Можно ли не допустить расторжение договора из‑за планов установить трансформатор на участке?

Здравствуйте!

Продавец не может заставить Вас расторгнуть уже заключенный и исполненный договор только потому, что ему понадобилось место под трансформаторную подстанцию. Расторжение допускается лишь по соглашению сторон или через суд при наличии законных оснований на основании ст. 450 ГК РФ, которых здесь нет.

Односторонний отказ от договора возможен лишь в случаях, прямо предусмотренных законом (ст. 450.1 ГК РФ) или самим договором. Просьба продавца юридической силы для расторжения не имеет.

Размещение объектов электросетевого хозяйства на частной земле решается через установление сервитута.

Публичный сервитут устанавливается решением уполномоченного органа власти или местного самоуправления после подачи ходатайства заинтересованной организацией, например сетевой компанией. В ходатайстве должны быть обоснование необходимости размещения объекта и схема границ сервитута. Сервитут не лишает Вас права собственности на участок, а лишь ограничивает его использование в определенных границах.

Публичный сервитут должен устанавливаться на условиях, наименее обременительных для собственника, то есть должен быть выбран такой вариант размещения объекта, который минимально затронет Ваши права. При этом Вы имеете право на соразмерную плату за пользование Вашей землей и возмещение всех убытков, которые возникнут из-за сервитута. Размер платы и убытков определяется по правилам ст. 39.46 ЗК РФ и Постановление Правительства РФ от 27.01.2022 N 59, которое утверждает методику расчета возмещения. То есть Вам должны компенсировать реальное ограничение в использовании участка, включая утрату стоимости любых улучшений в зоне сервитута.

Что касается охранных зон линий электропередачи и трансформаторных подстанций, они регулируются Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160. Охранная зона считается установленной и начинает порождать ограничения только с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН. Пока на Вашем участке нет опор, проводов или самой подстанции, и пока в ЕГРН не внесены записи о зоне с особыми условиями использования территории или о сервитуте, никаких действующих обременений на Ваше право собственности не существует.

Здравствуйте! 

Законно ли это и как можно этого не допустить?

Нет, такое требование незаконно в части одностороннего или произвольного расторжения договора. Регистрация в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. С этого момента Вы являетесь полноправным собственником участка, и продавец утратил любые права на него, кроме как в пределах установленных законом ограничений ст. 209 ГК РФ. Расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в строго ограниченных случаях, предусмотренных законом и по решению суда. Основания для расторжения исполненного договора крайне узкие: Существенное нарушение условий договора и существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора

Теперь же именно с Вами как с собственником Россети и они должны договариваться и естественно Вы имеете право либо отказать либо потребовать соразмерной компенсации.

Если продавец обратится в суд, он обязан будет возвратить Вам полную сумму оплаты плюс проценты за пользование чужими средствами. Это если решение будет в его пользу, что маловероятно.

Продавец не имеет права «вернуть» участок под предлогом сервитута — это вопрос между Вами и Россетями напрямую.

Отправьте продавцу официальное письмо с отказом от расторжения договора. Укажите, что собственность зарегистрирована, договор исполнен, и Ваши права защищены ст. 209, 450 ГК РФ. Россетям можете предложить оформить сервитут за плату.