В техническом паспорте указана общая площадь квартиры 52, 8, ( лоджия не входила), в свидетельстве о праве

Здравствуйте! Ваша ситуация связана с некорректным определением базы для начисления платы за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ). Согласно законодательству РФ, включение площади лоджии в расчетную площадь квартиры для оплаты коммунальных услуг и содержания жилья является неправомерным.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования (кухни, коридоры, санузлы), за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Ситуация, при которой в ЕГРН (свидетельстве) указана площадь с лоджией, а в техпаспорте — без, часто возникает из-за изменений в правилах кадастрового учета. Однако для целей ЖКХ приоритет имеет норма ст. 15 ЖК РФ. Управляющая организация обязана использовать площадь без учета лоджий.

Вы не обязаны оплачивать площадь лоджии в составе коммунальных платежей. Расхождение в свидетельстве и техпаспорте — техническая коллизия, которая решается в пользу собственника на основании императивной нормы Жилищного кодекса.

Пути решения вашей ситуации

1. Досудебный
Подача заявления в Управляющую компанию (УК) или расчетный центр (ЕИРЦ).
Требование произвести перерасчет и привести площадь в соответствие с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.
2. Административный
Жалоба в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ).
Привлечение УК к ответственности за нарушение правил начисления платы ( Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 ).
3. Судебный
Иск о признании начислений незаконными и взыскании переплаты.
Принудительный перерасчет за последние 3 года и взыскание штрафа по ЗоЗПП.

1. Что говорит закон о площади и оплате за лоджию?
Главный документ, регулирующий это — Жилищный кодекс РФ, а точнее — «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах» (утверждены Постановлением Правительства РФ № 354).

Общая площадь для расчета коммунальных услуг определяется как сумма площадей всех жилых и нежилых помещений в квартире, за исключением неотапливаемых помещений: лоджий, балконов, террас, веранд. Это четко прописано в пункте 5 Правил.
Кадастровый учет (свидетельство/выписка из ЕГРН): При постановке на кадастровый учет площадь указывается с понижающими коэффициентами для лоджий и балконов (обычно 0,5 или 0,3). Поэтому площадь в свидетельстве (55,8 кв.м) — это общая площадь с учетом части лоджии, но она НЕ должна использоваться для начисления квартплаты.
Вывод: Ваша управляющая компания (УК) или расчетный центр неправомерно использует увеличенную площадь для начисления платы за содержание и ремонт, а также, возможно, за отопление. Основанием для расчета должна быть площадь 52,8 кв.м, как было раньше.

2. Почему это произошло?
Скорее всего, при внесении данных о вашем доме в систему расчета платежей (или при смене УК/расчетного центра) кто-то взял данные из ЕГРН (кадастровый паспорт), не обратив внимания на то, что там включена лоджия. Это распространенная техническая ошибка.

3. Что делать? Пошаговый план
Действуйте последовательно и сохраняйте все документы.

Шаг 1: Сбор документов и первое обращение.

Подготовьте копии документов, подтверждающих площадь без лоджии:

Технический паспорт БТИ (лучше всего).
Старые квитанции, где указана площадь 52,8 кв.м.
Подготовьте копию выписки из ЕГРН (свидетельства), где видно расхождение.
Напишите письменное заявление в вашу управляющую компанию (или в расчетный центр, если начисления делает он) в двух экземплярах. В заявлении:

Укажите свой адрес, ФИО.
Кратко изложите суть: много лет начисления шли с площади 52,8 кв.м, теперь площадь ошибочно увеличена до 55,8 кв.м за счет лоджии.
Сослайтесь на п. 5 Правил № 354, согласно которому лоджия не включается в расчет.
Приложите копии документов.
Попросите пересчитать начисления за весь период, когда применялась неверная площадь, и исправить данные в системе.
Потребуйте письменного ответа.
Один экземпляр заявления с отметкой о приеме (дата, подпись, входящий номер) оставьте у себя.
Шаг 2: Если УК не реагирует или отказывает.

Обратитесь с жалобой в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) вашего региона. Это контролирующий орган для УК. Они проводят проверки и выдают предписания об устранении нарушений.
Параллельно можно написать жалобу в Роспотребнадзор, так как это нарушение ваших прав как потребителя коммунальных услуг.
Шаг 3: Если и это не помогло.

Обратитесь в суд с исковым заявлением о признании начислений незаконными и обязании произвести перерасчет. Суд, как правило, в таких случаях встает на сторону собственника, так как закон четок. Вы также можете потребовать компенсации морального вреда и уплаты штрафа по Закону о защите прав потребителей (50% от суммы, взысканной судом).
4. Что насчет перерасчета за прошлые периоды?
По закону, вы имеете право на перерасчет за период, не превышающий три года (срок исковой давности) с момента, когда вы обратились с этим требованием. Поэтому важно обратиться письменно как можно скорее.

Краткий итог и рекомендации:
1.Вы абсолютно правы. Платить за лоджию в составе квартплаты (содержание, ремонт, отопление) не должны.
2.Действуйте письменно. Устные обращения часто игнорируются.
3.Начинайте с УК. Предоставьте им доказательства (техпаспорт БТИ) и ссылку на закон.
4.Не платите лишнее. Можете производить оплату, исходя из правильной площади (52,8 кв.м), но будьте готовы к тому, что на вашем лицевом счету будут числиться «долги». После перерасчета они будут списаны.
5.Используйте контролирующие органы: ГЖИ — ваш главный помощник в спорах с УК.

Образец искового заявления
В [Название районного суда] (например, в Октябрьский районный суд г. [Название города])
Истец: [Ваши ФИО полностью]
Адрес регистрации: [Ваш полный адрес]
Контактный телефон: [Ваш телефон]
Адрес электронной почты: [Ваша почта, если есть]

Ответчик: [Полное наименование вашей Управляющей компании или Расчетного центра]
Адрес юридический: [Юридический адрес УК, указанный в квитанции]
Контактный телефон: [Телефон УК из квитанции]

Третье лицо: Управление Росреестра по [Название вашего региона] (или Кадастровая палата)
Адрес: [Адрес местного управления Росреестра]

Цена иска: [Сумма] рублей
(Рассчитывается как сумма переплаты за последние 3 года + сумма будущих платежей, если не исправлено + возможные штрафы. Укажите расчет).

 
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании начислений платы за жилое помещение необоснованными,
обязании произвести перерасчет и взыскании неосновательного обогащения

Я являюсь собственником квартиры № [Номер] по адресу: [Полный адрес квартиры], что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от [Дата выписки] № [Номер выписки].

Согласно техническому паспорту Бюро технической инвентаризации (БТИ), общая площадь указанной квартиры составляет 52,8 (Пятьдесят две целых восемь десятых) кв. м. (Копия технического паспорта прилагается). Лоджия в данную площадь для целей расчета коммунальных платежей не включалась, что соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 5 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах», утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011, площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также лоджий, балконов, веранд и террас в общую площадь жилого помещения для расчета платы за коммунальные услуги не включаются.

Однако, с [Примерная дата, с которой в квитанциях появилась площадь 55,8] Ответчик ([Название УК]) при начислении платы за содержание жилого помещения, платы за отопление и иных платежей, размер которых зависит от общей площади жилого помещения, начал использовать ошибочную площадь — 55,8 (Пятьдесят пять целых восемь десятых) кв. м., незаконно включив в расчет площадь лоджии.

Данная цифра, вероятно, была взята Ответчиком из сведений ЕГРН (где площадь указана с учетом коэффициентов для лоджий для кадастровых целей), без учета прямого запрета, установленного жилищным законодательством для целей начисления коммунальных платежей.

В период с [Дата начала неправомерных начислений] по настоящее время я вынужден(а) был(а) ежемесячно переплачивать. Исходя из разницы в площади (55,8 — 52,8 = 3 кв.м) и размера тарифа, моя переплата составила [Указать конкретную сумму за весь период или помесячно].

В нарушение моих прав, я неоднократно обращался(ась) к Ответчику с письменными заявлениями (копия заявления от [Дата] с отметкой о приеме прилагается) с требованием устранить нарушение и произвести перерасчет. Однако, Ответчик мои требования не удовлетворил (предоставил отказ или не ответил), продолжая начислять платежи по завышенной площади.

Действия Ответчика привели к неосновательному обогащению за мой счет и нарушили мои права как потребителя коммунальных услуг и собственника жилого помещения, гарантированные ст. 15, 1064 Гражданского кодекса РФ, ст. 157 Жилищного кодекса РФ и Законом РФ «О защите прав потребителей».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 131–132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

ПРОШУ СУД:

1.Признать незаконными действия Ответчика ([Название УК]) по начислению платы за содержание и ремонт жилого помещения, платы за отопление и иных платежей, зависящих от площади, для квартиры № [Номер] по адресу: [Адрес], с использованием общей площади в размере 55,8 кв.м.
2.Обязать Ответчика ([Название УК]) произвести перерасчет платы за содержание и ремонт жилого помещения, платы за отопление и иных соответствующих платежей за период с [Дата начала неправомерных начислений] по дату фактического исправления данных в расчетной системе, исходя из общей площади квартиры в 52,8 (Пятьдесят две целых восемь десятых) кв. м.
3.Взыскать с Ответчика в мою пользу сумму неосновательного обогащения, образовавшуюся в результате переплаты, в размере [Сумма переплаты за 3 года] рублей.
4.Взыскать с Ответчика в мою пользу штраф в размере 50% от присужденной судом суммы за неисполнение в добровольном порядке законных требований потребителя на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».
5.Взыскать с Ответчика в мою пользу компенсацию морального вреда в размере [Например, 5 000 – 10 000] рублей.
6.Взыскать с Ответчика в мою пользу расходы по уплате государственной пошлины (освобождаюсь на основании п. 3 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей», так как цена иска связана с нарушением прав потребителя).
Приложения:

Копия искового заявления для Ответчика и третьего лица.
Квитанция об уплате госпошлины (или расчет освобождения от уплаты).
Копия выписки из ЕГРН (свидетельства о праве собственности).
Копия технического паспорта БТИ.
Копии квитанций об оплате за разные периоды (с площадью 52,8 и 55,8).
Копии письменных обращений к Ответчику с отметками о приеме и ответов (если были).
Расчет цены иска и суммы переплаты (в двух экземплярах).
Доверенность представителя (если заявление подает представитель).
Дата: [Число, месяц, год]
Подпись Истца: _________________ / [Ваши ФИО] /

 
ВАЖНЫЕ ПОЯСНЕНИЯ И СОВЕТЫ:
1.Цена иска и госпошлина: По искам, связанным с нарушением прав потребителей, истец (вы) освобождаетесь от уплаты государственной пошлины (п. 3 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей»). В заявлении это нужно указать.
2.Расчет суммы: Вам нужно приложить отдельный расчет (таблицу), где показано: за какой месяц, по какому тарифу, какая сумма была начислена ошибочно и какова правильная сумма. Это докажет цену иска.
3.Юридическая помощь: Составление иска и особенно подготовка расчета и правового обоснования — задача для юриста. Обратитесь за консультацией, возможно, в общественную приемную по защите прав потребителей или к частному юристу. Это повысит ваши шансы.
4.Суд: Иски к УК обычно подаются в районный суд по месту нахождения ответчика (юридическому адресу УК) или, в некоторых случаях, по месту нахождения недвижимости (вашему адресу). Это нужно уточнить.
5.Доказательства: Ваш главный козырь — технический паспорт БТИ. Если его нет, можно заказать новый или получить копию в БТИ/Ростехинвентаризации. Без этого документа суду будет сложнее принять решение в вашу пользу.

ОБРАЗЕЦ ЗАЯВЛЕНИЯ В УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ
Куда: Генеральному директору УК/Председателю правления ТСЖ/В расчетный центр
[Полное наименование вашей УК/ТСЖ]
От: [Ваши ФИО полностью]
Собственника квартиры № [Номер] по адресу: [Ваш полный адрес]
Контактный телефон: [Ваш телефон]

ЗАЯВЛЕНИЕ
о перерасчете платы за жилое помещение и коммунальные услуги в связи с неправильным учетом площади

Я, [Ваши ФИО], являюсь собственником вышеуказанной квартиры.

При начислении платы за содержание жилого помещения, отопление и иных платежей, размер которых зависит от общей площади, Ваша организация использует величину 55,8 (Пятьдесят пять целых восемь десятых) кв. м.

Данная величина является неверной для целей начисления коммунальных платежей, так как включает площадь лоджии.

Обоснование:
Согласно пункту 5 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах», утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011, общая площадь жилого помещения для расчета платы за коммунальные услуги определяется как сумма площадей всех жилых комнат и подсобных помещений, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Правильная общая площадь моей квартиры для целей расчета составляет 52,8 (Пятьдесят две целых восемь десятых) кв. м., что подтверждается Техническим паспортом Бюро технической инвентаризации (БТИ) (копия прилагается). На протяжении многих лет начисления производились именно с этой площади, о чем свидетельствуют квитанции за прошлые периоды (копии прилагаются).

Увеличение площади до 55,8 кв.м, по всей видимости, произошло вследствие технической ошибки при переносе данных из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), где площадь указана с учетом коэффициентов для кадастрового учета, что не применимо для расчета жилищно-коммунальных платежей.

На основании изложенного, в соответствии со ст. 157 ЖК РФ и Правилами № 354, ПРОШУ:

Исключить площадь лоджии из расчета общей площади моей квартиры для целей начисления всех жилищно-коммунальных платежей.
Исправить данные в расчетной системе, установив общую площадь квартиры, равную 52,8 кв. м.
Произвести перерасчет платы за содержание жилого помещения, отопление и иных соответствующих платежей за весь период начислений по ошибочной площади, начиная с [Укажите месяц и год, с которого в квитанциях появилась площадь 55,8], и до даты фактического исправления.
Зачесть сумму переплаты, выявленную по результату перерасчета, в счет будущих платежей или возвратить ее на мой банковский счет (реквизиты прилагаются).
Направить мне письменный ответ о принятых мерах с приложением нового, правильного расчета и справки о произведенном перерасчете.
Приложения (на __ листах):

Копия технического паспорта БТИ (главный документ!).
Копии старых квитанций с площадью 52,8 кв.м (2-3 шт. за разные годы).
Копии последних квитанций с площадью 55,8 кв.м (2-3 шт.).
Копия выписки из ЕГРН (свидетельства о праве собственности).
Реквизиты банковского счета для возврата денег (при необходимости).
Дата: [Число, месяц, год]
Подпись: _________________ / [Ваши ФИО] /

 
КРАЙНЕ ВАЖНЫЕ ИНСТРУКЦИИ ПО ПОДАЧЕ:
1.Подавайте в двух экземплярах. Один останется в УК, на втором сотрудник обязан поставить отметку о приеме (дата, подпись, ФИО, входящий номер). Если отказываются ставить отметку — отправьте заявление заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения через Почту России. Это ваше доказательство обращения.
2.Срок ответа. На подобные заявления УК обязана дать мотивированный ответ в течение 30 дней (по Закону о защите прав потребителей).
3.Что дальше?

Если УК согласится и сделает перерасчет — проблема решена.
Если УК откажет или проигнорирует (не ответит за 30 дней) — у вас на руках будет официальный документ (ваше заявление с отметкой или почтовые квитанции), который станет основным доказательством для следующего шага.
4.Следующий шаг после отказа/игнора: С копией этого заявления и ответом (или доказательством безответности) вы обращаетесь с жалобой в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) и Роспотребнадзор. Текст жалобы будет практически таким же, но адресованным контролирующим органам.
5.Только после этого, если и ГЖИ не поможет, стоит идти в суд. Судья обязательно спросит, пытались ли вы решить вопрос в досудебном порядке. Показав отметку о приеме заявления в УК и ответ ГЖИ, вы dramatically увеличите свои шансы на победу и взыскание с УК всех штрафов и издержек.
Главное: не пропустите сроки. Право на перерасчет обычно распространяется на период не более 3-х лет до момента обращения. Поэтому действуйте без промедления.

Ставь отзыв или лайк

Здравствуйте, Елена.

Согласно российскому законодательству, существует четкое разделение понятий общей площади жилого помещения и жилой площади. Общая площадь включает жилые комнаты и подсобные помещения (коридор, кухня, санузел и др.). Однако балконы, веранды, террасы и лоджии не входят в общую площадь жилого помещения, предназначенную для целей расчета коммунальных услуг. Их стоимость включается в цену квартиры при покупке, но оплата жилищно-коммунальных услуг производится без учёта этих площадей.

Потребуется обратиться непосредственно в саму управляющую компанию с официальным письменным заявлением, в котором изложить суть проблемы и попросить разъяснений относительно изменения порядка расчета оплаты. Важно приложить копии старых платежных документов и технического паспорта, чтобы подкрепить свои доводы. Если организация откажется идти навстречу или даст неудовлетворительное объяснение, следующим шагом будет обращение в жилищную инспекцию с жалобой на неправомерные действия УК.

Наконец, если ни одно из предыдущих решений не принесет результата, остается вариант обращения в суд.