Здравствуйте.
Разница между площадью участка до межевания и площадью, указанной в договоре купли-продажи, сама по себе не делает договор недействительным, если:
объект недвижимости индивидуализирован должным образом — указан кадастровый номер либо точное местоположение участка;
стороны понимали, какой именно участок продаётся;
погрешность площади возникла в результате уточнения границ при межевании.
Почему договор обычно считается действительным
В силу ст. 554 и 555 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи недвижимости является не площадь сама по себе, а уникальная идентификация объекта.
После уточнения границ площадь часто меняется — это нормальная ситуация. Судебная практика подтверждает, что изменение площади при уточнении границ не влияет на действительность договора.
Например, суды указывают, что если объект индивидуализирован по кадастровому номеру, то расхождение в площади не является основанием для признания договора недействительным (см., например, Постановления 17-го ААС от 12.04.2021, 4-го ААС от 26.11.2020).
Может ли покупатель предъявить претензии
Претензии возможны только если:
разница в площади существенная;
покупателю не был известен реальный размер участка;
он может доказать, что был введён в заблуждение (ст. 178 ГК РФ) или получил имущество, характеристики которого существенно отличаются от согласованных.
Но в вашем случае:
— межевание было подано до регистрации сделки;
— площадь изменилась в результате кадастровых работ, а не ваших действий;
— покупатель уже зарегистрирован собственником.
Это означает, что он принял объект в том виде, в каком он существует по данным ЕГРН.
Итог
Договор купли-продажи не считается недействительным только из-за того, что площадь, указанная в договоре, отличается от площади по межеванию.
Оснований для оспаривания сделки по этим обстоятельствам, как правило, не возникает.
