Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какая процедура передачи и как законно это обосновать?
Добрый день!
Как можно безвозмездно передать часть коммерческих площадей в общедомовую собственность многоквартирного дома? Какая процедура передачи и как законно это обосновать?
Добрый день, Дмитрий!
Вопрос о передаче площадей надо решать на общем собрании собственников дома (ст. 36, 44-46 ЖК РФ).
При передаче этих площадей в общедомовую собственность у собственников очевидно возникнут дополнительные расходы, в несении которых они возможно не заинтересованы.
Заставить принять площади невозможно.
Поэтому процедура в любом случае должна проходить через общее собрание.
Законно обосновать можно путем уговоров, агитации.
Здравствуйте.
А что значит часть коммерческих площадей?
Для того, чтобы имущества было передано от одного собственника к другому (в том числе и множественному), необходимо в первую очередь волеизъявление обеих сторон. При этом поскольку одна сторона это все сособственники, то действует правило предусмотренное положениями ст. 36, 44-46 ЖК РФ, согласно которому вопросы изменения общей собственности решается общим собранием собственников, причем решение должно быть принято 100% голосов.
Вообще о необходимости собрать 100% голосов сособственников говорится только при уменьшении общего имущества. При этом прямого правила, которое говорит, что такой же кворум необходим при увеличении общего имущества, законодательство не содержится.
По общему правилу п. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. К числу исключений из данного правила относится голосование по вопросу, предусмотренному п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ: для принятия решения о реконструкции требуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
То есть если рассматривать данный вопрос как аналог реконструкции, возможно потребуется именно 2/3 голосов. Хотя конечно логика подсказывает, что принятие в общую собственность какого-либо имущества может привести к существенному увеличению расходов, например, на ее содержание. Ввиду этого вопрос является спорным.
И опять же Вы не сказали, что это за часть коммерческого помещения и какое оно (или его часть) отношение имеет к самому МКД. Это встроенное, пристроенное помещение, почему именно часть, как эта часть отделена от другой части, имеет ли она отдельный кадастровый номер. Вопросов много, чтобы уточнить ситуацию.
Добрый день!
Как можно безвозмездно передать часть коммерческих площадей в общедомовую собственность
Коммерческая недвижимость принадлежит другому лицу.
Зависит о собственников МКД, от его согласия.
в соответствии со ст. 421 ГК РФ принуждение невозможно (свобода заключения договора).
Рассмотреть вопрос о безвозмездном принятии коммерческих площадей может общее собрание и принять решение в соответствии со ст. 44-46 ЖК РФ.
Добрый день, Дмитрий!
Безвозмездная передача части коммерческого помещения в общедомовую собственность является сложной процедурой, так как общее имущество (ОИ) МКД по закону неделимо и не имеет отдельной регистрации в Росреестре как объект права конкретных лиц.
Процесс фактически сводится к отказу собственника от части своего помещения с целью изменения его назначения на «помещение для обслуживания дома».
Обоснованием
Какая процедура передачи и как законно это обосновать?
Обоснованием является изменение функционального назначения части площади. Например, помещение передается для организации колясочной, консьерж-сервиса или размещения инженерного оборудования. Это соответствует ст. 36 ЖК РФ, определяющей ОИ как имущество, предназначенное для обслуживания более чем одного помещения в доме.
Отказ от права собственности: Собственник вправе добровольно отказаться от права собственности на часть имущества (ст. 236 ГК РФ), но для МКД это реализуется через процедуру раздела и изменения статуса.
Алгоритм действий включает кадастровые работы и решение общего собрания собственников (ОСС):
Разработка проекта перепланировки: Необходимо выделить передаваемую часть физически (стены, перегородки) и подготовить проект, подтверждающий, что эта площадь теперь выполняет общедомовую функцию.
Кадастровый инженер должен подготовить технический план на раздел помещения. В результате площадь вашего коммерческого объекта уменьшится в ЕГРН.
Собственники дома должны проголосовать за принятие новой площади в состав общего имущества.
Решение принимается большинством (обычно не менее 2/3 голосов).
В протоколе должно быть четко указано, что бремя содержания этой площади распределяется между всеми жильцами пропорционально их долям.
Подача заявления об изменении назначения помещения и утверждении нового состава ОИ.
Внесение изменений в ЕГРН об уменьшении площади вашего помещения и аннулировании права собственности на выделенную часть. Отдельное право на ОИ за жильцами не регистрируется — оно возникает автоматически в силу закона.
Безвозмездная передача активов может повлечь налоговые обязательства по НДС или налогу на прибыль для передающей стороны (в зависимости от системы налогообложения).
После передачи ваша доля в праве на ОИ (и, соответственно, платежи за ЖКХ) пересчитается, так как она пропорциональна вашей оставшейся площади.
Если передача связана с реконструкцией или затрагивает несущие конструкции, может потребоваться 100% согласие всех собственников дома.
С уважением, адвокат Сарбаев К.Э.
Согласно актуальной практике, нельзя превратить частную собственность в общую без согласия тех, кто будет за это платить. 20% голосов коммерсантов недостаточно. Ваша задача — проконтролировать, чтобы они не подделали подписи остальных жильцов (сейчас за это предусмотрена уголовная ответственность по ст. 327 УК РФ).
Дмитрий, добрый вечер!
К сожалению Ваша ситуация типичная для домов с коммерческой частью: коммерсанты пытаются перевести коридоры/переходы (обслуживающие их аренду) в места общего пользования (МОП), чтобы жильцы платили за их содержание. Это незаконно — собственники коммерческих помещений в МКД не могут в одностороннем порядке перевести коридоры, переходы и лестницы, обслуживающие их помещения, в места общего пользования только жильцов — такие элементы по закону уже относятся к общему имуществу всех собственников МКД (жильцов и коммерсантов) и не могут быть “переведены” из одного в другое.
Почему это невозможно?
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир (или нежилых помещений) и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме: межквартирные лестницы, коридоры, переходы и т.п. Это фиксировано в техплане дома и ЕГРН, и коммерсанты не могут их “отобрать” или “отдать” — они уже общие.
Любое изменение статуса общего имущества (например, перепланировка, консервация или передача в пользование) требует решения общего собрания (ОСС) всех собственников МКД большинством не менее 2/3 голосов (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Односторонние действия коммерсантов незаконны и могут быть оспорены в суде.
Перевод в “места общего пользования жильцов” подразумевает исключение из обслуживания коммерции, но закон не предусматривает такой процедуры. Если коммерсанты хотят:
Изменить использование (например, закрыть доступ жильцов в свои помещения) то это возможно только через ОСС с кворумом и протоколом (ст. 44–46 ЖК РФ).
Перепланировку — требуется согласование с ОСС (2/3 голосов), местной администрацией и без ущерба правам других (ст. 29 ЖК РФ).[2]
Без этого любые работы — самовольные, влекут штрафы и восстановление (ст. 29 ЖК РФ).
Как вам с этим бороться и что делать прямо сейчас:
Организуйте ОСС: Инициируйте собрание (через УК или совет дома, ст. 45 ЖК РФ) с повесткой “подтверждение статуса общего имущества и запрет на изменения без согласия ОСС”. Кворум — 50%+, У вас >80% — легко. Требуйте: “Отказать в переводе коридоров/переходов коммерческой части в МОПы жильцов”. Протокол нотариально заверьте (или ЭЦП через реестр ЕИСЖС на dom.gosuslugi.ru). Разошлите соседям по подъездам/почте/группе в WhatsApp.
Заблокируйте их собрание: подайте жалобу в ГЖИ (Государственную жилищную инспекцию региона).
Онлайн на сайте ГЖИ (например, gzhi.mos.ru для Москвы) или лично: укажите адрес дома, суть (пытаются провести ОСС для незаконного включения неликвидных площадей в МОПы, нарушают ст. 36 ЖК РФ). Приложите техпаспорт/план БТИ — коридоры к коммерции обслуживают их аренду, не жильцов. ГЖИ приостановит собрание и оштрафует (до 50 тыс. руб., ст. 7.21 КоАП РФ)ы.
Проверьте техдокументацию дома (бесплатно).
Запросите у УК/ТСЖ выписку ЕГРН на общее имущество + техплан (через МФЦ или Росреестр). МОПы — это только то, что обслуживает более одного помещения (коридоры, лестницы), но пропорционально долям (ст. 37 ЖК РФ). Коммерческие подходы — их зона ответственности, если выделены в собственность/аренду.
Фиксируйте нарушения: Если коммерсанты уже что-то меняют (ограничивают доступ, перепланируют) — фото/видео, жалоба в УК, жилинспекцию (Госжилинспекция) или прокуратуру.
Суд: Иск в районный суд: признать решение ОСС недействующим (ст. 46 ЖК РФ, срок 6 мес.). Доли в МОПах нельзя менять без реконструкции и согласия всех (ст. 36, 40 ЖК РФ). Суд вернет статус-кво + взыщет расходы.
Спасибо за реакцию. Как должно проголосовать ОСС? 100% должны согласиться или 75% или просто 51 % от всех собственников? Или от кворума?
Да, Дмитрий, тут должно быть 100 % .
Как Вы понимаете, если дом многоквартирный, то это нереально.