Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли суд принудить меня закючить ДКП?
Я передумала продавать квартиру и хочу вернуть покупателю деньги. Он мне прислал письмо с предложением заключить ДКП в МФЦ. В противном случае обратится в суд для понуждения к заключению ДКП . Из документов есть только расписка в получении денег, которая была написана 2021 г. Помимо расписки, была выдана ему ген. доверенность на квартиру, срок которой истек 1 год назад, но он квартиру не продал и не переоформил за 4 года, и требует сейчас ДКП. Может ли суд принудить меня закючить ДКП?
Помимо расписки, была выдана ему ген. доверенность на квартиру, срок которой истек 1 год назад, но он квартиру не продал и не переоформил за 4 года, и требует сейчас ДКП.
Добрый день!
Как понимаю, предварительный договор вами не заключался. Уточните этот момент.
Если бы предварительный договор с указанием срока заключения основного договора заключался, то покупатель имел бы право обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи в силу ст. 429 Гражданского Кодекса РФ:
Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
И даже если бы предварительный договор заключался, но срок заключения основного договора бы уже истек, то условия предварительного договора прекратились, и у Вас нет обязательств заключать основной ДКП, и суд Вас не смог бы понудить это сделать.
. Помимо расписки, была выдана ему ген. доверенность на квартиру, срок которой истек 1 год назад, но он квартиру не продал и не переоформил за 4 года
Если Вы выдали ему доверенность на продажу квартиры без заключения предварительного договора, и срок этой доверенности истек, то шансов понудить Вас заключить основной договор даже в судебном порядке не получится.
А содержание расписки какое? Это расписка о задатке? Или это просто расписка в получении денег? За что?
Если это расписка о задатке и условиями о сроке заключения ДКП, то она может быть расценена как предварительный договор. И последствия нарушения этого срока предусмотрены в статье 381 Гражданского Кодекса РФ:
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Однако, если переданные денежные средства — это аванс, то он подлежит возврату в одинарном размере, если основной ДКП не был заключен.
Вместе с тем, надо смотреть на условия передачи денег.
Вполне возможно, что и возвращать эту сумму, полученную 4 года назад нет необходимости, т.к. срок исковой давности 3 года истек, а если ещё и не указано, за что, и нет обязательств возврата этих денег, как неосновательное обогащение они также возврату не подлежат в силу ст. 1109 Гражданского Кодекса РФ:
Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения:
4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
Но если готовы отдать, то верните эти деньги ему без заключения ДКП.
Здравствуйте, Елена.
При отсутствии договорных отношений у суда нет оснований понуждать Вас к заключению основного договора купли-продажи.
Расписку в любом случае нельзя оценивать в качестве договора купли-продажи, поскольку форма ДКП прямо определена в ст.550 ГК РФ
Договор продажи недвижимости заключаетсяв письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
С учетом того, что форма предварительного договора предусмотрена та, что предусмотрена и для основного (см. п.2 ст.429 ГК РФ), соответственно, нельзя ее квалифицировать и как предварительный договор для целей применения п.5 ст.429 ГК РФ.
Исключение может быть только в одном случае: если по факту расписка представляет собой соглашение о принятии на себя обязательств сторонами в будущем заключить основной договор, и подписано и Вами и покупателем. Но для окончательных выводов об этом необходимо видеть саму расписку и также учитывать, что предусмотрено в части сроков заключения ДКП.
Из положительных решений в пользу истца можно отметить апелляционное определение ВС респ.Крым
от 6 апреля 2023 г. по делу N 2-1000/2022, 33-2619/2023, в котором
Таким образом, между сторонами достигнуто условие о заключении в будущем основного договора купли-продажи, в силу чего суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости квалифицировать расписку от 08 июня 2018 года, подписанную сторонами, как предварительный договор купли-продажи.
и стоит отметить, что подписи второй стороны в расписке не имелось. Данный судебный акт является исключением из правил, нежели тенденцией.
которая была написана 2021 г
Есть большая вероятность и того, что на данный момент истек срок исковой давности по требованиям о взыскании денежных средств, переданных по расписке (см. ст.195, ст.196, 199, 200 ГК РФ). Но окончательный вывод опять же может быть сделан после изучения всех обстоятельств в их совокупности.
В рамках индивидуальных услуг в чате могут быть даны подробные рекомендации, изучены и составлены документы.
С уважением
Добрый вечер, уважаемая Елена !
Значит, в данном конкретном Вашем случае, с учётом предоставленной Вами информации, проанализировав Вашу ситуацию, по достаточно существенному вопросу, о том, что Вы передумали продавать квартиру и хотите вернуть покупателю деньги и может ли суд принудить Вас заключить договор купли-продажи, то с правовой точки зрения, хотел бы пояснить нижеследующее.
Во-первых, прежде всего, отмечу, что в силу сложившейся правоприменительной практики, ведения подобных дел, зачастую по тем или иным обстоятельствам, имеют место быть когда возникают споры между продавцами и покупателями при заключении сделок купли-продажи недвижимости.
Во-вторых, если руководствоваться действующим законодательством РФ, то претензии могут быть как у продавца, так и у покупателя, но для расторжения уже нужны серьёзные основания, предусмотренные ст. 450 ГК РФ.
С учётом того, что скорее всего между Вами «предварительный договор» о продаже квартиры не заключался, то у Вас нет обязательств заключать основной ДКП.
И простая оформленная расписка в получении денежных средств также не может расцениваться и являться предварительным договором. Также как и Ген. доверенность в силу ст.185.1 ГК РФ (в том числе с истекшим сроком действия более 1 года) ни о чем не говорит и также не может являться предварительным договором. Тем боле он квартиру не продал и не переоформил за 4 календарных года.
Тем более предварительный договор купли продажи должен заключаться как минимум в простой письменной форме и подписанного надлежащим образом сторонами в силу п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ. А соответственно при отсутствии юридически «предварительных договорных отношений» у суда нет оснований понуждать Вас к заключению основного договора купли-продажи.
Таким образом, понудить Вас к заключению договора купли продажи квартиры в силу ст.454 ГК РФ было возможно лишь в случае если Вы заключили с покупателем предварительный договор купли продажи. А поэтому нет оснований понудить Вас в заключении ДКП даже в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).
Вместе с тем, возможно, также что и возвращать сумму, полученную 4 года назад нет никакой необходимости, поскольку срок исковой давности 3 года давно и это не будет считаться как неосновательное обогащение по ст. 1109 ГК РФ. (но здесь решать вам, Елена).
Но все же уважаемая Елена самым оптимальным вариантом будет написать ему официальное письмо о готовности вернуть денежные средства и отказе от продажи недвижимого имущества, и это Ваше право.
Что касается того, что покупатель в жилом помещении (квартире) не проживал, и чтобы он ее освободил, Вам не нужно ждать решения суда по его допустим исковым требования, или Вы вправе просто инициировать подачу встречного иска и решать в судебном порядке.
Принимая во внимание вышеизложенное в данном конкретном Вашем случае, при отсутствии «предварительных договорных отношений» у суда нет оснований понуждать Вас к заключению основного договора купли-продажи.
В этой связи, по большому счету не вижу оснований для Вашего беспокойства, Елена. Поэтому нужно не отчаиваться, а добиваться и отстаивать свои законные права, и все у Вас обязательно получится. И у Вас есть не просто шансы, но и основания отстоять свою правоту.
Рад был Вам максимально помочь!
С уважением,
Частнопрактикующий юрист
член «Ассоциации юристов России»
Виталий Александрович
В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ
Таким образом, понудить Вас к заключению договора купли продажи квартиры возможно только, если Вы заключили с покупателем предварительный договор купли продажи.
Предварительный договор купли продажи недвижимости должен заключаться как минимум в простой письменной форме в форме единого документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ)
С учетом этого, простая расписка о получении денежных средств (опять же, непонятно в связи с чем происходило получение этих денежных средств?) не может являться предварительным договором, по которому Вас можно понудить к совершению сделки по купле-продаже Вашей недвижимости.
Доверенность также не может являться предварительным договором или иным основанием для понуждения Вас к совершению сделки.