Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

504 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
504 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Два договора ДДУ в одном доме

Добрый день! Скажите, пожалуйста, в 2012 году мною заключен договор долевого участия с застройщиком. Передача объекта долевого строительства до 30.11.2013. В марте 2013 застройщик прислал письмо с просьбой подписать допсоглашение, я съездила, поговорила с представителями застройщика и отказалась подписывать. В апреле 2014 я заключила договор уступки прав и обязанностей с другим дольщиком этого же дома (юр.лицо). То есть теперь по факту у меня два договора ДДУ.

Вопрос:

1.Подавать претензию на каждый договор отдельно или можно одну?

2. С какого срока рассчитывать неустойку по второму договору - в договоре уступки написано: "Новый участник долевого строительства принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежавшие...". Я так понимаю право требования неустойки тоже перешло ко мне...? Но застройщик настаивает (и это понятно), что неустойку я могу по второму договору требовать только с момента заключения Договора уступки?.

3. В каком размере требовать неустойку по второму договору? По первому понятно -2/300 ставки рефинансирования, так как я физ.лицо, а по второму? Если требовать 2/300 это не будет ухудшением условий???? Ведь раньше (когда участником было юр.лицо) оно могло бы требовать только 1/300 ставки рефинансирования???

4. Подавать на неустойку сейчас или после сдачи объекта. Просто есть достоверная информация, что застройщик зарегистрировал другую фирму (причем на тот же адрес) и новые договора оформляет на нее. Боюсь, хочет всех обхитрить.

Буду очень благодарна за ответ. С уважением, Людмила

25 Июня 2014, 06:16, вопрос №484292 Людмила, г. Благовещенск

Людмила оставил отзыв о сайте — показать

800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (9)

  • Юрист - Проворова Анна

    1. Подавать претензию нужно по каждому договору отдельно, так как у Вас разный расчет неустойки будет.

    2. Срок нужно считать с момента регистрации ДДУ в регистрационной палате

    Статья 17. Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору

    Договор и (или) уступка прав требований
    по договору подлежат государственной регистрации в органах,
    осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
    сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения
    строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта
    недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в
    соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным
    законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
    сделок с ним».

    3. Неустойка, согласно ФЗ N 214-ФЗ

    ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
    МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
    И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ
    АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


    Для предпринимателей и юридических лиц:

    неустойка = цена договора х количество дней просрочки х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 300


    Для граждан:


    неустойка = цена договора х количество дней просрочки х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 150

    4. Подавать на возмещение неустойки нужно до подписания акта приема-передачи недвижимости.

    25 Июня 2014, 06:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Не совсем поняла-срок расчета неустойки - с момента регистрации ДДУ или с момента регистрации договора уступки? Т.е. первый участник (юрлицо) зарегистрировало ДДУ в юстиции 30.01.2013, а договор уступки мне зарегистрирован в юстиции15.04.2014.

    И с размером неустойки - я же физическое лицо, и грубо говоря у меня сейчас два договора, так может оба подавать как от физического на 1/150 ставки рефинансирования

    25 Июня 2014, 06:43
  • Юрист - Цветков Ярослав

    Здравствуйте Людмила!

    Претензию следует подавать по каждому договору отдельно. К тому же, размер неустойки у Вас будет в каждом случае разный.

    Согласно Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

    10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

    В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.


    Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14
    «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами»

    2. При расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

    Проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.

    3. Исходя из пункта 1 статьи 395 Кодекса в случаях, когда сумма долга уплачена должником с просрочкой, судом при взыскании процентов применяется учетная ставка банковского процента на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга), если договором не установлен иной порядок определения процентной ставки.

    При взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда.

    В этом случае при выборе соответствующей учетной ставки банковского процента необходимо, в частности, принимать во внимание, в течение какого времени имело место неисполнение денежного обязательства, изменялся ли размер учетной ставки за этот период, имелись ли длительные периоды, когда учетная ставка оставалась неизменной.

    неустойка для предпринимателей и юридических лиц: цена договора * количество дней просрочки * ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 300

    неустойка дляграждан:= цена договора х количество дней просрочки х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 150


    Претензию, как и исковое заявление в последующем, необходимо подать до подписания акта приема-передачи.

    С уважением,

    Ярослав Цветков.

    25 Июня 2014, 07:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Цветков Ярослав

    Не совсем поняла-срок расчета неустойки — с момента регистрации ДДУ или с момента регистрации договора уступки? Т.е. первый участник (юрлицо) зарегистрировало ДДУ в юстиции 30.01.2013, а договор уступки мне зарегистрирован в юстиции15.04.2014. И с размером неустойки — я же физическое лицо, и грубо говоря у меня сейчас два договора, так может оба подавать как от физического на 1/150 ставки рефинансирования

    Людмила

    Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14

    13. На основании пункта 4 статьи 487 Кодекса в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

    Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя до дня передачи товара либо возврата денежных средств продавцом при отказе покупателя от товара. В этом случае проценты взимаются как плата за предоставленный коммерческий кредит (статья 823 Кодекса).

    14. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю либо оплата товара в рассрочку, а покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок, покупатель в соответствии спунктом 4 статьи 488 Кодекса обязан уплатить проценты на сумму, уплата которой просрочена, в соответствии со статьей 395 Кодекса со дня, когда по договору товар должен быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем, если иное не предусмотрено Кодексом или договором купли-продажи.

    Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (пункт 4 статьи 488 Кодекса). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (статья 823 Кодекса).

    25 Июня 2014, 07:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Цветков Ярослав

    Согласно статье 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — «Закон»)
    «1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
    2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства».

    Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу
    1. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
    Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям.
    2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
    3. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
    ГК РФ
    Статья 383. Права, которые не могут переходить к другим лицам
    Переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.

    Статья 384. Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу
    Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

    25 Июня 2014, 07:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Цветков Ярослав

    Я так понимаю право требования неустойки тоже перешло ко мне...?

    Людмила

    Вы совершенно правильно понимаете, согласно ст. 384 ГК РФ. 

    Утверждение застройщика, что неустойку Вы можете требовать только с момента заключения Договора уступки, не основано на законе.

    25 Июня 2014, 07:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кривцова Наталья
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Ливны
    Общаться в чате

    Добрый день, Людмила.

    1. Не принципиально (поскольку если дело дойдет до суда, иск будет рассматриваться в одном процессе), но я бы писала разные претензии, чтобы не путаться в расчетах. 

    2. Неустойку по второму ДДУ следует считать с первого для просрочки Застройщиком исполнения своих обязательств по нему, поскольку в силу состоявшейся уступки требования к Вам перешло в том числе право требования пени и неустойки, предусмотренных действующим законодательством и договором в обеспечение исполнения обязательств.

    3. Полагаю, что по второму договору неустойка должна быть рассчитана как юр. лицу до заключения договора уступки, поскольку к Вам перешло право требовать «неуплаченные проценты» (ст. 384 ГК РФ), а возникло это самое право у юридического лица и расчет должен производиться исходя из этого. Впрочем, Вы можете требовать и большего, а там на усмотрение суда (если добровольно не решится вопрос).

    4. В Вашей ситуации советую не медлить, впоследствии можно будет взыскать неустойку за будущий период до момента подписания акта приема-передачи объектов.

    P. S. Если застройщик в добровольном порядке не удовлетворит Ваши требования о выплате неустойки, обращайтесь в суд и ссылайтесь на ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»: «требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению исполнителем в добровольном порядке. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 (пятьдесят) процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

    Удачи!

    25 Июня 2014, 10:22
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Наталья, я правильно поняла - претензию я подам отдельно по каждому договору, а исковое в суд одно? С уважением, Людмила

    25 Июня 2014, 10:55
  • Юрист - Кривцова Наталья

    Добрый день, Людмила.

    1. Не принципиально (поскольку если дело дойдет до суда, иск будет рассматриваться в одном процессе), но я бы писала разные претензии, чтобы не путаться в расчетах. 

    2. Неустойку по второму ДДУ следует считать с первого для просрочки Застройщиком исполнения своих обязательств по нему, поскольку в силу состоявшейся уступки требования к Вам перешло в том числе право требования пени и неустойки, предусмотренных действующим законодательством и договором в обеспечение исполнения обязательств.

    3. Полагаю, что по второму договору неустойка должна быть рассчитана как юр. лицу до заключения договора уступки, поскольку к Вам перешло право требовать «неуплаченные проценты» (ст. 384 ГК РФ), а возникло это самое право у юридического лица и расчет должен производиться исходя из этого. Впрочем, Вы можете требовать и большего, а там на усмотрение суда (если добровольно не решится вопрос).

    4. В Вашей ситауции советую не медлить, впоследствии можно будет взыскать неустойку за будущий период до момента подписания акта приема-передачи объектов.

    P. S. Если застройщик в добровольном порядке не удовлетворит Ваши требования о выплате неустойки, обращайтесь в суд и ссылайтесь на ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»: «требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению исполнителем в добровольном порядке. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 (пятьдесят) процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

    Удачи!

    25 Июня 2014, 10:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кривцова Наталья

    Людмила, исковое можно одно писать, можно отдельные, но судья в любом случае объединит дела в одно производство, поскольку стороны одни и те же.

    С уважением.

    25 Июня 2014, 11:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Все понятно, спасибо огромное!!!

    25 Июня 2014, 11:01

    Уточнение клиента

    Наталья, простите, пожалуйста, можно еще маленький вопросик - совсем забыла-за время просрочки - вышла замуж, сменила фамилию, а теперь писать претензию от кого (по старой или новой фамилии)??? С уважением, Людмила

    25 Июня 2014, 11:13
  • Юрист - Кривцова Наталья

    Людмила, поскольку на сегодняшний момент в документе, удостоверяющем личность, новая фамилия, то соответственно Вы указываете её; поскольку в договорах фамилия старая, то и она должна быть упомянута, чтобы другая сторона понимала, кто и на каком основании предъявляет требования. Например, сформулируйте «Иванова (до 00.00.0000 года Петрова) Людмила Ивановна» и приложите копию документа о смене фамилии, — свидетельство о браке, видимо.

    25 Июня 2014, 13:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Все понятно, спасибо Вам огромное-преогромное!!!

    С уважением, Людмила

    25 Июня 2014, 13:29
stats