Менять не хотят из-за Течи - батарея перекрыта, не греет, температура ниже нормативной

Шаровой кран перед батареей отопления однозначно относится к общему имуществу многоквартирного дома, следовательно, его замена — прямая обязанность управляющей компании. Этот вывод можно обосновать и доказать совокупностью норм различных законодательных актов в области жилищного права. 

Отличный и очень распространенный вопрос. Давайте выстроим четкую правовую позицию, которая основана на законодательстве и судебной практике.

 Краткая суть позиции (тезисно):

Управляющая компания (УК) обязана заменить шаровой кран на отводке от стояка, так как этот кран является частью общего имущества многоквартирного дома (ОИ МКД). Его неисправность, приведшая к перекрытию батареи и нарушению температурного режима в квартире, — это прямое неисполнение УК своих обязанностей по содержанию ОИ. Отказ УК является незаконным.

---

 Развернутая правовая позиция для предъявления УК и суда

1. Определение границы ответственности и принадлежности крана.

Согласно п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ № 491), в состав общего имущества включаются:

>… стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанные отключающие устройства… Оборудование, расположенное на этих сетях.

Ключевой вывод: В вашем случае: «стояк выходит из стены, отводка и кран шаровой». Если этот шаровой кран является первым отключающим устройством на ответвлении от стояка, то он однозначно входит в состав общего имущества. Даже если он расположен внутри вашей квартиры. Ответственность за его содержание, ремонт и замену несет УК.

2. Обязанности УК по содержанию общего имущества.

На основании ст. 162 Жилищного кодекса РФ, УК обязана предоставлять услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Неисправный запорный кран, который невозможно открыть без риска протечки, свидетельствует о ненадлежащем содержании.

3. Нарушение прав собственника квартиры.

Из-за неисправности крана вы вынуждены перекрыть батарею, что приводит к:

*   Нарушению норм предоставления коммунальной услуги по отоплению (температура в жилом помещении ниже установленной СанПиН и Постановлением Правительства РФ № 354).

*   Невозможности в полной мере пользоваться своим имуществом (системой отопления в квартире), что является нарушением ваших прав как собственника (ст. 30 ЖК РФ).

4. Несостоятельность довода УК о «течи».

Это классический, но юридически неверный довод управляющих компаний. Логика УК: «Раз вы перекрыли кран из-за течи, значит, проблема с системой отопления у вас в квартире (батарея, соединения), а это ваша зона ответственности».

Ваш контраргумент:

*   Проблема не в самой батарее или соединениях, а в неисправном запорном устройстве (кране), которое относится к общему имуществу.

*   Именно неисправность этого крана (его невозможность нормально функционировать) является первопричиной нарушения температурного режима. УК обязана устранить неисправность на принадлежащем ей оборудовании, чтобы вы могли возобновить пользование услугой.

*   Факт течи в другом месте лишь подчеркивает, что для проведения любых ремонтных работ на внутриквартирном разводке необходимо исправное отключающее устройство, которое должна обеспечить УК.

---

 Порядок действий и подготовка документа для суда

Шаг 1: Фиксация нарушения (досудебный порядок – ОБЯЗАТЕЛЕН).

1.  Письменная заявка в УК: Напишите заявление (заказным письмом с уведомлением или вручите под подпись в двух экземплярах, один с отметкой о приеме оставьте себе). В заявлении укажите:

    *   Факт неисправности шарового крана на отводке от стояка.

    *   Что данный кран является первым отключающим устройством и, следовательно, общим имуществом.

    *   Требование произвести его замену в разумный срок (например, 10 дней).

    *   Предупредите, что в случае отказа будете вынуждены обратиться в суд с требованием об обязании произвести замену, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.

2.  Акт о нарушении температурного режима: Вызовите представителя УК для составления акта о том, что температура в помещении ниже нормы. Если УК отказывается или не является, составьте независимый акт с привлечением соседей (как свидетелей) и использованием поверенного термометра. Фиксируйте дату, время, температуру, подписи.

3.  Получение письменного отказа: Ваша цель — получить от УК письменный мотивированный отказ в замене крана, где они ссылаются на «течь в батарее» и свою непричастность. Это будет главным доказательством в суде.

Шаг 2: Подготовка иска в суд.

Если УК отказывается или бездействует, подавайте иск в районный суд по месту нахождения дома.

Требования в исковом заявлении (можно заявить все):

1.  Обязать УК устранить неисправность (произвести замену шарового крана) на ответвлении от стояка отопления в вашей квартире.

2.  Взыскать неустойку (штраф) за некачественное предоставление коммунальной услуги (отопление) на основании ст. 157 ЖК РФ и Закона о защите прав потребителей.

3.  Взыскать компенсацию морального вреда (по ЗоЗПП).

4.  Освободить от оплаты услуги отопления (или ее части) за период, когда температура была ниже нормы.

5.  Взыскать судебные расходы (госпошлину, возможные расходы на юриста, стоимость независимой экспертизы).

Приложения к иску (документы-доказательства):

1.  Копия письменного заявления в УК и отметка о его вручении (уведомление).

2.  Письменный отказ УК или доказательства бездействия (например, отсутствие ответа по истечении разумного срока).

3.  Акт(ы) о нарушении температурного режима.

4.  Фотографии/видео: расположение неисправного крана (видно его связь со стояком), показания термометра, возможные следы течи.

5.  Копии договора управления, свидетельства о праве собственности на квартиру.

6.  Квитанции об оплате коммунальных услуг (доказывают, что вы исполнили свою обязанность).

7.  Заключение независимого сантехника/эксперта (желательно, но не обязательно). В нем должно быть указано, что кран является первым отключающим устройством на ответвлении от общего стояка и не подлежит ремонту, требуется замена.

Ключевая формулировка для суда: «Ответчик (УК) уклоняется от исполнения своих прямых обязанностей по содержанию общего имущества, а именно замены неисправного запорного устройства, что привело к невозможности оказания коммунальной услуги надлежащего качества и нарушению прав истца.»

Итог: Ваша позиция юридически сильна. Суды, как правило, встают на сторону собственников в подобных спорах, так как закон четко разграничивает зоны ответственности. Действуйте последовательно: заявление – фиксация – отказ – суд.