Хотим заключить договор страхования титула чтобы исключить риски признания сделки незаконной и/или изьятия квартиры по рискам предыдущих собственников

Здравствуйте

Просмотрела ваш договор

Договор в представленной редакции не обеспечивает защиту от риска изъятия недвижимости по коррупционным основаниям и содержит критические уязвимости для покупателя вторичного жилья с историей краткосрочного владения.

Пункт 5.4.10 прямо исключает признание страховым случаем изъятие имущества по основаниям пункта 2 статьи 235 ГК РФ.

Именно эта норма регулирует обращение в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены доказательства его приобретения на законные доходы.

Пункт 5.1 дополнительно освобождает страховщика от ответственности в случае конфискации или ареста по распоряжению государственных органов.

Существенные недостатки для страхователя:

Пункт 5.4.5 исключает защиту от оспаривания сделки по статьям 61.2 и 61.3 ФЗ О несостоятельности (банкротстве).

Учитывая срок владения менее года, риск банкротства продавца является основным, и его исключение делает страхование неэффективным.
Пункт 5.4.1 позволяет отказать в выплате, если страхователь должен был предвидеть претензии. Краткий срок владения квартирой продавцом может трактоваться страховщиком как обстоятельство, требующее предвидения рисков.
Пункт 6.1 привязывает начало ответственности к более поздней дате (оплаты или регистрации), оставляя период между сделкой и регистрацией без покрытия, если оплата прошла раньше.

По итогу

Договор в текущем виде не подлежит подписанию, так как не закрывает заявленные риски. Требуется направить страховщику протокол разногласий: исключить пункты 5.4.5 и 5.4.10 в полном объеме; изложить пункт 5.1 в редакции, включающей покрытие риска конфискации по статье 235 ГК РФ; конкретизировать пункт 5.4.1, исключив возможность субъективной оценки предвидения рисков страхователем. Если нужна помощь в редактировании, обращайтесь

Здравствуйте. По вашему проекту договор в целом страхует  титульный риск — если суд признает вашу покупку недействительной или квартиру истребуют по иску прежнего собственника, то это может быть страховым случаем. 

Но риски, которые вы отдельно хотите закрыть (изъятие по публичным основаниям, в т.ч. по инициативе госорганов/прокуратуры), по тексту договора фактически исключены, поэтому в текущем виде он не полностью защищает ваши интересы.

С точки зрения закона утрата права собственности чаще всего происходит из-за недействительности сделки (ст. 166–181 ГК РФ) или виндикации (ст. 301–302 ГК РФ), а изъятие государством относится к прекращению права собственности по ст. 235 ГК РФ. В договоре есть исключения по изъятию/конфискации/аресту по решениям/распоряжениям органов власти (п. 5.1) и по изъятию по основаниям п. 2 ст. 235 ГК РФ (п. 5.4.10), а также не покрывается оспаривание сделки в банкротстве (п. 5.4.5). Дополнительно обратите внимание: страховщик может отказать, если сочтет, что на момент страхования вы знали или должны были знать о проблеме (п. 5.4.1). 

До покупки письменно согласуйте со страховщиком расширение покрытия на утрату права собственности по искам госорганов/прокуратуры и уберите указанные выше  исключения; если не соглашаются — выбирать другой продукт, где эти риски включены. 
 

Здравствуйте!

п. 5.4 и п. 5.4.5

По настоящему Договору страхования не является страховым случаем и возникший при этом ущерб не возмещаются, если событие произошло вследствие:

признания Сделки по приобретению Страхователем (Выгодоприобретателем) Предмета страхования недействительной по основаниям, указанным в ст.61.2 и 61.3. Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

Договор прямо исключает из страхового покрытия признание сделки недействительной по основаниям статей 61.2 и 61.3 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

То есть, если предыдущий собственник (владевший менее года) подаст на банкротство в течение 1-3 лет после продажи Вам квартиры, финансовый управляющий может оспорить сделку по основаниям, указанным в ст. 61.2 и 61.3. Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Страховка не сработает, хотя именно банкротство — один из самых распространенных рисков при коротком сроке владения продавцом.

п. 5.4.10

изъятия у Страхователя (Выгодоприобретателя) приобретенного (полученного) им имущества по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ.

Не является страховым случаем изъятие по основаниям п. 2 ст. 235 ГК РФ, который включает изъятие имущества, приобретенного на неподтвержденные доходы (антикоррупционное законодательство). То есть, если продавец или любой из предыдущих собственников был госслужащим и приобрел квартиру на коррупционные доходы, Генпрокуратура может подать иск об изъятии. Могут изъять даже единственное жилье, даже если Вы добросовестный покупатель и вложили собственные средства.

п. 5.4.11

любых претензий в отношении права собственности, возникающих между супругами, в том числе находящимися в разводе, родителями, детьми, любыми родственниками, одним из которых является Страхователь (Собственник, Выгодоприобретатель), а также иными членами семьи Страхователя (Собственника, Выгодоприобретателя), включая родителей жены (мужа), детей Страхователя (Собственника, Выгодоприобретателя), его родных и двоюродных братьев и сестер и иных родственников, а также в связи с любыми претензиями в отношении прав собственности, возникающие между наследниками имущества в случае смерти Страхователя/Выгодоприобретателя как Собственника имущества.

Полностью исключены из покрытия любые претензии в отношении права собственности между:

• Супругами (в т.ч. бывшими)
• Родителями и детьми
• Любыми родственниками
• Наследниками

Если супруга продавца оспорит сделку (например, недействительность брачного договора) – страховка не покроет. Если объявятся неучтенные наследники предыдущих собственников – не покроет. Очень широкая формулировка: «иные родственники».

п. 5.4.6

отчуждения Страхователем (Выгодоприобретателем) приобретенного (полученного) им имущества другим лицам по возмездной или безвозмездной сделке, либо в случае отчуждения имущества в результате обращения на него взыскания залогодержателем/кредитором по долгам собственника или супруга/супруги собственника; в случаях признания застрахованного имущества Страхователя совместной собственностью и его раздела по требованиям супруга (супруги), кредиторов супруга (супруги);

Не покрывается:

• Обращение взыскания по долгам собственника или его супруга
• Признание имущества совместной собственностью супругов и его раздел
• Требования кредиторов супруга

Если у продавца или его супруга были скрытые долги, кредиторы могут обратить взыскание на квартиру.

п. 5.1

Страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения в случаях, предусмотренных законодательством РФ. Если иное не предусмотрено договором страхования, Страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения так же в случаях:

— воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;

— военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий;

— гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок, а также их последствий;

— изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения, приобретенного по Сделке имущества по распоряжению государственных/муниципальных органов и иных аналогичных мер политического характера, предпринятых по распоряжению военных или гражданских властей и политических организаций, если иное прямо не предусмотрено договором страхования;

-умысла и любых действий (бездействия)Страхователя по договору страхования, направленных на наступление страхового случая.

п. 7.1.2

В период действия Договора Страхователь обязан сообщать Страховщику в течение 3 (трех) рабочих дней с момента, когда ему стало известно, о существенных изменениях в обстоятельствах, сообщенных им при заключении настоящего Договора, в том числе:

— об отчуждении Предмета страхования;

— о появлении обстоятельств, в связи с которыми возможно наступление страхового случая: получение искового заявления/претензии, вызов в качестве ответчика или третьего лица в суд, вызовы в органы МВД, следственный комитет, прокуратуру и т.п. государственные органы, касательно предмета страхования и т.п.;

Установлена обязанность уведомлять страховщика в течение 3 рабочих дней о любых изменениях, в т.ч. о получении исковых заявлений, вызовах в суд, МВД, прокуратуру. Нарушение – основание для отказа в выплате (п. 5.5).

п. 7.1.6 и п. 7.1.8

Не совершать действий, не делать заявлений, не признавать иск, не заключать мировое соглашение без письменного согласия страховщика, если страховщик участвует в деле. Это ограничивает Вашу процессуальную свободу.

п. 5.4 и п. 5.4.14

По настоящему Договору страхования не является страховым случаем и возникший при этом ущерб не возмещаются, если событие произошло вследствие:

признания Страхователем (Собственником) судебного иска или заключение мирового соглашения без письменного согласия Страховщика.

Признание иска или заключение мирового соглашения без согласия страховщика = отказ в выплате.

п. 5.4.1

фактов, обстоятельств которые на дату начала действия Договора страхования были известны Страхователю (Выгодоприобретателю), и Страхователь (Выгодоприобретатель) должен был предвидеть, что они могут привести к предъявлению в его адрес искового требования, что должно быть установлено /подтверждено/ следовать из фактов, установленных судом (решением суда); или по которым Страхователь (Выгодоприобретатель) получил уведомление согласно условиям страхования, изложенным в Договоре страхования, и эти условия не были исполнены Страхователем (Выгодоприобретателем);

Не покрывается, если факты и обстоятельства были известны страхователю и он должен был предвидеть возможность иска. Это субъективная оценка, которую страховщик может использовать для отказа, ссылаясь на то, что Вы недостаточно проверили продавца.

п. 5.4.2

заключения Страхователем (Выгодоприобретателем) Сделки, предмет которой стал впоследствии предметом страхования, с заведомым знанием о ее противоправности, или совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности; либо признанной судом мнимой или притворной, а также сделки, совершенной им с нарушением норм закона;

Не покрывается, если Вы заведомо знали о противоправности сделки. Доказать/опровергнуть крайне сложно.

Указанный договор не отвечает полностью интересам страхователя в Вашей ситуации.