Что возможно в такой ситуации?

Question

При приемке апартамента в новостройке Крыма выяснилось, что застройщик не обеспечил водяное отопление в комплексе. Вместо проложенных труб отопления к радиаторам и построенной котельной, собственники получили водонагреватель и конвектор. Правомерно ли внесение подобных изменений в проектную документацию без согласования с собственниками, ведь в ДДУ водяное отопление и на каком основании получить компенсацию или обязать застройщика построить котельную и обеспечить комплекс теплом ? Что возможно в такой ситуации?

Расул Абдулкадиров · Answer

Здравствуйте. В документах касаемо проведения отопления что было указано? В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено следующее. 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям Застройщик строительной компании не имеет права без согласовании в одностороннем порядке менять технические характеристики возводимого объекта строения, если это ухудшает качество объекта или не предусмотрено договором. Водяное отопление от котельной и водонагреватель с конвектором это разные системы как в ценовом диапазоне, так и в получаемом комфорте.

Ольга Чистякова · Answer

Здравствуйте Наталия Андреевна. Правомерно ли внесение подобных изменений в проектную документацию без согласования с собственниками, ведь в ДДУ водяное отопление и на каком основании получить компенсацию или обязать застройщика построить котельную и обеспечить комплекс теплом ? Такие действия неправомерны. Одностороннее изменение типа отопления (с водяного от котельной на электрическое) недопустимо, если в ДДУ и проектной документации на момент подписания было указано водяное отопление. Кроме указанных коллегой норм ФЗ Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ нужно учитывать что статья 450 ГК РФ указывает, что изменение договора возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или самим договором. Замена централизованного водяного отопления на индивидуальные электроприборы — это ухудшение характеристик объекта, так как это влечет кратный рост затрат собственника на электроэнергию и повышенную нагрузку на электросети здания. Что возможно в такой ситуации? Если объект построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика: -Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. -Соразмерного уменьшения цены договора. Вы нанимаете оценщика, который рассчитает, на сколько рыночная стоимость апартамента с электрообогревом ниже стоимости аналогичного объекта с водяным отоплением и собственной котельной. Эту разницу вы взыскиваете через суд. — Возмещения своих расходов на устранение недостатков. Ст. 15 и 393 ГК РФ позволяют заявить требование о возмещении убытков (разница в стоимости объекта с котельной и без нее, а также прогнозная разница в стоимости эксплуатации). Вы можете заявить требование об исполнении обязательства в натуре исходля из ст. 308.3 ГК РФ. Однако, если застройщик уже ввел дом в эксплуатацию без котельной, суд может счесть это требование технически невыполнимым, если место под котельную не зарезервировано или мощности не подведены. В акте осмотра обязательно укажите: «Объект не соответствует проектной документации и ДДУ: отсутствует система водяного отопления, радиаторы, разводка труб и котельная; установлены конвекторы, что не предусмотрено договором». Акт приема-передачи не подписывайте до внесения замечаний или подписывайте с официальным протоколом разногласий. Направьте застройщику досудебную претензию с требованием привести объект в соответствие с ДДУ или выплатить компенсацию. Закажите строительно-техническое исследование, которое подтвердит, что установленное оборудование не соответствует проекту и договору. В суд выможете подать иск о соразмерном уменьшении цены договора и взыскании штрафа (если вы физлицо, то 50% от присужденной суммы).

Лилия Суровцева · Answer

Здравствуйте! Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В силу ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ Условия договора, предусмотренные частями 4 и 4.2 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. Изменение существенных характеристик объекта, в том числе типа системы отопления, возможно только по обоюдному согласию сторон. Одностороннее изменение условий договора без согласования с дольщиками является нарушением. Если в Вашем ДДУ и проектной документации было предусмотрено водяное отопление от котельной, а застройщик передал конвектор и водонагреватель, это является отступлением от условий договора, приведшим к ухудшению качества объекта. Водяное централизованное отопление и индивидуальное электрическое оборудование различаются как по стоимости эксплуатации (расходы на электроэнергию кратно выше), так и по комфорту использования. В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. При существенном нарушении требований к качеству или неустранении выявленных недостатков в установленный разумный срок Вы вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов (ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Потребовать обязать застройщика построить котельную и обеспечить комплекс теплом теоретически можно, но если дом уже введён в эксплуатацию, а котельная не построена и место под неё не зарезервировано, суд может счесть это требование технически невыполнимым. В такой ситуации лучше взыскать компенсацию, либо просить соразмерное уменьшение цены договора и возмещение убытков. При осмотре апартамента не подписывайте передаточный акт. Требуйте составления акта о несоответствии объекта долевого строительства условиям договора и проектной документации. В акте обязательно укажите, что объект не соответствует проектной документации и ДДУ, в частности отсутствует система водяного отопления, радиаторы, разводка труб и котельная; установлены конвекторы и водонагреватель, что не предусмотрено договором. Если застройщик откажется составлять такой акт, составьте его самостоятельно в присутствии свидетелей. Далее закажите строительно-техническую экспертизу, которая может подтвердить, что установленное оборудование не соответствует проекту и договору, а также оценит разницу в стоимости систем отопления. С этой экспертизой Вы потом можете пойти в суд. Далее направьте застройщику письменную претензию с описанием выявленных недостатков и Вашими требованиями (на выбор): безвозмездное устранение недостатков (установка водяного отопления) в разумный срок; соразмерное уменьшение цены договора с указанием конкретной суммы по результатам экспертизы; возмещение Ваших расходов на устранение недостатков. Приложите копии ДДУ, проектной декларации, акта о несоответствии, экспертного заключения. Претензия направьте ценным письмом с уведомлением или вручите под роспись. Если застройщик в течение разумного срока (примерно 30-60 дней) отказывается удовлетворить Ваши требования, обращайтесь в суд с иском. Если проблема касается всех собственников комплекса, можно подать коллективный иск от имени нескольких дольщиков.

Дарья Разина · Answer

Уважаемая Наталья Андреевна, здравствуйте! Дам Вам ответ на основе судебной практики Основной закон, регулирующий Ваши отношения с застройщиком, — Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ На Ваш основной вопрос: Правомерно ли внесение подобных изменений в проектную документацию без согласования с собственниками, ведь в ДДУ водяное отопление и на каком основании получить компенсацию или обязать застройщика построить котельную и обеспечить комплекс теплом ? Сам по себе факт изменения проектной документации застройщиком без согласия дольщиков не является автоматическим основанием для расторжения ДДУ или уменьшения цены. Основываясь на анализе решения Центрального районного суда г. Новосибирска от 10.02.2020, можно четко определить стратегию Ссылка на практику: https://sudact.ru/regular/doc/m5Qe98mlW85w/ Если кратко, то суд детально разобрал ситуацию, где застройщик в одностороннем порядке внес множество изменений в проект: заменил материалы, убрал лифт, изменил систему вентиляции и т.д. Основной вывод суда заключается в следующем — сам по себе факт изменения проектной документации застройщиком без согласия дольщиков не является автоматическим основанием для расторжения ДДУ или уменьшения цены. Однако, если эти изменения привели к конкретным недостаткам в переданном объекте или ухудшили его качество по сравнению с условиями договора и обязательными требованиями, у Вас появляются веские права . У Вас же Замена централизованного водяного отопления на электрические конвекторы и бойлер — это не просто изменение проекта. Это изменение инженерной системы, которое напрямую влияет на качество и стоимость эксплуатации Ваших апартаментов. Если в Вашем ДДУ прямо или через отсылку к проектной декларации указано на наличие «водяного отопления» или «централизованной системы отопления», то застройщик передал Вам объект с отступлением от условий договора. Даже если в договоре есть общая фраза о праве застройщика вносить изменения (как было у истца по приведенному мною гражданском деле), то она не освобождает его от ответственности за ухудшение качества. Вам не нужно требовать «восстановления проекта» или строительства котельной. Суд, следуя практике, вряд ли обяжет застройщика «перестраивать» сданный дом. Ваша цель — денежная компенсация. Вы вправе подать претензию застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора на сумму экспертной оценки ущерба. Исковые требования должны звучать как «взыскание суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора» и «взыскание неустойки». Дополнительно можно требовать компенсацию морального вреда и штраф по Закону о защите прав потребителей. С уважением, Дарья!