Какие земельные риски при покупке квартиры в данном МКА существуют

Здравствуйте Александр! 

В описанной ситуации есть несколько рисков, связанных с тем, что придомовая территория таунхауса в Москве (ТиНАО) формально принадлежит городу, хотя по документам земля под домом относится к собственникам на праве долевого участия 

 Правовой статус придомовой территории

Согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (в том числе таунхаус), с элементами озеленения и благоустройства принадлежит собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Однако для возникновения этого права необходимо, чтобы земельный участок был сформирован в установленном порядке, поставлен на государственный кадастровый учёт и имел соответствующий вид разрешённого использования. 

Если межевание не проводилось, земля остаётся в собственности публично-правового образования (например, города Москвы), а собственники помещений вправе владеть и пользоваться ею лишь в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации дома. 

В вашем случае, судя по описанию, межевание не проводилось, и придомовая территория формально остаётся в собственности города Москвы. Это подтверждается тем, что в реестре указано, что территория принадлежит Москве.

 Возможные риски

1. Передача земли в аренду или продажу Поскольку земля находится в собственности города, власти могут передать её в аренду или продать третьему лицу. Новый собственник или арендатор теоретически может установить свои шлагбаумы или иным образом ограничить доступ к территории посёлка, если не будет получено согласие собственников помещений в доме.

2. Отсутствие контроля над использованием территории До тех пор, пока земля не оформлена в собственность жильцов, городские власти могут распоряжаться ею по своему усмотрению, например, разрешить строительство объектов, которые будут мешать жильцам (автостоянки, гаражи и т. д.). 

3. Проблемы с обслуживанием территории. Если земля не оформлена в собственность жильцов, управляющая компания не обязана её обслуживать (например, убирать снег, ремонтировать дороги). 

4. Ограничения в благоустройстве. Без права собственности жильцы не смогут легально установить шлагбаум, забор, организовать парковку или другие элементы благоустройства. 

 Нормативно-правовая база

— Жилищный кодекс РФ (ст. 36) определяет право собственников помещений в МКД на общую долевую собственность земельного участка.

— Закон города Москвы от 19 декабря 2007 года №48 регулирует вопросы землепользования в Москве. 

— Земельный кодекс РФ устанавливает порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

 Рекомендации

1. Оформить право собственности на земельный участок. Для этого необходимо:

    — проверить через публичную кадастровую карту или выписку из ЕГРН, сформирован ли земельный участок под домом; 

    — если участок не сформирован, обратиться в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о формировании земельного участка; 

    — после межевания и утверждения границ подать документы в Росреестр для регистрации права общей долевой собственности. 

2. Провести общее собрание собственников помещений в доме. Решение о формировании и оформлении земельного участка принимается коллективно.