Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
На основании какого документа?
Детский сад находится в многоквартирном доме, на первом и втором этажах. Кровля над детским садом протекает, затопило 2 этаж. Обслуживает дом тсж, председатель тсж не предпринимает никаких действий, чтобы это исправить. Говорит, что топит из-за того что забиты или замерзли водостоки, которые вдруг стали имуществом детского сада. Водостоки являются общедомовым имуществом, как и кровля и фасад всего дома, и детского сада? На основании какого документа?
Кровля, фасад и водостоки — это **общее имущество многоквартирного дома** (п. 2 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства №491). Детский сад, находящийся в нежилых помещениях дома, не становится собственником этих элементов. Обслуживание и ремонт кровли и водостоков — обязанность ТСЖ как управляющей организации. Председатель не вправе перекладывать ответственность на учреждение. Требуйте созыва общего собрания собственников или подайте жалобу в Госжилинспекцию.
Если остались вопросы, могу оказать развернутую детальную платную консультацию или нужна помощь с составлением документа — смело пишите мне в чат (Общаться в чате).
Здравствуйте!
1) Факты, которые важны для квалификации
Детский сад занимает 1–2 этажи внутри многоквартирного дома (МКД).
Протечка кровли/водосточной системы привела к затоплению 2 этажа.
Дом управляется ТСЖ, председатель уклоняется от устранения причины, заявляя, что «водостоки — имущество детсада».
2) Ключевой вывод
Кровля и фасад МКД — это общее имущество собственников помещений МКД. Это прямо следует из закона.
Элементы водоотвода (водосточная система), если они конструктивно относятся к дому и обслуживают дом (а не являются отдельным оборудованием, созданным исключительно для одного помещения по отдельному проекту), также относятся к общему имуществу (как часть крыши/ограждающих конструкций и/или как элементы инженерной системы водоотведения).
Важно: даже если водосток расположен «над детским садом», это не делает его имуществом детского сада, потому что критерий — принадлежность к конструкциям/системам дома и обслуживание более одного помещения/дома в целом, а не «над кем протекло».
3) Нормативная база
3.1. Что является общим имуществом
Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ, ст. 36: к общему имуществу относятся, в частности, крыши, ограждающие конструкции, а также оборудование, обслуживающее более одного помещения.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491
«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…»:
закрепляет состав общего имущества и правила его содержания;
в составе общего имущества прямо упоминается внутридомовая инженерная система водоотведения, включая, например, водосточные воронки и др. элементы системы.
Техническая квалификация водоотвода как элемента кровли/дома: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (зарегистрировано Минюстом РФ 15.10.2003 № 5176) — в правилах техэксплуатации описаны желоба, воронки, водосточные трубы как единая водоприёмная система. (Это не “про собственность”, но полезно для спора о природе водостока как элемента крыши/фасада.)
3.2. Кто обязан содержать и устранять протечки
ЖК РФ ст. 161: управление МКД должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества.
ЖК РФ ст. 138: ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества.
ПП РФ № 290 от 03.04.2013 — «минимальный перечень работ/услуг» для надлежащего содержания общего имущества (в т.ч. по конструкциям/крыше и системам).
4) Как юридически “сломать” аргумент председателя «это имущество детсада»
Попросите письменно указать основание, по которому водостоки “вдруг стали” имуществом детсада:
решение общего собрания собственников (протокол);
проект/техдокументация, по которой водосток создан исключительно для нежилого помещения;
сведения ЕГРН/техучёта о принадлежности элемента (если вообще выделяли).
Логика закона такая:
по умолчанию крыша/фасад/водоотвод — общее имущество МКД (ст. 36 ЖК РФ; ПП №491).
“переложить” это на детсад словами председателя нельзя: нужен правовой и технический базис, а не устное утверждение.
5) Практика (очень коротко)
Суды в целом исходят из того, что кровля — общее имущество, и лицо, управляющее домом (УК/ТСЖ), отвечает за надлежащее содержание и последствия ненадлежащего содержания, если не докажет исключающие обстоятельства.
При этом ВС РФ указывает: ответственность может не наступить, если протечка вызвана действиями третьих лиц (например, самовольными работами по кровле) и управляющий принял меры — но это нужно доказать.
6) Пошаговый план действий
Акт о затоплении: комиссия (представитель ТСЖ/эксплуатирующей организации, представитель детсада/собственника помещения), фото/видео, дата/время, описание повреждений, предположительная причина.
Претензия в ТСЖ: требование обследовать кровлю/водостоки, устранить причину протечки, указать срок и исполнителя, предоставить копии документов (протоколы, договоры, сметы). Сошлитесь на ст. 36, 161, 138 ЖК РФ и ПП № 491.
При бездействии — жалоба в ГЖИ (госжилинспекцию) на ненадлежащее содержание общего имущества и бездействие ТСЖ. Основание: ст. 161, 138 ЖК РФ + ПП №491.
Если есть ущерб имуществу/ремонту — готовить иск:
об обязании устранить протечку (как нарушение обязанностей по содержанию общего имущества);
о взыскании убытков (если подтверждены сметой/экспертизой/чеками и причинной связью).
7) Итог
Кровля и фасад МКД — общедомовое имущество по ст. 36 ЖК РФ.
Водоотвод/водосточная система, как часть конструкций крыши/фасада и/или элементы системы водоотведения дома, в обычной ситуации тоже относится к общему имуществу, а обязанность по содержанию лежит на ТСЖ как управляющем.
Заявление председателя «это имущество детсада» имеет значение только если он подтвердит это документами и техдокументацией, а не словами.
Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке
m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/
Спасибо за любую поддержку!
С уважением,
Набатова Екатерина