Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Интересует вопрос касаемо взаимоотношений между арендатором и арендодателем, подскажите пожалуйста какой
Здравствуйте. Интересует вопрос касаемо взаимоотношений между арендатором и арендодателем, подскажите пожалуйста какой договор лучше заключить собственнику с арендатором, если целевое назначение земли ЛПХ и собственник как самозанятая хочет сдавать территорию с маленьким помещением под сдачу производства или посуточной аренды. Как выстроить отношения чтобы не было никаких вопросов со стороны законодательства, то есть всё нужно сделать на правовом поле. По актуальности можно заключить договор сопровождения .
Предмет запроса:
Правовая экспертиза и разработка оптимальной договорной схемы использования земельного участка с ВРИ ЛПХ для осуществления коммерческой деятельности.
Исходные данные:
Объект: Земельный участок. Категория: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования (ВРИ): Личное подсобное хозяйство (ЛПХ).
Собственник арендадатель- партнёр: Физическое лицо, имеющее статус самозанятого (плательщик НПД).
Контрагент (Арендатор/Партнер): Индивидуальный предприниматель (ИП).
Цель деятельности:
Строительство производственного помещения на участке.
Организация цеха по переработке сельскохозяйственного сырья (производство полуфабрикатов).
Возможное использование части помещений для краткосрочной (посуточной) субаренды/аренды.
Вопросы, требующие проработки:
Земельный вопрос и ВРИ:
1. Позволяет ли текущий статус земли (ЛПХ) осуществлять строительство производственных мощностей и ведение промышленного производства ИП?
2. Каковы риски привлечения к ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ (нецелевое использование земель)? 3. Требуется ли смена ВРИ или установление вспомогательного вида использования?
4. Налоговый статус Собственника: Имеет ли право самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение или землю под производственные цели в рамках спецрежима НПД? (С учетом ограничений ФЗ-422, запрещающих применение НПД при сдаче в аренду нежилых помещений).
Выбор договорной конструкции:
Договор аренды:
Как прописать целевое использование, чтобы минимизировать риски для собственника?
Договор простого товарищества (ДПТ):
Возможно ли заключение ДПТ между физическим лицом (самозанятым) и ИП для ведения предпринимательской деятельности, учитывая требования ГК РФ о том, что участниками ДПТ для коммерческих целей могут быть только ИП или коммерческие организации?
Инвестиционный договор:
Является ли это альтернативой?
Правовой статус строения: Как оформить строительство здания Арендатором на земле Собственника, чтобы здание не было признано самовольной постройкой и были четко распределены права собственности (или порядок компенсации) при прекращении отношений?
СанПиН и регламенты: Какие требования возникнут к участку при размещении пищевого производства (санитарно-защитные зоны) и как это соотносится с соседством с жилой застройкой (если ЛПХ приусадебный)?
Задача: Разработать правовую модель, минимизирующую риски признания сделок недействительными, исключающую претензии со стороны Росреестра, налоговой инспекции и органов строительного надзора.
Здравствуйте!
1) Ключевые факты и главные риски
ЛПХ по закону — непредпринимательская форма (для производства/переработки сельхозпродукции для личных нужд), поэтому размещение «производства» как коммерческого бизнеса на участке ЛПХ часто квалифицируют как нецелевое/не по ВРИ использование.
Важно различать:
приусадебный участок ЛПХ (в границах населенного пункта) — там допускается строительство (в т.ч. жилого дома) в рамках режима;
полевой участок ЛПХ — на нём здания/строения запрещены.
За использование земли не по назначению/ВРИ — административная ответственность.
Плюс в крайних случаях при системном нарушении возможны процедуры, ведущие к изъятию/продаже с торгов по земельному законодательству.
Отсюда вывод: сначала проверяем правовой режим участка, и только потом выбираем модель договора.
2) Что “правильнее” по договору: какие варианты
Вариант А (самый безопасный при ВРИ ЛПХ): аренда под деятельность, совместимую с ЛПХ
Заключается договор аренды земельного участка (и, при наличии отдельного объекта недвижимости, договор аренды здания/помещения либо один договор на оба объекта).
Что критично прописать:
предмет: кадастровый номер участка + описание/план передаваемой части (если сдаёте не весь), характеристики строения, приложения (схема границ/план);
цель использования: строго “в соответствии с целевым назначением и ВРИ ЛПХ”, запрет на иное;
запрет на строительство/реконструкцию/перепланировки без письменного согласия собственника и без разрешительных документов (и обязанность арендатора соблюдать градрегламенты и нормы);
контроль: право осмотра, обязанность устранить нарушения, право на односторонний отказ/расторжение при риске штрафов по земле.
База: общие нормы аренды — ГК РФ ст. 606, 607, 609; связка “здание + земля” — ст. 652 ГК РФ.
Почему так: собственник земли по ЗК РФ обязан обеспечивать использование по назначению/ВРИ и соблюдение регламентов.
Вариант B (если хотите именно “производство” или “посуточную аренду как бизнес на объекте”): сначала привести ВРИ/статусы в соответствие
Если фактическая цель — коммерческое производство или объект под гостевой бизнес/размещение, то правильнее:
проверить ПЗЗ/зону и допустимые виды использования;
если нужный ВРИ не подходит — менять ВРИ (а иногда и ПЗЗ/условно разрешённый ВРИ). Процедуры опираются на ГрК РФ (в т.ч. порядок изменений ПЗЗ и условно разрешённого ВРИ).
И только после этого заключать аренду “под производство/размещение” — иначе основной риск не в договоре, а в земельном нарушении (КоАП РФ ст. 8.8).
3) Регистрация договора аренды: когда обязательна
Договор аренды недвижимости подлежит госрегистрации в установленных случаях (общий принцип — ГК РФ ст. 609).
Для аренды здания/сооружения: если срок не менее 1 года, договор подлежит госрегистрации и считается заключённым с момента регистрации (ГК РФ ст. 651).
Процедурно регистрация аренды отражена в 218-ФЗ (в т.ч. особенности регистрации аренды).
Практический смысл: если “делаете надолго” — обычно лучше регистрировать, чем держаться за 11 месяцев и рисковать спорами по срокам/пролонгациям.
4) Налоги и “самозанятый”: можно ли сдавать и как оформить
Сдавать имущество в аренду в рамках НПД обычно можно; ФНС прямо приводит примеры сдачи жилья (в т.ч. посуточно) для самозанятых.
Ставки НПД: 4% от физлиц и 6% от ИП/юрлиц (привязка к 422-ФЗ).
Важно: в вашем кейсе “самозанятость” решает налоговый вопрос, но не лечит земельный: если участок ЛПХ используется под несоответствующий бизнес — риски по ст. 8.8 КоАП РФ остаются.
5) Пошаговый план “как сделать правильно”
Взять выписку ЕГРН: категория земли, ВРИ, есть ли зарегистрированное строение (жилое/нежилое).
Определить тип ЛПХ: приусадебный или полевой (для полевого — отдельный красный флаг по строениям).
Проверить ПЗЗ/терзону: что разрешено (основные/вспомогательные/условно разрешённые ВРИ).
Выбрать модель:
если остаёмся в ЛПХ → аренда “под ЛПХ-использование” + жёсткие ограничения в договоре;
если нужно производство/размещение → сначала смена ВРИ/получение разрешений, потом аренда.
Подготовить пакет договоров:
договор аренды земли (всего участка или части) + договор аренды строения/помещения (или единый договор),
акт приема-передачи, схема/план, фотофиксация состояния, правила пользования, условия по коммуналке/отходам/пожарке, депозит/обеспечение, запрет субаренды без согласия.
Определить срок и при необходимости пройти госрегистрацию.
Налоги: фиксируете арендные платежи через НПД (чеки), соблюдаете ставку 4/6%.
6) Чёткий итог
Если участок ЛПХ, то “сдать под производство” без приведения ВРИ/правового режима в соответствие — самый частый источник проблем (КоАП 8.8, земельные последствия).
На практике “без вопросов” обычно получается так:
(а) сдаём под деятельность, совместимую с ЛПХ, и очень чётко фиксируем цель/запреты в договоре; либо
(б) сначала меняем/легализуем ВРИ/разрешения, и только потом сдаём под производство/размещение.
Как самозанятый вы можете оформлять арендный доход в рамках НПД (ставки 4/6%), но это не отменяет требований по земле.
Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/
Спасибо за любую поддержку!
С уважением,
Набатова Екатерина