Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос: насколько небезопасно нам проводить сделку без нотариуса и какие могут быть нехорошие последствия?
Здравствуйте! Покупаем квартиру: 1 собственник,4 человека прописано(один из них несовершеннолетний).Имеется брачный договор ,который составлен менее месяца назад( любое движимое и недвижимое имущество,приобретенное в браке ,является собственностью того,на чье имя оно приобретено).Продавец хочет альтернативную сделку(покупает тоже квартиру,меньше ).Мы хотим проводить сделку через нотариуса,чтобы максимально избежать возможных рисков.Продавец сказала,что это лишние расходы и для нее это дорого,ведь ей тоже надо будет проводить сделку нотариально.Причем они хотят сделать продажу максимально быстро. Вопрос:насколько небезопасно нам проводить сделку без нотариуса и какие могут быть нехорошие последствия?И еще нужно ли просить ,чтобы супруг продавца предоставил документ ,что он не против продажи квартиры?
Здравствуйте, Денис.
Сделка рискованная, нужно выяснить осталось ли у мужа какое либо жилье для постоянного проживания и не является ли указанная сделка для него кабальной.
Семейный кодекс
Статья 44. Признание брачного договора недействительным
1. Брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации для недействительности сделок.
2. Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования пункта 3 статьи 42 настоящего Кодекса, ничтожны.
Возможно есть риски признания мужа или жены банкротом и в этом случае квартиру могут вернуть в исходное состояние и обратить на нее взыскание кредиторы.
Запросите кредитные истории мужа и жены у продавца квартиры.
Также нужно выяснить не вкладывался ли в квартиру материнский капитал.
Плюс в подтверждение рискованности сделки говорит нежелание продавца оформлять сделку нотариально.
Вы можете предложить оплатить услуги нотариуса если ее так беспокоят расходы.
Здравствуйте!
Вопрос: насколько небезопасно нам проводить сделку без нотариуса и какие могут быть нехорошие последствия?
Есть риск оспаривания в судебном порядке брачного договора, по условиям которого совместно нажитое недвижимое имущество перешло в единоличную собственность одного из супругов, в соответствии с ч. 2 ст. 44 СК РФ. Если в собственности второго супруга нет имущества, по условиям брачного договора, так, это единственное совместно нажитое имущество, которое перешло в собственность одного из супругов.
Так, согласно норме данной статьи
2. Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования пункта 3 статьи 42 настоящего Кодекса, ничтожны.
И еще нужно ли просить, чтобы супруг продавца предоставил документ, что он не против продажи квартиры?
Нет, не требуется, поскольку квартира по условиям брачного договора находится в единоличной собственности одного из супруга, так, режим совместной собственности изменен брачным договором, в соответствии со ст. 42 СК РФ.
В этом случае, предоставлять нотариально удостоверенное согласие на сделку, в соответствии с ч.3 ст. 35 СК РФ не нужно.
Из Определения Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05.12.2024 по делу N 88-30249/2024
в случае оспаривания супругом действительности брачного договора или его условий по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 44 СК РФ, срок исковой давности следует исчислять с момента, когда этот супруг узнал или должен был узнать, что в результате реализации условий брачного договора он попал в крайне неблагоприятное имущественное положение. Таковым может признаваться момент осуществляемого по условиям брачного договора раздела имущества, в результате которого один супруг полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака.
На это также было указано в в Определении Верховного суда РФ от 20.01.2015 N 5-КГ14-144.
Так, если по условиям брачного договора супруг продавца лишается полностью совместно нажитого имущества, приобретенного в браке, то есть он попал в крайне неблагоприятное имущественное положение, то на этом основании, в соответствии с ч. 2 ст. 44 СК РФ брачный договор может быть оспорен в судебном порядке.
1 собственник,4 человека прописано(один из них несовершеннолетний).
Также, на приобретение жилого помещения могли быть направлены средства материнского капитала.
В этом случае, возникает обязанность по оформлению жилого помещения в общую долевую собственность всех членов семьи вне зависимости от условий брачного договора, согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ.
Сделка без нотариуса возможна, но существенно рискованна в вашей ситуации. Хотя с 2018 года продажа долей в праве общей собственности на жильё не требует обязательного нотариального удостоверения, если продается целиком квартира одним собственником, в вашем случае есть дополнительные риски:
Брачный договор оформлен менее месяца назад — это может быть признаком мнимой или притворной сделки, направленной на обход прав супруга. Согласно ч. 2 ст. 44 СК РФ, брачный договор, заключённый с целью нанесения ущерба интересам кредиторов или супруга, может быть признан недействительным. Если супруг продавца оспорит сделку, ссылаясь на то, что квартира — совместно нажитое имущество, и брачный договор — фикция, суд может признать сделку недействительной (ст. 170 ГК РФ).
Наличие несовершеннолетнего, прописанного в квартире, — не влияет на право собственности, но требует проверки отсутствия ограничений, наложенных органами опеки (например, если ребёнок ранее имел долю и она была продана без разрешения).
Согласие супруга — если квартира приобретена в браке, даже при наличии брачного договора, рекомендуется получить нотариальное согласие супруга на продажу. Иначе он вправе в течение 1 года оспорить сделку, ссылаясь на ст. 35 СК РФ (отсутствие согласия на распоряжение совместным имуществом).
Вывод:
— Нотариус не обязателен по закону, но крайне желателен для минимизации рисков.
— Требуйте нотариальное согласие супруга продавца — это защитит вас от оспаривания.
— Проверьте выписку из ЕГРН на предмет обременений и уточните, когда и как квартира была приобретена (до/в браке).
Без этих мер сделка может быть признана недействительной, и вы рискуете лишиться и квартиры, и денег.
Согласие мужа с учетом содержания брачного договора не требуется.