Сохранят ли единственные ипотечные апартаменты при банкротстве, если они считаются нежилым помещением?

Question

Здравствуйте. Как и у многих в нашей стране сейчас, у меня возникла трудная финансовая ситуация - загнала сама себя в долговую яму. На данный момент имею 3 кредита и 1 ипотеку: Кредит 1 с остатком 387 000 р и платежом 10 200 р; Кредит 2 с остатком 246 000 р и платежом 8 090 р; Кредит 3 с остатком 355 000 р и платежом 11 600 р; Ипотека с остатком 980 000 р и платежом 14 300 р. По кредитам 1, 2, 3 сроки заканчиваются в 2029-2030 гг, ипотека еще на 10 лет. Кредит 3 самый свежий - прошел всего 1 платеж, а ипотека была взята в 2023 г под еще щадящий процент - 13,2%. Ипотека пока выплачивается за счет квартирантки, но в ближайшее время я планирую заехать туда сама жить, т.е. и этот платеж ляжет на меня, итого будет около 50 000 р сумма платежей в месяц - сумма сейчас неподъемная для меня. В сентябре я уволилась с работы, но новую достойную так и не нашла - оказалось, даже те же 50 000 р многие работодатели не готовы платить чистым окладом. Но речь не об этом. В-общем, я подумываю может а)продать апартаменты, честно раздать долги и начать с нуля, или же попробовать их сохранить - банкротиться, но при этом напрочь испортить кредитную историю. Жаль терять ставку 13,2%, наврятли я потяну ипотеку с текущей ставкой, а значит с мечтой иметь свою квартиру может и придется попрощаться... Вопрос по варианту б), учитывая ньюансы. У меня в собственности сейчас 2 объекта - маленький дом в деревне, в котором живет мама (но могу на нее его и переписать) и ипотечные апартаменты (по док-ам - нежилое помещение). Апартаменты куплены в 2023 г, начальная цена 1 350 000 р, остаток долга - 980 000 р, продать их сейчас можно вместе с мебелью примерно за 1 900 000 - 2 000 000 р. Допустим, у меня в собственности останутся только апартаменты и я буду банкротиться. Оставят ли мне их, так как это будет мое единственное жилье? В то же время, это же ведь нежилое помещение считается, т.е. его тогда все же изымут на торги? Прописана я вообще у отца, в другом месте, там доли никакой не имею, только прописка. И еще: в ипотеке у меня есть созаемщик, мой друг. Если я начну допускать просрочки (кстати, их пока нет, все плачу вовремя, но это пока...), ипотеку поручат платить ему, я понимаю. Но как тогда будет в случае с банкротством? Собственник я одна, он только созаемщик. В общем, я бы хотела сохранить ипотеку, но остальные кредиты может и не потяну. Как же не хочется рушить кредитную историю, аресты, звонки, просрочки, унижения эти выслушивать... Но рассматриваю этот вариант, как крайний. Также получается, я потом долго не смогу официально работать, пока будет процедура банкротства - будут же все списывать на аресты и просрочки? Это примерно какой срок? Может все-таки лучше все продать и раздать долги. Подскажите пожалуйста, по моей ситуации. Заранее благодарю.

Глеб Евлевских · Answer

Добрый день, Алиса. На данный момент имею 3 кредита и 1 ипотеку: Кредит 1 с остатком 387 000 р и платежом 10 200 р; Кредит 2 с остатком 246 000 р и платежом 8 090 р; Кредит 3 с остатком 355 000 р и платежом 11 600 р; Ипотека с остатком 980 000 р и платежом 14 300 р. По кредитам 1, 2, 3 сроки заканчиваются в 2029-2030 гг, ипотека еще на 10 лет. И еще: в ипотеке у меня есть созаемщик, мой друг. Если я начну допускать просрочки (кстати, их пока нет, все плачу вовремя, но это пока...), ипотеку поручат платить ему, я понимаю. Но как тогда будет в случае с банкротством? Собственник я одна, он только созаемщик. Нет, ипотеку не поручат оплачивать созаемщику, на практике ипотечное жилье включается в конкурсную массу Должника и реализуется на торгах. Реализовать могут даже единственное пригодное для проживания жилье, приобретённое по ипотечному кредитованию и находящееся в залоге у банка. При этом положения действующего законодательства, позволяют пройти процедуру банкротства сохранив при этом ипотечное жилье являющееся единственным пригодным для проживания. В силу ст. 213.10-1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.02 N 127-ФЗ, на любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве гражданина, но не ранее истечения срока, предусмотренного п. 2 ст. 213.8 ФЗ № 127 (2 месяца), гражданин и кредитор, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения (его части), если для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в таком жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание , вправе заключить мировое соглашение, действие которого не распространяется на отношения гражданина с иными его кредиторами. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/774bd23faf3466a6e948f888b91268ca7470ea98/ Срок заключения мирового соглашения —не ранее 2 месяцев с момента публикации сообщения о признании заявления о банкротстве обоснованным. Если мировое соглашение будет аннулировано или не будет исполняться, непогашенная часть требования кредитора восстанавливается в реестре, а жилье теряет исполнительский иммунитет. Таким образом, перед инициированием процедуры банкротства настоятельно рекомендую обратиться в банк в котором оформлена ипотека и поинтересоваться, пойдут ли они Вам на встречу и заключат ли с Вами мировое соглашение. У меня в собственности сейчас 2 объекта — маленький дом в деревне, в котором живет мама (но могу на нее его и переписать) и ипотечные апартаменты (по док-ам — нежилое помещение). На практике, все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного п.3 ст.213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.02 N 127-ФЗ. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/983c75db2bb62ae074dabf4824be041ed1577ca4/ Таким образом маленький дом в деревне подлежит признанию в Вашем случае единственным пригодным для проживания жилым помещением обладающим исполнительским иммунитетом и не подлежащим включению в конкурсную массу, а ипотечные апартаменты подлежат реализации. Также получается, я потом долго не смогу официально работать, пока будет процедура банкротства — будут же все списывать на аресты и просрочки? Это примерно какой срок? На законодательном уровне в плане официального трудоустройства никаких запретов не установлено, Вы сможете спокойно осуществлять трудовую деятельность, заработная плата будет поступать на специальный счет открытый финансовым управляющим, а далее Вам перечисляется прожиточный минимум. Остальные денежные средства будут копиться в конкурсной массе, а по факту завершения процедуры банкротства распределены между кредиторами. Процедура банкротства вводится на срок 6 месяцев, но на практике может затянуться на 1-2 года. Может все-таки лучше все продать и раздать долги. Апартаменты куплены в 2023 г, начальная цена 1 350 000 р, остаток долга — 980 000 р, продать их сейчас можно вместе с мебелью примерно за 1 900 000 — 2 000 000 р. Учитывая сумму Ваших долговых обязательств (около 2 млн), высокий риск реализации апартаментов в рамках процедуры банкротства, юридически грамотным решением в Вашем случае будет являться именно реализация апартаментов и погашение долговых обязательств, без инициирования банкротства.

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! Допустим, у меня в собственности останутся только апартаменты и я буду банкротиться. Оставят ли мне их, так как это будет мое единственное жилье? В то же время, это же ведь нежилое помещение считается, т.е. его тогда все же изымут на торги? В случае банкротства может быть заключено мировое соглашение, про условиям которого единственное жилое помещение, которое находится в ипотеке может быть сохранено, согласно ст. 213.10-1. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Так, согласно норме данной статьи на этот также требуется согласие кредитора ( банка) по ипотеке. В соответствии с ч. 2 ст. 213.10-1. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Для заключения отдельного мирового соглашения согласия иных кредиторов гражданина, за исключением кредитора, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения, не требуется. В случае, если мировое соглашение не будет заключено, то это жилое помещение также включается в конкурсную массу и будет реализовано. Кроме того, Вы пишите, что это нежилое помещение, а нормы данной статьи распространяют свое действие в отношении именно на жилое помещения (его части), если для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в таком жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. У меня в собственности сейчас 2 объекта — маленький дом в деревне, в котором живет мама (но могу на нее его и переписать) и ипотечные апартаменты (по док-ам — нежилое помещение). Эта сделка ( по отчуждению этого недвижимого имущества матери) может быть оспорена, согласно 61.2. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» . Так, согласно норме данной статьи Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. В связи с этим, также имеется риск оспаривания этой сделки в процессе банкротства. В связи с изложенным, есть риск того, что апартаменты могут быть реализованы во время банкротства, и сделка по отчуждению домика также может быть оспорена.