А если выкупить его не 2025 г год продажи, а в 2026 г?

Question

Здравствуйте. Вопрос по налогооблагаемой базе и налоговому вычету. Помогите решить задачу, пожалуйста) Дано: В июне 2021 г я купила дом в деревне за 230 000 р. (далее - Дом 1). В августе 2023 г я взяла в ипотеку апартаменты (по док-ам нежил. помещение) стоимостью 1 350 000 р. (далее - Апартаменты). В январе 2025 г я продала Дом 1 за 500 000 р. В июне 2025 г купила дом в деревне за 80 000 р. (далее - Дом 2). Итого сейчас в собственности Дом 2 и Апартаменты (плачу ипотеку). В связи с большой кредитной нагрузкой я задумалась о продаже Апартаментов, раздачей долгов и на остаток - купить какое-либо жилое помещение до конца 2025 года, так у меня пропадает большая часть налогового вычета за 2025 год (за Дом 2 я не считаю, там будет очень мало). В связи с этим такие вопросы: 1) Если я продам Апартаменты до конца 2025 г, например за 2 000 000 р, какая будет итоговая налогооблагаемая база? За Дом 1 будет 500 000-230 000= 270 000 За Апартаменты 2 000 000-1 350 000= 650 000 Итого 920 000 р? На него будет налог? Или на то, что сверх 1 млн руб, но тогда вообще не понимаю, как считать? Дом 1 был в собственности 3 года, но он не был единственным жильем, так что я так понимаю, все равно его считать полностью (не истекло 5 лет). 2) Если Дом 2 я перепишу на маму, в собственности останутся только Апартаменты, то в августе 2026 г я смогу продать их без налогообложения (3 года истечет)? 3) И такой еще вопрос. Если в этом же 2025 г я выкуплю Дом 1 обратно, он будет вычитаться из налоооблагаемой базы? Так как этот один и тот же объект покупки-продажи, и год совпадает. А смогу ли я по нему же получить налоговый вычет? Я пожалела, что продала этот дом и хочу его обратно. Может и вычет за него получила бы, убила бы 2х зайцев. Но не воспримут ли это как схему мошенничества...? А если выкупить его не 2025 г (год продажи), а в 2026 г? Те же вопросы - смогу ли я по нему же получить налоговый вычет, при этом не воспримут ли это как схему мошенничества (тот же самый дом)? Понимаю, ситуация запутанная. Заранее благодарю за ответы.

Андрей Власов · Answer

1) Если я продам Апартаменты до конца 2025 г, например за 2 000 000 р, какая будет итоговая налогооблагаемая база? Добрый вечер! Неверно считаете. По апарту Вы вправе учесть расходы на покупку апарта, налоговая база будет определяться при этом от большей величины -либо цены продажи либо 70% кадастровой. По дому проще учесть вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (до 1 млн. за налоговый период) вместо расходов на покупку. Там НБ рассчитывается также как по апарту ( ст. 2114.10 НК РФ).

Лилия Суровцева · Answer

Здравствуйте! За продажу Дома 1 в январе 2025 года Вы налог не платите вообще. За продажу апартаментов (если продадите за 2 млн руб.) налог составит 84 500 руб. (650 тыс. × 13%). Когда Вы продавали Дом 1, он был единственным жильём, апартаменты жильём не считаются, это нежилое помещение. Вы владели Домом 1 больше 3 лет (с июня 2021 до января 2025 — почти 4 года). Для единственного жилья достаточно 3 лет владения, чтобы вообще не платить налог при продаже. Поэтому никакой налог за Дом 1 не считается, и вычитать из 500 000 рублей Ваши 230 000 рублей покупки не нужно. Апартаменты это не квартира, а нежилое помещение. Если продадите за 2 000 000 руб., то считаем так: Сколько получили: 2 000 000 руб. Сколько потратили при покупке: 1 350 000 руб. Доход: 650 000 руб. Налог: 650 000 × 13% = 84 500 руб. Вычет 1 млн рублей работает только для жилья (квартир, домов). Апартаменты нежилое помещение, для них максимальный вычет всего 250 тыс. руб., а у Вас есть документы о расходах на 1 350 000 руб., что выгоднее. в собственности останутся только Апартаменты, то в августе 2026 г я смогу продать их без налогообложения (3 года истечет)? Нет, налог всё равно будет. Чтобы продать без налога, нужно владеть недвижимостью 5 лет. Даже если переоформите Дом 2 на маму, апартаменты останутся нежилыми, и придётся ждать полные 5 лет. В августе 2026 пройдёт только 3 года владения, этого недостаточно. Без налога сможете продать не раньше августа 2028 года. Если выкупите Дом 1 обратно (в 2025 или 2026 году), это даст Вам право на налоговый вычет при покупке жилья (максимум от 2 млн руб., то есть до 260 тыс. руб.). Но, если сделка купли-продажи квартиры заключена между взаимозависимыми лицами, то имущественный вычет по расходам на жилье не применяется (п. 5 ст. 220 НК РФ). Взаимозависимыми признаются физическое лицо, его супруг (супруга), родители (усыновители), дети (усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).