоров и о возможных путях исключения риска, описанного мной ниже.

Исходная ситуация:

- И. Иванова и П. Петров, проживающие в официальном браке, планируют сдавать квартиру (фамилии у них разные, если это имеет значение)

- квартира находится в собственности И. Ивановой

- квартиросъемщик – С. Сидоров

- И. Иванова и П. Петров хотят с одной стороны полностью обезопасить себя от возможной порчи имущества и проблем с оплатой; с другой – не платить НДФЛ

Решение, преимущества и риски которого прошу оценить:

- между И. Ивановой и С. Сидоровым заключается договор об аренде квартиры на 11 месяцев с возможностью продления со ставкой аренды 1 000 руб. в месяц, страховым взносом в размере 40 тыс. руб., описью имущества и т.п.

- между С. Сидоровым и П. Петровым заключается договор дарения, по которому С. Сидоров обязуется перечислять П. Петрову 39 тыс. руб. ежемесячно

И. Иванова оплачивает НДФЛ за год в размере 1 000 * 12 * 13% = 1 560 руб.

П. Петров не оплачивает НДФЛ.

Вопросы:

1) В полной мере ли И. Иванова и П. Петров достигают своей цели: безопасность при сдаче квартиры при практически полном отсутствии обязательств по НДФЛ? Почему?

2) Какие существуют риски подобной схемы для арендодателей?

3) Какие существуют риски подобной схемы для арендатора?

4) Я вижу следующий риск и прошу вас дать рекомендацию по его исключению. Т.к. нарушение договора дарения не предусматривает каких-либо санкций (прекращение другого договора), то С. Сидоров может перестать перечислять 39 тыс. руб. и отказываться выселяться. При этом не будет возможности законным способом принудить его к этому.

Большое спасибо за рекомендации.

С уважением,

Егор

25 Июня 2014, 17:51, вопрос №485056 Егор, г. Москва

Уточнение клиента

Конечно же, буду крайне признателен за предложенные более эффективные способы достижения поставленной цели.

25 Июня 2014, 17:53
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Юрист - Феофанов Олег

    Добрый день

    В полной мере ли И. Иванова и П. Петров достигают своей цели: безопасность при сдаче квартиры при практически полном отсутствии обязательств по НДФЛ? Почему?

    Егор

    Вне зависимости от срока договора, НДФЛ подлежит уплате в любом случае. Вопрос только в том, когда об этом узнает налоговая

    Какие существуют риски подобной схемы для арендодателей?

    Егор

    Риск один — привлечение к налоговой ответственности за неуплату налогов

    Какие существуют риски подобной схемы для арендатора?

    Егор

    Особых рисков не вижу

    25 Июня 2014, 18:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Помимо озвученного вами риска — риск признания договора дарения денег притворной сделкой, прикрывающей отношения по договору найма. Если налоговой это будет надо, она это сделает. ч. 2 ст. 170 ГК

    25 Июня 2014, 18:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каторжевская Елена Николаевна

    здравствуйте,

    между С. Сидоровым и П. Петровым заключается договор дарения, по которому С. Сидоров обязуется перечислять П. Петрову 39 тыс. руб. ежемесячно

    При наличии встречной передачи вещи или права, либо встречного обязательства договор не признается дарением (согласно ст.572 Гражданского кодекса), может быть квалифицирован как «притворная сделка», —  совершаемая с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях.Притворные сделки  ничтожны (ч.2. ст.170 ГК РФ).

    с уважением,

    Елена

    с уважением,

    Елена


    25 Июня 2014, 18:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Добрый день, Егор!

    1) В полной мере ли И. Иванова и П. Петров достигают своей цели: безопасность при сдаче квартиры при практически полном отсутствии обязательств по НДФЛ? Почему?

    Егор

    Обязанность уплатить НДФЛ присутствует в любом случае, так как имеется доход:

    Статья 207 НК РФ Налогоплательщики

    1. Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

    2) Какие существуют риски подобной схемы для арендодателей?

    Егор

    Риск в данном случае заключается в том, что если вся эта схема выяснится, то арендодатели могут быть привлечены к ответственности за неуплату налогов.

    3) Какие существуют риски подобной схемы для арендатора?

    Егор

    Для арендатора в принципе рисков никаких нет.

    4) Я вижу следующий риск и прошу вас дать рекомендацию по его исключению. Т.к. нарушение договора дарения не предусматривает каких-либо санкций (прекращение другого договора), то С. Сидоров может перестать перечислять 39 тыс. руб. и отказываться выселяться. При этом не будет возможности законным способом принудить его к этому.

    Егор

    Да, все верно, поэтому лучше придумать схему попроще.

    Удачи Вам!

    С Уважением,
    Васильев Дмитрий.

    25 Июня 2014, 18:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самарин Александр
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    1) В полной мере ли И. Иванова и П. Петров достигают своей цели: безопасность при сдаче квартиры при практически полном отсутствии обязательств по НДФЛ? Почему?

    Егор

    НДФЛ Вы в любом случае будете платить, хоть из суммы небольшой.

    2) Какие существуют риски подобной схемы для арендодателей?

    Егор

    Кроме того, что налоговая может посчитать договор липой и обратиться в суд, никаких.

    3) Какие существуют риски подобной схемы для арендатора?

    Егор

    Арендатор будет платить оговоренную сумму и всё, рисков никаких нет, ответственность за неуплату только.

    4) Я вижу следующий риск и прошу вас дать рекомендацию по его исключению. Т.к. нарушение договора дарения не предусматривает каких-либо санкций (прекращение другого договора), то С. Сидоров может перестать перечислять 39 тыс. руб. и отказываться выселяться. При этом не будет возможности законным способом принудить его к этому.

    Егор

    Оформите договор займа, что Петров Сидорову занимает 39 т. р., а Сидоров через 2 дня например должен отдать обратно. Тогда будет подстраховка на случай неуплаты. Хотя тоже не 100%

    25 Июня 2014, 18:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав

    Здравствуйте Егор!

    — между И. Ивановой и С. Сидоровым заключается договор об аренде квартиры на 11 месяцев с возможностью продления со ставкой аренды 1 000 руб. в месяц, страховым взносом в размере 40 тыс. руб., описью имущества и т.п. — между С. Сидоровым и П. Петровым заключается договор дарения, по которому С. Сидоров обязуется перечислять П. Петрову 39 тыс. руб. ежемесячно И. Иванова оплачивает НДФЛ за год в размере 1 000 * 12 * 13% = 1 560 руб. П. Петров не оплачивает НДФЛ.

    Егор

    С денежных средств полученных Петровым по договору дарения, ему все равно придется платить НДФЛ. Кроме того, заключая договор дарения на 1000 рублей, Вы рискуете при недобросовестности арендатора. Например, арендатор перестает платить аренду. Вы его выселить сможете только в судебном порядке, пока будет идти суд (время) платить он не будет, в судебном порядке сможете взыскать с него 1000 рублей в месяц. 

    25 Июня 2014, 18:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Кроме того от этого договора обещания дарения (а не дарения) в будущем даритель может отказаться, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

    25 Июня 2014, 18:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    С денежных средств полученных Петровым по договору дарения, ему все равно придется платить НДФЛ.

    Вы запамятовали. Не придется. Подтверждено позицией Минфина, то есть разночтений нет даже у ФНС,

    ПИСЬМОот 10 июля 2012 г. N ЕД-4-3/11325@
    О НАЛОГООБЛОЖЕНИИ ДОХОДОВ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

    В целях устранения неоднозначных толкований положений пункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) Федеральная налоговая служба сообщает следующее.В соответствии с положениями указанного выше пункта Кодекса освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц доходы физических лиц в денежной и натуральной формах, получаемые ими от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено данным пунктом.При этом согласно абзацу 2 пункта 18.1 статьи 217 Кодекса доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).В этой связи необходимо учитывать, что абзац 2 рассматриваемого пункта Кодекса относится только к тем случаям, когда предметом договора дарения является недвижимое имущество, транспортные средства, акции, доли, паи.Доходы в виде иного имущества и имущественных прав, не относящихся к указанному списку, полученные по договору дарения, не подлежат налогообложению в целях главы 23 Кодекса независимо от того, являются ли даритель и одаряемый членами семьи и (или) близкими родственниками.Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России, до нижестоящих налоговых органов.

    25 Июня 2014, 18:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Можно включить в договор пункт о том, что  договор может быть расторгнут арендодателем в любое время в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением за короткий срок, но это условие тоже может быть оспорено в суде.

    25 Июня 2014, 18:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Татьяна
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Егор. Предложенная вами схема невозможна.

    1. Дарение — безвозмездная сделка. Никаких платежей по ней быть не может. Не может быть договора дарения ни на 1000 р., ни на 100 000 рублей. 2. Дарение требует государственной регистрации. Нет госрегистрации, нет дарения. Про платежи я уже написала. Абсурдный договор, никакой цели он не достигает. Если «одаряемемый» откажется платить, вы его не заставите ввиду ничтожности договора.

    2. Если дойдет до споров с налоговой, налоговики, по закону имеют право доначислять налог, исходя из среднерыночных цен на товары и услуги. 1000 р./мес. платы за аренду при 40 000 р.обеспечительного платежа может им предоставить такую возможность.

    3. Если Сидоров откажется платить или (и) выселяться, заставить его сделать и то, и другое можно только одним способом — обращением в суд. Но договор дарения не может стать основанием для взыскания ввиду безвозмездности.

     Суд, в лучшем случае,  может либо признать сделку притворной и исходить из того, что на самом деле заключен договор аренды и взыскать арендную плату.Либо, установив, что сделка преследует неправомерные цели — уход от налогов, т.к. противоречит основам правопорядка и закона, в силу чего является ничтожной, отказать во взыскании.

    Если договор заключается с целью застраховать свои интересы на случай неуплаты арендных платежей или повреждения имущества, самое лучшее, что вы можете сделать, не изобретать хитроумные, но не работающие схемы, а заключить договор как есть. 

    Как я знаю на практике, стороны обычно заключают между собой договор на тех условиях, какие есть. А на случай проверок — договор безвозмездного пользования. 

    25 Июня 2014, 19:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats