Здравствуйте, Татьяна.
В ситуации, когда в многоквартирном доме есть котельная в частной собственности, а управление домом переходит к управляющей компании (УК), отношения выстраиваются по одному из предусмотренных законом вариантов.
Ключевое — котельная не может оказывать отопление и ГВС без правового оформления статуса и договоров.
Вариант 1. Котельная — ресурсоснабжающая организация (РСО).
Если владелец котельной осуществляет продажу тепловой энергии и (или) горячей воды, он признаётся ресурсоснабжающей организацией (п. 2 ПП РФ № 354), а также теплоснабжающей организацией в смысле ст. 2 ФЗ № 190-ФЗ «О теплоснабжении».
В этом случае обязателен договор теплоснабжения и горячего водоснабжения между управляющей организацией и владельцем котельной.
Управляющая организация остаётся исполнителем коммунальной услуги для жителей, а котельная — поставщиком коммунального ресурса (ст. 153–155 ЖК РФ).
Прямые договоры между владельцем котельной и собственниками помещений возможны только по решению общего собрания собственников либо в случаях, прямо предусмотренных законом.
При отсутствии такого решения расчёты напрямую с жильцами недопустимы (ст. 157.2 ЖК РФ, ПП РФ № 354).
Ответственность распределяется так:
котельная — производство тепла и параметры ресурса до границы балансовой принадлежности;
УК — внутридомовые сети, распределение тепла, начисления и перерасчёты (ПП РФ № 354).
Ключевой момент: при статусе РСО тарифы на тепло и ГВС обязаны быть утверждены органом тарифного регулирования субъекта РФ. Без утверждённого тарифа и договора начисления незаконны (ст. 8, 23 ФЗ № 190-ФЗ).
Вариант 2. Котельная — подрядчик УК (не РСО).
В этом случае владелец котельной не продаёт коммунальный ресурс, а оказывает УК услугу по производству тепловой энергии (эксплуатация котельной).
Котельная не является ресурсоснабжающей организацией.
Правовая модель основана на ст. 162 ЖК РФ, согласно которой управляющая компания обязана обеспечивать предоставление коммунальных услуг собственникам и вправе привлекать для этого третьих лиц.
С владельцем котельной заключается договор подряда либо оказания услуг по правилам ГК РФ.
Оформление простое:
— заключается договор между УК и владельцем котельной;
— исполнителем коммунальной услуги для жильцов остаётся УК, а не котельная.
Все расчёты с жителями ведёт УК.
Владелец котельной не выставляет квитанции собственникам и не вступает с ними в прямые отношения.
Плата за работу котельной включается во внутренние расходы УК и учитывается при формировании платы за коммунальные услуги.
В этой модели котельная не обязана иметь утверждённый тариф, так как она не продаёт коммунальный ресурс, а оказывает услугу УК.
Ответственность перед жильцами за качество отопления и ГВС полностью несёт управляющая компания.
Вариант 3. Котельная как общее имущество дома.
Этот вариант возможен только в исключительных случаях, когда котельная изначально создавалась именно для обслуживания конкретного многоквартирного дома и впоследствии фактически вошла в состав общего имущества.
Для применения этого варианта необходимо одновременно:
— чтобы котельная была построена именно для нужд данного дома;
— чтобы она была передана дому (например, от застройщика или муниципалитета);
— чтобы имелось решение ОСС о принятии котельной в состав общего имущества;
— чтобы существовали правоустанавливающие документы, подтверждающие такой статус.
Если котельная оформлена в собственности частного лица, не передавалась дому и отсутствуют решения ОСС, признать её общим имуществом нельзя.
В такой ситуации котельная не может рассматриваться как часть общего имущества МКД и должна работать по модели РСО либо подрядчика УК.
Для продажи теплоэнергии необходимо утвердить тариф в региональной службе (управлении) по тарифам в установленном порядке.
Для оказания услуг по теплоснабжению лицензия требуется не всегда.
Возможно достаточно будет регистрации в Ростехнадзоре.
Вот соответствующие разъяснения по ссылке https://mtk-exp.ru/litsenziya_na_ekspluatatsiyu_opo_s_truboprovodami_goryachei_vody_teploseti/
Потребуются разъяснения по поводу получения тарифа или по вопросам лицензирования, можете обратиться в чат личных консультаций.