Вопрос такой: смогут ли соседи оспорить сделку если вдруг передумают, а комната уже будет продана

Здравствуйте!

1) Факты, которые важны для правильной квалификации

В ЕГРН объект указан как «комната» (самостоятельный объект) или как «доля в праве» на квартиру.
В уведомлениях соседям указаны цена и все существенные условия (как продаёте, что входит, порядок расчётов).
Есть доказательства вручения уведомлений каждому собственнику комнаты (или надлежащего направления, если уклоняются).
Агентство предлагает “цессию” чего именно:

уступку прав по предварительному договору,
уступку прав требования из договора займа/отступного,
“двухшаговую” схему (сначала на агентство, потом на покупателя) и т.п.

От этого зависит, как суд оценит схему (как нормальную продажу или как обход преимущественного права).

2) Нормы права

У соседей (собственников других комнат) есть преимущественное право покупки вашей комнаты.  
Продавец обязан письменно уведомить сособственников о продаже с указанием цены и других условий; для недвижимости срок ожидания — 1 месяц со дня извещения (если есть письменные отказы — можно продать раньше).  
Если комнату продали с нарушением преимущественного права, сосед может в течение 3 месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (т.е. “встать на место покупателя” по той же цене и условиям).  
Сделки “в обход закона” с противоправной целью могут квалифицироваться судами как обход закона и повлечь применение норм, которые пытались обойти; возможны последствия по ст. 10 ГК РФ и др., включая недействительность/притворность в зависимости от конструкции.  

3) Ответ на ваш вопрос 

Могут ли соседи оспорить, если “передумают”, а комната уже продана?

Да, смогут — но не потому, что “передумали”, а если будет основание: нарушение их преимущественного права.

Ключевое: если “цессия” используется как способ продать раньше окончания 1 месяца (или без доказательств надлежащего уведомления / на условиях, отличных от уведомления), то сосед, узнав о сделке, может в пределах 3 месяцев подать иск о переводе прав покупателя на себя. 

Это означает практический риск: сделка может быть “переписана” на соседа через суд, а ваш покупатель (по цессии/продаже) — утратит объект и будет разбираться с возвратом денег/убытками уже с вами/агентством по цепочке.

Когда риск минимален

Риск почти исчезает, если одновременно соблюдены условия:

Каждому собственнику соседних комнат направлено уведомление с ценой и условиями;
истёк 1 месяц с даты извещения (или получены письменные отказы);
продаёте строго на тех же условиях, что в уведомлении (в т.ч. цена).  

В этой ситуации соседи, которые “передумали позже”, обычно уже не могут успешно требовать перевод прав, потому что их право было реализуемо в установленный срок.

4) Почему “цессия ради скорости” — красный флаг

Преимущественное право в коммуналке установлено законом, и попытки “обойти ожидание” через иные конструкции (в т.ч. цепочки уступок/притворные схемы) суды нередко оценивают через призму обхода закона / недобросовестности с применением последствий, которые защищают реальное право соседей. 

5) Практический план, чтобы продать быстро и безопасно

Проверьте объект в ЕГРН: “комната” или “доля” (важно для формы сделки и доказательной базы).
Убедитесь, что уведомления содержат цену и все условия; если меняете цену/условия — фактически нужен повтор уведомления (иначе риск иска).  
Соберите доказательства извещения: трек-номера, описи, уведомления о вручении; при уклонении соседей на практике часто используют нотариальное направление уведомлений, чтобы не зависеть от “не получаю письма” (это именно про доказательства, а не про “обход”).
Не соглашайтесь на “цессии”, если их смысл — закрыть сделку до истечения 1 месяца или скрыть реальную продажу/цену.

6) Итог

Если сделка (в любой оболочке, включая “цессию”) фактически совершена до истечения 1 месяца / без надлежащего извещения / на условиях, отличных от уведомления, соседи вправе в течение 3 месяцев с момента, когда узнали (или должны были узнать), требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.  
Если уведомили надлежаще, выдержали 1 месяц (или получили письменные отказы) и продаёте на тех же условиях, то “передумать позже” само по себе соседям не поможет.

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке

m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку! 

С уважением,

Набатова Екатерина