Фрагмент доверенности с моими правками: "…с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению

Question

Здравствуйте. Нужна консультация специалиста по сделкам с недвижимостью по вопросу оформления доверенности на продажу моей доли квартиры. Я постоянно проживаю за пределами РФ с мая 2022 года (нахожусь в другой стране по ВНЖ) и являюсь налоговым нерезидентом РФ. В 2023 году получил в наследство 1/2 долю квартиры (вторая 1/2 принадлежит брату). Рассматриваю вариант продажи своей доли по доверенности, оформленной на брата, так как из-за состояния здоровья не уверен в возможности приехать в Россию лично. Хотел бы уточнить несколько моментов по тексту доверенности. 1. Нотариус риелтора прислал шаблон доверенности (прикрепляю). На мой вопрос о возможности внести изменения в части открытия счетов в конкретных банках нотариус ответил, что изменения допускаются. Я выбрал шесть банков, не входящих в санкционные списки ЕС, чтобы исключить проблемы с переводом средств на мой зарубежный счёт. 2. Я внёс изменения, чтобы брат не мог получить полную сумму от продажи, а только аванс/задаток. Все внесённые правки в фрагменте ниже я выделил форматом {ИЗМЕНЕНО: … }, чтобы вам было проще увидеть изменения. Прошу оценить корректность и возможные риски для сделки. Фрагмент доверенности с моими правками: «…с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, {ИЗМЕНЕНО: с правом получения только причитающегося мне аванса или задатка, передаваемых в рамках таких договоров, без права получения полной суммы покупной цены по договору купли-продажи}, с правом проведения расчета по сделке {ИЗМЕНЕНО: исключительно через следующие банки: АО «Райффайзенбанк», АО «ОТП Банк», АО «ЮниКредит Банк», АО «Кредит Европа Банк», АО «Ситибанк», ООО «Ренессанс Кредит»}, в том числе посредством любых видов аккредитивов, {ИЗМЕНЕНО: открываемых только в указанных банках}, {ИЗМЕНЕНО: с правом перечисления денежных средств только на счета, открытые на мое имя в перечисленных банках}, {ИЗМЕНЕНО: с правом открытия на мое имя счетов исключительно в перечисленных банках}, распоряжения указанными счетами и их закрытия, {ИЗМЕНЕНО: за исключением права получения на руки либо на иные счета полной суммы покупной цены}, с правом заключения, продления и расторжения договора аренды индивидуального банковского сейфа (ячейки) {ИЗМЕНЕНО: в любом из вышеуказанных банков} на условиях по своему усмотрению…» Прошу разъяснить: – допустимы ли такие ограничения в доверенности с точки зрения нотариусов и банков; – могут ли указанные формулировки затруднить проведение сделки или расчётов; – оптимальны ли эти ограничения для моей защиты, учитывая продажу по доверенности и моё отсутствие в РФ. Заранее благодарю за помощь.

Елена Костенко · Answer

Здравствуйте! 1. Допустимость ограничений. Да, подобные ограничения в принципе допустимы. Нотариус может включить их в доверенность — это обычная практика. Банки также обычно принимают доверенности с ограниченными полномочиями, если формулировки однозначны. 2. Возможные трудности. Есть риск, что покупатель или его банк откажутся работать, если расчёты ограничены конкретным перечнем банков — выбор шести банков может сильно сузить круг технически возможных схем. Формулировка «без права получения полной суммы» может вызывать вопросы у нотариуса и у расчётного банка при аккредитиве/ячейке, т.к. представителю фактически запрещено завершить расчёт. Ограничения действительно защищают Вас, но слишком жёстко, что может затруднить или затянуть сделку. Обычно более рабочая схема защиты при продаже по доверенности — запрет на получение денег представителем, расчёт через аккредитив/ячейку, доступ к которой представитель не имеет, и указание конкретного механизма расчёта, но без жёсткой привязки к банкам. Если хотите сохранить максимальную безопасность, но не блокировать сделку, можно ослабить: позволить расчёты в любом банке, не находящемся под санкциями страны Вашего проживания, и указать, что доступ к деньгам имеете только Вы, а представитель участвует лишь в технических действиях.

Людмила Беркович · Answer

Здравствуйте Анатолий! Ваши ограничения в доверенности — допустимы с точки зрения закона, но могут создать сложности для сделки и расчетов. Формулировки, ограничивающие получение полной суммы и указывающие конкретные банки, юридически возможны, однако требуют особого внимания к деталям и согласования с нотариусом и банками. Пройдемся по вашим правкам: «…с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, {ИЗМЕНЕНО: с правом получения только причитающегося мне аванса или задатка, передаваемых в рамках таких договоров, без права получения полной суммы покупной цены по договору купли-продажи}, с правом проведения расчета по сделке Это необычная практика. Обычно представитель получает всю сумму по договору купли-продажи и перечисляет её доверителю. Если в доверенности прямо запрещено получать полную сумму, покупатель может отказаться от сделки, опасаясь невозможности провести полный расчет и зарегистрировать переход права собственности.В контексте данного условия вы лишаете поверенного права правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора. с правом проведения расчета по сделке {ИЗМЕНЕНО: исключительно через следующие банки: АО «Райффайзенбанк», АО «ОТП Банк», АО «ЮниКредит Банк», АО «Кредит Европа Банк», АО «Ситибанк», ООО «Ренессанс Кредит»}, Это ограничивает выбор расчетных инструментов. Не все покупатели согласятся открывать аккредитив или вносить деньги в указанные банки, особенно если у них там нет счетов. Некоторые банки могут отказать в открытии счета на имя нерезидента или в проведении расчетов по доверенности, особенно если доверенность содержит нетипичные ограничения. {ИЗМЕНЕНО: открываемых только в указанных банках}, {ИЗМЕНЕНО: с правом перечисления денежных средств только на счета, открытые на мое имя в перечисленных банках}, Открытие счета на имя нерезидента в российских банках возможно, но требует личного присутствия или нотариально заверенной доверенности с четко прописанными полномочиями. Не все банки готовы работать с нерезидентами, даже если они не под санкциями. Расчеты через аккредитив: Это безопасный способ, но требует согласия всех сторон и готовности банка работать с такими инструментами для нерезидентов. Какие вижу плюсы в ваших изменениях: Ваши ограничения минимизируют риск злоупотреблений со стороны представителя (брата), так как он не сможет получить всю сумму и перевести её на свои счета. Но есть и минусы: Сделка становится менее привлекательной для покупателя, а расчет — сложнее для всех сторон. Это может привести к затягиванию или срыву сделки, особенно если покупатель не готов к нестандартным условиям.