Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопросы: установлен ли этот срок законодательно?
Доброе утро! Собираемся продать квартиру в Кировской области, в которой 1/3 доля приходится на ребенка возрастом 13 лет. Приобретена квартира в Ярославской области. Собственником является бабушка. 2/3 доли этой квартиры хотим оформить на ребёнка по договору дарения от бабушки. Кстати, бабушка тоже имеет долю в продаваемой квартире в Кировской области. Условия и по сумме, и по площади больше. Хотим получить разрешение на совершение сделки с недвижимым имуществом от опеки как одновременная сделка. В отделе опеки нам сказали, что одновременную сделку необходимо совершить в течение 3-х рабочих дней. Вопросы: установлен ли этот срок законодательно? Как уложиться в этот срок, если мама ребенка и бабушка должны одновременно находиться и в Ярославской и в Кировской области? Если при оформлении Одновременной сделки мы задерживаемся, например, в течение 5 рабочих дней, то будет ли это нарушением? И хотелось бы еще понять: после получения разрешения от опеки, нам сначала оформлять дарственную, а затем продажу квартиры, или наоборот? Ложить деньги в части доли ребенка от продаваемой квартиры на спецсчет ребенка не хотелось бы, так как деньги обесценятся. И тем более, деньги вложены на приобретение квартиры в Ярославской области.
Здравствуйте! Ситуация достаточно типичная, но требует точного соблюдения процедуры. Отвечаю на ваши вопросы по порядку.
Срок в 3 рабочих дня — установлен ли он законодательно?
Нет, в федеральном законодательстве такого конкретного срока нет. В Семейном кодексе РФ и законе «Об опеке и попечительстве» прописано лишь требование о предварительном разрешении органа опеки на сделки с имуществом несовершеннолетнего и принцип одновременного совершения сделок.
Откуда берется срок 3 дня? Это локальное требование конкретного отдела опеки, которое они вправе установить в рамках своего регламента, чтобы обеспечить принцип «одновременности». Они хотят убедиться, что улучшение жилищных условий ребенка (дарение доли в Ярославле) действительно происходит, а не является фикцией. Короткий срок минимизирует риски продажи старой доли до приобретения новой.
Как уложиться в срок и что делать, если не успеваете?
Залог успеха — максимальная синхронизация и подготовка документов ДО получения разрешения.
· Решение: нотариальные доверенности. Это ключевой момент. Ваша мама (законный представитель ребенка) и бабушка (даритель) могут оформить нотариальные доверенности на одного или нескольких представителей в Ярославской и Кировской областях соответственно. Доверенные лица будут подписывать договоры и регистрировать переход прав вместо них. Это полностью законно и решает проблему географической удаленности.
· Если задержитесь более 3 дней: Это может быть расценено опекой как нарушение условий их разрешения. В худшем случае они могут отозвать разрешение или выдать предписание о возврате средств от продажи на спецсчет ребенка. Не рискуйте. Лучше заранее обсудить с опекой реалистичные сроки (5-7 дней) и, возможно, предоставить им план действий с датами, чтобы получить их одобрение на более длительный, но все еще «разумный» срок.
Что оформлять сначала: дарение или продажу?
Технически и юридически сделки должны быть максимально приближены по времени. Однако логическая и рекомендуемая последовательность следующая:
Получить разрешение опеки на одновременную сделку, где четко прописаны условия: продажа 1/3 доли в Кирове и приобретение (в вашем случае — получение в дар) 2/3 доли в Ярославле.
Одновременно (в один день или в течение оговоренных 3 дней):
· Подписать договор дарения доли от бабушки ребенку на квартиру в Ярославле.
· Подписать договор купли-продажи доли ребенка (1/3) в квартире в Кирове.
Подать документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр (через МФЦ). Документы по обеим сделкам можно подавать одновременно одним пакетом. Это идеальный вариант. Регистратор увидит, что доля ребенка в Кирове отчуждается, а в Ярославле — приобретается, что соответствует разрешению опеки.
Про спецсчет и деньги
Ключевой аргумент для опеки (он должен быть отражен в разрешении): Ребенок не получает денежную компенсацию за свою долю. Вместо этого он сразу приобретает в собственность (в дар от бабушки) большую долю в квартире с лучшими характеристиками (по площади, стоимости, условиям). Таким образом, его имущественные права не нарушаются, а улучшаются.
Краткий план действий:
-. Подготовить все документы для обеих сделок (дарения и купли-продажи) в черновом/проектном виде.
-. Оформить нотариальные доверенности для представителей в разных регионах (если необходимо).
-. Подать в опеку заявление о выдаче предварительного разрешения на одновременную сделку, приложив проекты договоров, документы на обе квартиры и расчеты, доказывающие улучшение условий ребенка.
-. Получив разрешение, синхронно в оговоренный срок подписать оба договора и одним пакетом подать их на регистрацию в Росреестр (через МФЦ в любом городе).
-. После регистрации предоставить в опеку копии зарегистрированных документов для отчета.