И если да, то можно ли как-то снизить размер агентского, на основании каких норм?

Question

Являюсь арендатором помещения в нежилом здании. Хотел заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (в договоре аренды закреплена обязанности по прямым договорам) на коммунальные услуги, но водоканал и ресурсник по теплу отказали со ссылкой на то, что они заключают договоры только с собственником узлов учета воды и тепла. Оказалось, что собственником таких узлов по всему зданию является другой собственник в здании (у него в собственности помещения, где эти узлы установлены - подвал, и сами узлы у него на балансе, но не мой арендодатель). И он со всеми остальными собственниками / арендаторами заключает агентский договор на поставку через него коммунальных ресурсов в соответствующие помещения. Все бы ничего, но размер агентского вознаграждения просит существенно превышающий стоимость самих коммунальных ресурсов. При отказе - осуществит приостановление подачи в мое помещение. Может ли он требовать заключения такого договора? И если да, то можно ли как-то снизить размер агентского, на основании каких норм?

Иван Яковец · Answer

Добрый день, Игорь! В вашей ситуации прослеживается несколько юридических аспектов: 1. **Относительно прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО)**: Согласно п. 6 ст. 157.2 ЖК РФ, заключение прямых договоров возможно, но РСО вправе отказать, если отсутствует техническая возможность предоставления коммунальных услуг. Наличие единого узла учета, принадлежащего другому собственнику, является законным основанием для отказа в заключении прямого договора. 2. **Относительно агентского договора**: Собственник узлов учета действительно имеет право заключать агентские договоры на поставку коммунальных ресурсов (ст. 1005 ГК РФ). Однако: — Размер агентского вознаграждения должен быть разумным и обоснованным — Действия собственника не должны содержать признаков злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ) 3. **Относительно угрозы приостановления подачи ресурсов**: Если собственник узлов учета не является РСО, то самостоятельное отключение ресурсов может быть квалифицировано как самоуправство (ст. 330 УК РФ) или нарушение антимонопольного законодательства, если он занимает доминирующее положение (ст. 10 ФЗ «О защите конкуренции»). 4. **Варианты решения проблемы**: — Вы можете обратиться в ФАС с жалобой на действия собственника узлов учета, если его действия содержат признаки злоупотребления доминирующим положением — Предложить собственнику заключить договор с разумным вознаграждением, ссылаясь на принципы добросовестности (ст. 1 ГК РФ) — Обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора на разумных условиях (ст. 445, 446 ГК РФ) — Инициировать переговоры с участием вашего арендодателя, так как в договоре аренды закреплена обязанность по заключению прямых договоров Что касается снижения размера агентского вознаграждения, вы можете ссылаться на: — Принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) — Запрет на злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) — Принцип добросовестности участников гражданских правоотношений (ст. 1 ГК РФ) В судебной практике встречаются решения, когда суды признают недействительными условия договоров с явно завышенным вознаграждением, особенно если контрагент находится в положении, когда он вынужден заключить такой договор (например, Определение ВС РФ от 29.03.2016 № 83-КГ16-2). Удачи в делах!