Однако вчера на стихийном собрании жильцов при озвучивании этого факта один из собственников сказал, что эта

Добрый день! 

 Право на земельный участок под МКД (Общие положения)

 Статья 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ): Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: В существующей застройке земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. То есть, с момента введения в действие ЖК РФ (01.03.2005), земельный участок под МКД автоматически перешел в общую долевую собственность всех собственников помещений в этом доме.
Важно: Право общей долевой собственности на землю возникает у всех собственников помещений в МКД в силу закона, вне зависимости от того, зарегистрировано это право в ЕГРН или нет. Регистрация носит учетный характер и подтверждает уже существующее право.
 2. Регистрация права на землю отдельными собственниками в 2017 году

 Последствия регистрации: Регистрация права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок несколькими собственниками в 2017 году не означает, что у остальных собственников такое право не возникло. Это просто означает, что эти конкретные собственники (в вашем случае, три собственника квартир на втором этаже) проявили инициативу и зарегистрировали свое право в ЕГРН.
Не влияет на права других: Данная регистрация не порождает у зарегистрировавших собственников каких-либо дополнительных или исключительных прав на земельный участок по сравнению с другими собственниками помещений в МКД. Все собственники имеют равные права и обязанности в отношении общего имущества, включая земельный участок.
 3. Преимущества при признании дома аварийным: Миф или реальность?

 Основные положения: Признание дома аварийным регулируется статьями 32, 86 ЖК РФ. Если дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, собственникам помещений в таком доме выплачивается возмещение за изымаемые жилые помещения (статья 32 ЖК РФ). Размер возмещения включает рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в МКД, а также убытки, понесенные собственником в связи с переездом, временным проживанием и т.д.
Роль земельного участка: При определении размера возмещения учитывается и доля собственника в праве общей долевой собственности на земельный участок под МКД. Однако, это не означает, что собственники, зарегистрировавшие свое право на землю раньше других, получат какое-то преимущество. Размер доли каждого собственника в праве общей долевой собственности на землю определяется пропорционально площади принадлежащего ему помещения в МКД (статья 37 ЖК РФ).
Отсутствие преимуществ: Таким образом, регистрация права на землю в ЕГРН не дает никаких преимуществ при определении размера возмещения в случае признания дома аварийным и его сносе или реконструкции. Все собственники, вне зависимости от того, зарегистрировали они свое право на землю или нет, получат возмещение пропорционально площади их помещений.
 4. Судебная практика

 Судебная практика подтверждает вышеизложенные положения. Суды неоднократно указывали на то, что право общей долевой собственности на земельный участок под МКД возникает у всех собственников помещений в таком доме в силу закона, а регистрация носит учетный характер и не влияет на объем прав других собственников.

 Пример: Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2016 N 309-ЭС15-16837 по делу N А76-1734/2014, в котором Верховный Суд подтвердил, что право общей долевой собственности на земельный участок под МКД принадлежит всем собственникам помещений в доме в силу закона, вне зависимости от регистрации.
 Вывод:

 Информация о том, что регистрация права на землю в 2017 году дает трем собственникам квартир на втором этаже какое-то преимущество в отношении земельного участка при признании дома аварийным, является неверной. Регистрация права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок не порождает каких-либо дополнительных или исключительных прав по сравнению с другими собственниками помещений в МКД. При определении размера возмещения в случае признания дома аварийным и его сносе или реконструкции учитывается доля каждого собственника в праве общей долевой собственности на землю, которая определяется пропорционально площади принадлежащего ему помещения в МКД.

 Рекомендую донести эту информацию до других собственников помещений в МКД, чтобы избежать необоснованных опасений и конфликтов. Если у вас возникнут дополнительные вопросы, обращайтесь!

Прошу дать по этому поводу ответ, так ли это, и если регистрация дает какие-то преимущества или преференции то в соответствии с каким законом.

 Здравствуйте.

Во-первых, закон не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме. 

Во вторых, если сведения о земельном участке под МКД содержатся в ЕГРН, одновременно с регистрацией права собственности на первое помещение в МКД без дополнительного заявления производится регистрация права общей долевой собственности собственников помещений на такой земельный участок без указания в ЕГРН имен (наименований) собственников помещений и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности.

То есть государственная регистрация прав на соответствующее помещение в МКД одновременно является регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок под МКД (ч. 5 ст. 40, ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Таким образом, зарегистрировано право или нет, не имеет никакого значения и не предоставляет никакого дополнительного права тем, кто эту регистрацию произвел.

Здравствуйте. 

1. 

Прошу дать по этому поводу ответ, так ли это, и если регистрация дает какие-то преимущества или преференции то в соответствии с каким законом.

 Нет, если речь идет действительно об МКД, все имущество, включая земельный участок, принадлежит всем собственникам помещений:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

....

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ef9450d47396aa2c9646eddb2126895406ce5b04/

Статья 36 ЖК РФ.

И это право наличествует независимо от его государственной регистрации, в том числе по той причине, что судьба участка следует судьбе дома. 

Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Статья 1 ЗК РФ. 

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ae1af642112664f47a9e7afe92be8acce267e7e1/

Здравствуйте, Владислав Валерьевич.

если регистрация дает какие-то преимущества или преференции то в соответствии с каким законом. Заранее спасибо.

Нет, регистрация отдельной группой собственников права общей долевой собственности на земельный участок под МКД не только не дает им никаких преимуществ, но и является юридически избыточной процедурой, не меняющей правовой статус ни их, ни остальных собственников.

Согласно ч. 5 ст. 40 и ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если земельный участок под МКД сформирован и сведения о нем внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), то государственная регистрация права общей долевой собственности на этот участок происходит автоматически (в силу закона).

Это право регистрируется одновременно с регистрацией права собственности на первое же помещение в этом доме, перешедшее в частную собственность. В ЕГРН вносится запись о том, что земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений в МКД, без персонального указания каждого собственника.

Однако, стало известно о том, что вышеуказанные собственники в 2017 году зарегистрировали в Росреестре свою право на землю под мкд как долю в общедолевой собственности.

По всей видимости, они инициировали и оплатили процедуру внесения в ЕГРН дополнительных сведений — так называемую регистрацию перехода права или регистрацию доли в праве общей собственности на свое имя. Это техническая процедура, которая, не создает право (оно уже возникло у всех автоматически). Лишь конкретизирует в реестре для них лично размер их доли, рассчитанный пропорционально площади их квартир. Не является обязательной для осуществления прав собственника. Не дает никаких преимуществ перед теми, кто такую запись на свое имя не делал, так как размер доли каждого и так определяется законом (ст. 37 ЖК РФ) и не зависит от факта такой регистрации.

Запись в ЕГРН о том, что Иванов И.И. владеет 1/100 долей в праве общей собственности на землю, а Петров П.П. — нет, не означает, что у Петрова П.П. такой доли нет. Она у него есть в силу закона, и при необходимости (например, при продаже квартиры или в судебном споре) он может беспрепятственно получить выписку из ЕГРН, подтверждающую это право.

Их право на долю в земле возникло не в 2017 году, а в момент формирования участка. Право остальных собственников — абсолютно такое же и защищено законом в той же мере. Утверждение об «преимуществе» является либо заблуждением, либо попыткой создать ложное впечатление о своем особом статусе.

Здравствуйте.

Владислав, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регистрация права собственности на долю в земельном участке под многоквартирным домом (МКД) не дает собственникам, осуществившим такую регистрацию, каких-либо дополнительных преимуществ при признании дома аварийным или в отношении дальнейшего использования или выкупа земельного участка.

Статья 36 ЖК РФ устанавливает, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 244 ГК РФ устанавливает понятие общей собственности, которая может быть долевой (с определением доли каждого из собственников в праве собственности) или совместной (без определения таких долей).
Земельный кодекс РФ (ЗК РФ):

 Равенство прав собственников: Все собственники помещений в МКД, будь то жилых или нежилых, имеют равные права на общее имущество в доме, включая земельный участок, пропорционально доле в праве общей собственности, определяемой исходя из площади принадлежащего им помещения 

ЖК РФ Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

 
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Регистрация права не создает преимуществ: Регистрация права собственности на долю в земельном участке лишь подтверждает уже существующее право общей долевой собственности. Она не создает новых прав и не предоставляет каких-либо преимуществ перед другими собственниками.

Владислав, процедура признания дома аварийным регулируется Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Решение о признании дома аварийным принимается межведомственной комиссией на основании обследования дома, и этот процесс не зависит от того, кто зарегистрировал право собственности на земельный участок.

Изъятие земельного участка: В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу, земельный участок подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд

ЖК РФ Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
 

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Выкупная цена за изымаемое жилое помещение и, соответственно, доля в земельном участке, определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. При этом все собственники имеют право на равноценную компенсацию пропорционально их долям.
 

 Регистрация права собственности на долю в земельном участке под МКД отдельными собственниками не дает им никаких преимуществ перед другими собственниками в отношении признания дома аварийным, использования или выкупа земельного участка. Все собственники имеют равные права и обязанности в отношении общего имущества в МКД, включая земельный участок. Утверждения о наличии каких-либо преимуществ, основанных исключительно на факте регистрации права собственности на землю, не имеют под собой законных оснований.

С уважением Светлана Б