Как начислять НДС по рассроченному договору купли‑продажи и нужно ли менять договор залога?

Question

Добрый день! В 2025 году был заключен договор купли-продажи имущества, оплата в рассрочку, платежи в 2025 г. и 2026 г. Прописано, что цена определена без НДС, является окончательной и изменению не подлежит. Во исполнение данного договора так же заключен договор залога земельного участка до полной оплаты по вышеуказанному договору. Передача имуществ после полной оплаты, т.е. в 2026 году. С 2026 года будет плательщиками НДС. Как быть с начислением НДС, за какие периоды начислять? И если заключать доп. соглашение к договору купли-продажи нужно ли изменять условия в договоре залога и регистрировать их?

Сергей Домрачев · Answer

Здравствуйте, Вера. Предварительно можно дать следующую оценку вашей ситуации. Наиболее оптимальным решением является заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи, уточняющего порядок включения НДС в стоимость имущества. Например, можно установить, что НДС включается дополнительно к зафиксированной цене, либо пересмотреть общую стоимость с учетом нового налога. Заключенный параллельно договор залога земельного участка также нуждается в уточнении. В частности, необходимо проверить, содержит ли договор залога условие о включении НДС в оценочную стоимость имущества. Если такое условие отсутствует, целесообразно дополнить договор соответствующим положением через дополнительное соглашение. Кроме того, любое изменение условий договора залога, влияющее на оценку имущества, подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Иван Яковец · Answer

Добрый день, Вера! По вашему вопросу о начислении НДС и изменении договоров могу пояснить следующее: **По начислению НДС:** 1. Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ, моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из дат: — день отгрузки (передачи) товаров — день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок 2. В вашем случае, поскольку: — платежи поступают в 2025-2026 гг. — передача имущества произойдет в 2026 г. — плательщиком НДС вы становитесь с 2026 г. НДС нужно будет начислить следующим образом: — На авансы, полученные в 2026 году (когда вы уже будете плательщиком НДС) — На момент передачи имущества в 2026 году (с вычетом НДС, ранее начисленного с авансов 2026 года) На платежи, полученные в 2025 году, когда вы не являлись плательщиком НДС, начислять налог не требуется. **По договору и дополнительному соглашению:** 1. Если в договоре указано, что цена определена без НДС и является окончательной, то при переходе на общую систему налогообложения вам необходимо заключить дополнительное соглашение, уточняющее порядок исчисления НДС. 2. Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон. Рекомендую указать в дополнительном соглашении, что: — Общая стоимость имущества остается неизменной — С 2026 года в стоимость включается НДС (выделяется расчетным методом) 3. Относительно договора залога: — Если изменение основного договора не затрагивает сумму обеспечиваемого обязательства и сроки его исполнения, то изменять договор залога не требуется — Если же меняются существенные условия (сумма, сроки), то согласно ст. 339, 452 ГК РФ потребуется внесение изменений в договор залога с последующей регистрацией в Росреестре Обратите внимание, что согласно п. 4 ст. 164 НК РФ, расчетная ставка НДС составляет 20/120 от суммы, включающей налог. Удачи в делах!