Удоволетворит ли суд снос постройки, если большая ее часть расположена на нашем участке в нашей собственности?

Здравствуйте!

1. Факты и правовая квалификация

Исходные данные:

Земельный участок в СНТ у вас в собственности (получен по наследству).
На участке с 1985 года есть каменная хозяйственная постройка.
По схеме/кадастру:

основная часть строения – на вашем участке;
порядка 2 кв. м выходит на земли общего пользования (ЗОП) СНТ.

СНТ подало иск:

об освобождении земель общего пользования;
о сносе постройки (ссылаясь на нарушение градостроительных норм).

Юридически СНТ, как собственник/владелец ЗОП, заявляет негаторный иск (об устранении нарушений права) и одновременно требование о сносе самовольной постройки в части, находящейся на ЗОП.

Ключевой вопрос: будет ли суд обязан снести всё строение или может ограничиться частичным сносом / иным способом защиты.

2. Нормы права (основные опоры)

2.1. Самовольная постройка

Ст. 222 ГК РФ:

Самовольная постройка – объект, возведенный:

на участке, не предоставленном для этих целей; либо
без необходимых разрешений; либо
с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.  

Лицо не приобретает права собственности на самовольную постройку;
Постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными параметрами.
При современных подходах постройка признаётся самовольной, если нарушены нормы, действовавшие на момент строительства и не утратили силу к моменту выявления.  

Если часть строения стоит на ЗОП, на которые у вас нет права, – в этой части оно рассматривается как самовольное строительство на чужой земле.

2.2. Права СНТ как собственника/владельца ЗОП

Ст. 304 ГК РФ – собственник может требовать устранения любых нарушений его права, даже без лишения владения (негаторный иск). 

Ст. 305 ГК РФ – такие же права есть и у законного владельца имущества (например, у СНТ, управляющего ЗОП). 

То есть СНТ вправе требовать освобождения ЗОП от вашей постройки (в части выхода за границы участка).

2.3. Режим земель общего пользования СНТ

Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства…»:

Земли/имущество общего пользования – дороги, проезды, площадки и др., предназначенные для общего пользования всеми собственниками участков.  
Собственники участков обязаны участвовать в содержании ЗОП, но не вправе самовольно занимать их под свои личные объекты.  

Следовательно, размещение части личной постройки на ЗОП формально рассматривается как самовольное занятие ЗОП.

3. Судебная практика (коротко по сути)

3.1. Подход Верховного Суда к сносу самостроя

В последние обзоры и Постановления Пленума ВС РФ прямо заложен подход:

Снос самовольной постройки – крайняя мера;
Суд должен проверить:

реально ли постройка нарушает права истца;
нельзя ли ограничиться более мягкой мерой – привести в соответствие, частично демонтировать, изменить границы участка, установить сервитут и т.п.;
соразмерны ли потери собственника строения последствиям нарушения.  

Есть примеры, когда суд отказывает в полном сносе, если:

права истца не доказанно нарушаются;
есть возможность устранить нарушение иным способом;
снос явно несоразмерен (старое капитальное здание, используется длительное время, не создаёт опасности).  

3.2. Постройки на чужой или общей земле

В разъяснениях и обзорах также проводится линия:

если нет прав на землю, то нет и права на возведённое на ней строение, оно самовольное и в принципе подлежит сносу.  
но когда строение частично заходит на чужой участок или ЗОП, суды часто:

либо обязывают демонтировать / перенести только выступающую часть,
либо отказывают в полном сносе, признавая его несоразмерным, если нарушение минимально (2 кв. м) и реальных препятствий в пользовании ЗОП нет.  

4. Пошаговый план защиты в суде

Шаг 1. Документы и факты

Собрать и приложить к делу:

выписку ЕГРН на ваш участок;
документы на постройку (акт БТИ, старые планы, любые доказательства, что она стоит с 1985 г.);
документы СНТ на ЗОП (ЕГРН/устав, протоколы, схемы территории).

Заказать кадастровую/геодезическую съёмку:

точно показать, какая площадь (эти 2 кв. м) выходит на ЗОП;
зафиксировать, препятствует ли реально постройка проезду, проходу, инженерным сетям

Шаг 2. Анализ требований СНТ

В возражениях на иск обратить внимание суда, что:

Основная часть строения находится на вашем законном участке. Довод СНТ о «полном сносе» – несоразмерная мера, поскольку нарушение касается только небольшой части строения.
Постройка существует с 1985 г., СНТ длительное время допускало её существование на этих границах; реальная угроза безопасности и интересам товарищества не доказана.
Истец обязан обосновать, какие конкретно права членов СНТ будут восстановлены именно полным сносом, а не иным способом (это подчёркивается в обзорах практики по самострою).  

Шаг 3. Предлагать суду альтернативный способ защиты

В возражениях и ходатайствах просить суд:

При невозможности оставить всё как есть –
рассмотреть частичный снос/перенос той части постройки, которая выходит на ЗОП, вместо сноса всего здания.
Либо (если по планировке СНТ это реально):

обязать СНТ провести корректировку межевания / изменение границ ЗОП и вашего участка,
либо рассмотреть возможность сервитута (ограниченного пользования ЗОП) под существующей частью здания.

Ссылаться на позицию ВС РФ, что суд вправе выбрать менее жёсткий способ защиты, чем снос, если снос несоразмерен и есть иные варианты. 

Шаг 4. Экспертизы и процессуальные аргументы

Ходатайствовать о строительно-технической экспертизе:

соответствует ли постройка действующим требованиям безопасности;
возможен ли частичный демонтаж без разрушения всего строения.

При наличии оснований – заявить о пропуске СНТ срока исковой давности
(как минимум как дополнительный аргумент: товарищество существовало давно, постройка стоит с 1985 г., СНТ не могло не знать).
При необходимости – заявить встречный иск (например, об установлении границ участка, сервитута, признании права на объект, если это соответствует фактической ситуации).

5. Итог по вашему вопросу

Сам по себе тот факт, что большая часть постройки находится на вашем участке, не исключает удовлетворения иска СНТ.
В части выхода на ЗОП (2 кв. м) строение формально рассматривается как самовольная постройка на чужой земле, и СНТ вправе требовать устранения нарушения (ст. 222, 304 ГК РФ).  
Однако с учётом современных разъяснений Верховного Суда снос всего строения – крайняя мера. Суд обязан оценить:

минимальный характер нарушения (2 кв. м);
давность возведения (1985 г.);
отсутствие угрозы жизни/здоровью и реального препятствия в пользовании ЗОП;
наличие менее жёстких вариантов (частичный демонтаж, изменение границ, сервитут).  

На практике при такой конфигурации (старое строение, небольшой выход на ЗОП) суд чаще склонен либо:

ограничиться частичным сносом/переносом выступающей части;
либо при слабой аргументации СНТ отказать в полном сносе, указав на несоразмерность способа защиты.

Поэтому задача в процессе – не спорить, что ЗОП надо «освободить любой ценой», а последовательно доказывать, что:

нарушение минимально;
реальных препятствий нет;
полный снос – чрезмерный и несоразмерный;
возможны более мягкие и законные варианты (частичный демонтаж/коррекция границ/сервитут).

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина