Но суть в чем - это делал предыдущий собственник, ук об этом прекрасно знали, плюс после приобретения квартиры

Здравствуйте Антон! 

Ваша ситуация требует чёткой правовой позиции и последовательных действий. Предписание УК о замене труб и радиаторов неправомерно — разберём почему и что делать. 

Почему предписание незаконно

1.Ответственность за общедомовое имущество

   Трубы отопления и стояки — общее имущество МКД (ст. 36 ЖК РФ). Их ремонт и замену обязана выполнять УК за счёт средств на содержание жилья (п. 5 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491).

2. Отсутствие вашей вины

   Вы не меняли трубы — это сделал предыдущий собственник. УК знала об этом и не требовала замены ранее. Ваши действия (замена радиаторов и установка запорной арматуры) не могли вызвать конденсат и плесень.

3. Недоказанная причинно‑следственная связь

   УК не представила:

   акт обследования, подтверждающий, что именно ваши трубы/радиаторы — причина проблемы;

   заключение эксперта о технических нарушениях;

    нормативы, требующие замены полипропиленовых труб на пластиковые именно в вашем случае.

4. Принцип недопустимости произвольных требований

   УК не вправе произвольно навязывать жильцу дорогостоящие работы без обоснования (ст. 161 ЖК РФ).

Что делать: пошаговый алгоритм

1. Получите официальное заключение

   Закажите независимую экспертизу причин конденсата и плесени. Эксперт должен:

   зафиксировать состояние стен, труб, вентиляции;

   установить истинную причину (например, промерзание стены, нарушение теплоизоляции фасада, сырость в подвале);

   указать, влияют ли ваши трубы/радиаторы на проблему.

2. Направьте претензию в УК

   В письменном заявлении требуйте:

    устранить причину конденсата и плесени (ремонт фасада, утепление стены, просушка подвала);

   отменить неправомерное предписание;

    предоставить документы, обосновывающие требование о замене труб/радиаторов.

   Срок ответа— 10–30 дней (по Закону о защите прав потребителей).

3. Обратитесь в надзорные органы

   Если УК игнорирует претензию, подайте жалобы:

   В Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) — через портал «Госуслуги» или лично. Укажите, что УК уклоняется от ремонта общего имущества.

   В Роспотребнадзор— если УК нарушает права потребителя (не оказывает услуги надлежащего качества).

   В прокуратуру — если есть признаки бездействия УК, угрожающего здоровью жильцов.

4.Подготовьте документы для суда  

   Если проблема не решена, подайте иск о:

   возложении на УК обязанности устранить нарушения (ремонт стены, устранение плесени);

   компенсации морального вреда (ст. 15 ЗоЗПП);

   взыскании расходов на экспертизу.

Ключевые аргументы для защиты

Ст. 161 ЖК РФ: УК обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества.

П. 5 ПП РФ № 491: трубы отопления относятся к общему имуществу, их ремонт — зона ответственности УК.

Ст. 7 ЗоЗПП: потребитель имеет право на услуги надлежащего качества.

Прецедентная практика: суды признают неправомерными требования УК о замене труб, если это не связано с виновными действиями жильца.

Добрый день! 

Но суть в чем — это делал предыдущий собственник, ук об этом прекрасно знали,

Вы вправе не выполнять требования, предъявленные Вам к предписании. Если УК обратиться в суд ( что маловероятно), то в суде доказывайте, что никаких работ по замене труб стояков на полипропиленовые Вы не производили, эти работы были выполнены до того, как Вы приобрели квартиру. УК об этом было известно, так как неоднократно (ДО данного предписания) представители УК бывали в квартире.

Думаю, что данным предписанием УК отводит от себя решение главного вопроса - 

В период низких температур обнаружился конденсат на стене и образование плесени на стене смежной с подъездом. Обратился в ук с официальным заявлением об устранении данной проблемы. 

Если на Ваше заявление о конкретной проблеме нет ответа, то направьте жалобу в жилинспекцию на бездействие УК. Во-первых, Вам были обязаны дать ответ, сообщить, в какое время можно будет обследовать квартиру (установить причину конденсата и пр.), при необходимости УК обязана пригласить специалистов для составление акта (заключения) о причинах промерзания.

К общему имуществу МКД относятся как раз наружные (несущие) стены согласно ст.36 ЖК РФ, а также

п.в) ч.2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 

«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме 

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/3d31045ceb2bec48a6d4b16629e2c420d000b08e/#dst100023

УК обязана содержать за счет средств собственников помещений МКД общее имущество в надлежащем порядке.

Не реагировать на запросы собственников МКД — несоблюдения обязанностей по содержанию общего имущества.

Пишите, что бездействие УК приводит к нарушению Вашего конституционного права на благоприятную окружающую среду (образуется плесень, что в течение всего года наносит вред здоровью)

ст.42 Конституции РФ

Каждый имеет право на благоприятную окружающую среду,достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением.

Антон, по описанию ситуации предписание УК выглядит спорным и в значительной части юридически необоснованным.

Стояки отопления, ГВС и ХВС относятся к общему имуществу дома и находятся в зоне ответственности управляющей организации, а не собственника квартиры, если только вы сами недавно не выполняли самовольную перепланировку/переустройство с нарушением норм.

Замена стояков предыдущим собственником 10+ лет назад, о которой УК всё это время знала и претензий не предъявляла, не может сейчас служить основанием возлагать на вас обязанность что‑то «приводить в первоначальный вид», тем более за свой счёт.

Ваши действия ограничились заменой радиаторов и установкой запорной арматуры силами работников самой УК. При корректном подключении через байпас это, как правило, не влияет на работу общедомовой системы и не связано с появлением конденсата и плесени.

Конденсат и плесень на стене, смежной с подъездом, в хрущёвке — типичная история промерзания наружной стены/стыков панелей или проблем с вентиляцией, то есть дефектов общего имущества, которые обязана устранять именно УК.

С учётом этого логика действий такая:

в письменном виде возразить на предписание и указать, что его требования считаете незаконными и необоснованными;
отдельно потребовать устранить причину промерзания и плесени как дефект общего имущества;
предупредить, что при отсутствии реакции обратитесь в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и прокуратуру.

Если нужно, дальше можно подготовить для вас уже конкретный текст возражения/жалобы.

Если Вам нужна помощь в подготовке документов, напишите мне в чат. Для этого перейдите в мой профиль по ссылке и воспользуйтесь кнопкой „Обратиться к юристу“

Здравствуйте.

Ну на самом деле обязанности выполнять предписание, если Вы не усматриваете в нем оснований, у Вас нет. Обязать его выполнить Вас может только суд, если Ук пойдет на то, чтобы обратиться в него для понуждения Вас к выполнению. Именно тогда и будут рассматриваться все обстоятельства и законность требования УК относительно производства каких-либо изменений в части запорной арматуры и инженерных сетей, ответственность за которые несете Вы по разграничению ответственности — т.е. после входной запорной арматуры. Поскольку до нее все трубы отопления и стояки являются общим имуществом МКД  согласно ст. 36 ЖК РФ, ввиду чего ремонт и замена осуществляется самой УК.

Я не усматриваю необходимости в выполнении требования, а ответить Вы конечно вполне можете, в том числе и тем текстом, который Вы приложили к вопросу ниже. 

Другое дело, что тот факт, что до Вас кто-то произвел какие-то изменения, не может являться основанием для освобождения Вас от обязанности произвести замену, если таковая будет признана судом необходимой. Поскольку в настоящий момент Вы являетесь собственником квартиры именно Вам и отвечать в случае, если Вы приобрели квартиру таковой. Так что этот аргумент я бы удалил из подготовленного Вами письма — он не сработает.

Не думаю также что есть смысл требовать отмены этого предписания и уведомления Вас об этом. Достаточно недвусмысленно пояснить, что Вы считаете его незаконным и отказываетесь его выполнять. В этом случае у УК если оно действительно хочет Вас обязать его выполнить останется только возможность обратиться в суд. А так Вы даете ей возможность вступить с Вами в пререкания, которые также считаю бессмысленными.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией. 

Добрый день, Антон.

Связь между конденсатом и трубами в квартире сомнительна. Пока есть факт не исполнения УК своей обязанности по устранению конденсата и плесени. Дождитесь письменного ответа на вашу претензию, затем обратитесь в экспертную компанию для определения причины образования конденсата и в суд. Если не хотите обращаться в суд, можно попробовать решить проблему в административном порядке жалобами в прокуратуру и в жилищную инспекцию.  

В вашей ситуации важно разобраться, кто несёт ответственность за устранение проблем с конденсатом и плесенью, а также правомерность требований управляющей компании (УК).
Обязанности управляющей компании
Согласно Жилищному кодексу РФ и другим нормативным актам (например, постановлению Госстроя №170, постановлению правительства №290), УК обязана:
— поддерживать в исправном состоянии инженерные системы дома (водоснабжение, отопление, канализация); 
— контролировать температурно-влажностный режим в подвальных помещениях и на чердаках; 
— устранять дефекты, которые могут привести к протечкам, образованию плесени и другим нарушениям. 
Если конденсат и плесень появились из-за проблем с общедомовыми коммуникациями (например, протечки в подвале или недостаточная гидроизоляция стен), ответственность за устранение лежит на УК.
Обязанности собственника квартиры
Собственник обязан:
— поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним; 
— соблюдать правила содержания общего имущества многоквартирного дома. 
Однако собственник не несёт ответственности за неисправности общедомового имущества, если они возникли до его приобретения квартиры и не были вызваны его действиями.
Правомерность требований УК
Предписание о замене труб и радиаторов может быть обосновано, только если:
— эти элементы относятся к общедомовому имуществу (например, стояки, подводки до запорных кранов); 
— их состояние создаёт угрозу для всего дома или нарушает права других жильцов.
Если трубы и радиаторы в вашей квартире были заменены предыдущим собственником, а УК знала об этом и не предъявляла претензий ранее, её текущие требования могут быть необоснованными. Особенно если проблемы возникли из-за неисправностей общедомовых коммуникаций.
Ваши действия
1. Запросите документы, подтверждающие требования УК. Попросите предоставить акты осмотра, экспертные заключения, которые подтверждают, что именно ваши трубы и радиаторы являются причиной проблемы.
2. Проверьте договор управления МКД. В нём должен быть прописан перечень обязанностей УК. Если проблемы связаны с общедомовым имуществом, требование о замене коммуникаций в квартире незаконно.
3. Обратитесь в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). Подайте жалобу на действия УК, указав, что её требования не соответствуют законодательству. ГЖИ проведёт проверку и может выдать предписание УК об устранении нарушений. 
4. Подготовьте доказательства. Соберите документы, подтверждающие, что проблемы возникли не по вашей вине: копии предыдущих обращений в УК;
— фото- и видеоматериалы состояния стен и коммуникаций;
— акты о замене труб и радиаторов предыдущим собственником (если сохранились).
5. Рассмотрите возможность обращения в суд. Если УК продолжит настаивать на своих требованиях, можно подать иск о признании её действий незаконными и возмещении убытков, если они возникнут. 
Рекомендации
Не подписывайте документы, с которыми не согласны. Если УК требует подписать акт или соглашение, внимательно изучите его и проконсультируйтесь с юристом.
Фиксируйте все взаимодействия с УК. Сохраняйте копии писем, заявлений, ответов компании.
Участвуйте в собраниях собственников. На общем собрании можно поднять вопрос о качестве работы УК и при необходимости выбрать новую управляющую организацию. 

Здравствуйте Антон! 

Действия управляющей компании в данной ситуации неправомерны и являются попыткой подмены понятий. Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ управление домом должно обеспечивать безопасные и благоприятные условия проживания. В силу пункта 4.2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя № 170), организация по обслуживанию жилищного фонда обязана устранять причины промерзания стен. Появление плесени свидетельствует о нарушении теплоизоляции ограждающих конструкций, являющихся общим имуществом согласно Постановлению Правительства РФ № 491.

Причинно-следственная связь между материалом труб отопления и промерзанием стены, смежной с подъездом, отсутствует. Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, обязанность доказать, что именно ваши трубы вызвали промерзание фасада, лежит на УК.

Вопрос замены труб и радиаторов относится к сфере переустройства (статья 26 ЖК РФ). Даже если изменения не узаконены, принудить собственника к приведению помещения в прежнее состояние УК может исключительно в судебном порядке на основании части 5 статьи 29 Жилищного кодекса РФ. При этом УК обязана доказать в суде, что текущая система нарушает права соседей или угрожает безопасности дома. Самовольная выдача предписания в ответ на заявку об аварийной ситуации является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ).

Вам необходимо направить письменную досудебную претензию со ссылкой на статью 29 Закона РФ О защите прав потребителей, требуя безвозмездного устранения недостатков оказанной услуги (утепления стены и удаления плесени). Укажите, что в случае неисполнения требования вы обратитесь в Государственную жилищную инспекцию для привлечения УК к ответственности по статье 7.22 КоАП РФ за нарушение правил содержания жилых домов, а вопрос отопительных приборов готовы решать в судебном порядке.