Добрый день!
Планирую покупать квартиру в ипотеку на третье лицо(двоюродный брат) с которым доверительные отношения. Оформление на себя не возможно. Первоначальный взнос, ежемесячные платежи, страхование за мной. Планирую досрочное погашение в течение 2-3 лет и после закрытия оформить собственность на себя. Подскажите возможные риски. Можно ли оформить нашу устную договоренность документально?
. Подскажите возможные риски. Можно ли оформить нашу устную договоренность документально?
Добрый день! Не «можно» а нужно т.к. из практика масса примеров когда родственники отказываются отдавать оформленное на них имущество. Статьей 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора поэтому в рамках него возможно сделать договор, закрепляющие права и обязанности сторон чтобы брат потом не мог сказать, что квартиру Вы ему подарили и назад он ничего не отдаст. И оформить такое соглашение я бы рекомендовал нотариально
Здравствуйте, Алексей.
Подскажите возможные риски.
— Есть риск потери контроля над квартирой. Несмотря на доверительные отношения, юридически собственником квартиры будет ваш брат до момента полного погашения ипотеки и переоформления права собственности на вас. В случае возникновения между вами или вашим братом конфликтных ситуаций, он может распорядиться квартирой по своему усмотрению, например, продать ее, что приведет к потере ваших вложений.
— Существует риск недобросовестности брата. Хотя вы и доверяете брату, существует теоретическая возможность, что он может не выполнить свои обязательства по переоформлению квартиры после погашения ипотеки.
— Риск при досрочном погашении. При досрочном погашении ипотеки, оформленной на брата, могут возникнуть сложности с переходом права собственности на вас, если это не будет должным образом зафиксировано.
Также, есть риск при оформлении собственности. После полного погашения ипотеки, для оформления квартиры на себя, потребуется согласие вашего брата. Если он откажется, вам придется решать этот вопрос через суд.
Здравствуйте.
Риски состоят в отсутствии на данный момент между вами каких-либо обязательств.
При этом п.2 ст.307 ГК РФ предусмотрено
2. Обязательства возникают из договоров и других сделок, .....
Сами по себе Ваши планируемые перечисления и несение расходов в отсутствие договора не влекут обязанностей брата передавать Вам право собственности. Доверительные отношения этого также не обеспечивают.
Заключается предварительный договор купли-продажи (см. ст.429 ГК РФ), в соответствии с которым Вы и Ваш брат принимаете на себя обязательства заключить основной договор в будущем. Этим же договором предусматривается порядок расчетов, в т.ч. изначально в размере первоначального взноса, далее по графику в размере ежемесячных платежей, сопутствующих расходов, в т.ч. на страхование и т.д.
С уважением
Например, возможные варианты оформления:
— Договор займа с условием о будущей передаче права собственности.
Можно заключить с братом договор займа, где вы выступаете займодавцем, а он — заемщиком, на сумму, эквивалентную стоимости квартиры и ипотечным платежам. Логовор может содержать условие о том, что после полного погашения ипотеки ваш брат обязуется передать вам право собственности на квартиру.
Такой договор может быть обеспечен залогом квартиры. Однако, поскольку квартира будет в ипотеке у банка, для заключения договора залога потребуется согласие банка (согласно ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
— Как вариант, предварительный договор купли-продажи.
В договоре указать, что основной договор купли-продажи будет заключен после полного погашения ипотеки. Этот договор должен содержать все существенные условия основного договора, включая цену и порядок оплаты.
В дополнение.
Для придания договоренностям большей юридической силы и упрощения доказывания в случае споров, конечно нужно нотариальное удостоверение всех заключаемых/оформляемых между вами и братом документов.