Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какие есть перспективы у Арендодателя: 1
Между сторонами заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения с передачей помещения в будущем. Помещение находится в залоге у банка (ипотека). До передачи помещения Арендодатель решил отказаться от исполнения договора в связи с тем, что: а) договор на регистрацию передан не был; б) получен отказ банка-залогодержателя. Арендатор подал в суд иск о понуждении к исполнению обязанности в натуре (передаче помещения). Какие есть перспективы у Арендодателя: 1. Признать договор незаключенным ввиду отсутствия госрегистрации (знаю, есть практика, что подобный иск могут предъявить лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой - так как они согласовали все условия владения/пользования имуществом, которые являются существенными для договора аренды). 2. Признать договор недействительным ввиду отсутствия согласия третьего лица (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ). Знаю, что в данном случае правоотношения подлежат специальному регулированию (подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ, 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), в соответствии с которым в случае нарушения залогодателем правил о предоставлении заложенного имущества во временное владение или пользование третьим лицам залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога и потребовать прекратить аренду. Либо какие еще пути возможны? Заранее благодарна за помощь!
Добрый день, Сагина!
По вашему вопросу о перспективах защиты интересов Арендодателя в споре с Арендатором предлагаю следующий анализ:
1. **Относительно признания договора незаключенным из-за отсутствия госрегистрации**:
Вы правильно отметили сложившуюся судебную практику. Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок год и более, не влечет его недействительности. Стороны не вправе ссылаться на отсутствие регистрации в отношениях между собой. Такой договор порождает обязательства для сторон, но не влечет возникновения прав в отношении третьих лиц.
2. **Относительно признания договора недействительным из-за отсутствия согласия залогодержателя**:
Согласно п. 2 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель вправе передавать заложенное имущество в аренду только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой и может быть признана недействительной по иску такого лица. Однако право оспаривания принадлежит именно третьему лицу (банку-залогодержателю), а не стороне сделки.
3. **Дополнительные варианты защиты**:
а) **Существенное изменение обстоятельств** (ст. 451 ГК РФ): Арендодатель может ссылаться на то, что отказ банка-залогодержателя является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Однако суды крайне редко удовлетворяют такие требования.
б) **Невозможность исполнения обязательства** (ст. 416 ГК РФ): Можно аргументировать, что отказ банка создает юридическую невозможность исполнения обязательства, но это спорная позиция, так как отказ банка не делает передачу помещения физически невозможной.
в) **Расторжение договора в судебном порядке** (ст. 450 ГК РФ): При наличии существенного нарушения договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
4. **Наиболее перспективная стратегия**:
Наиболее эффективным представляется комбинированный подход:
— Ссылаться на отказ банка-залогодержателя как на обстоятельство, делающее исполнение договора невозможным без нарушения прав третьих лиц;
— Обратить внимание суда на подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ,
Спасибо большое, подтвердили мои выводы, и дали новое дополнительное направление для исследования ситуации.