Перспективы арендодателя в споре о передаче в аренду заложенного помещения

Добрый день, Сагина!

По вашему вопросу о перспективах защиты интересов Арендодателя в споре с Арендатором предлагаю следующий анализ:

1. **Относительно признания договора незаключенным из-за отсутствия госрегистрации**:
Вы правильно отметили сложившуюся судебную практику. Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок год и более, не влечет его недействительности. Стороны не вправе ссылаться на отсутствие регистрации в отношениях между собой. Такой договор порождает обязательства для сторон, но не влечет возникновения прав в отношении третьих лиц.

2. **Относительно признания договора недействительным из-за отсутствия согласия залогодержателя**:

Согласно п. 2 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель вправе передавать заложенное имущество в аренду только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой и может быть признана недействительной по иску такого лица. Однако право оспаривания принадлежит именно третьему лицу (банку-залогодержателю), а не стороне сделки.

3. **Дополнительные варианты защиты**:

а) **Существенное изменение обстоятельств** (ст. 451 ГК РФ): Арендодатель может ссылаться на то, что отказ банка-залогодержателя является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Однако суды крайне редко удовлетворяют такие требования.
б) **Невозможность исполнения обязательства** (ст. 416 ГК РФ): Можно аргументировать, что отказ банка создает юридическую невозможность исполнения обязательства, но это спорная позиция, так как отказ банка не делает передачу помещения физически невозможной.
в) **Расторжение договора в судебном порядке** (ст. 450 ГК РФ): При наличии существенного нарушения договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

4. **Наиболее перспективная стратегия**:

Наиболее эффективным представляется комбинированный подход:
— Ссылаться на отказ банка-залогодержателя как на обстоятельство, делающее исполнение договора невозможным без нарушения прав третьих лиц;
— Обратить внимание суда на подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ,