Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возможно ли заключить договор у нотприуса, при котором квартирами бывшие супруги обменяются и договор будет иметь юридическую силу, что обмен квартирами будет гарантировать собственность?
Здравствуйте, муж с женой в разводе и имеют в собственности каждый по квартире, которая находится в ипотеке. Возможно ли заключить договор у нотприуса, при котором квартирами бывшие супруги обменяются и договор будет иметь юридическую силу, что обмен квартирами будет гарантировать собственность?
Добрый день, Еленп!
В вашей ситуации теоретически возможно заключение договора об обмене квартирами между бывшими супругами, однако есть несколько важных юридических нюансов, которые необходимо учесть.
Во-первых, поскольку обе квартиры находятся в ипотеке, для совершения любых сделок с этим имуществом требуется согласие банков-кредиторов. Согласно п. 2 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу только с согласия залогодержателя (банка).
Во-вторых, с юридической точки зрения «обмен» квартирами может быть оформлен несколькими способами:
1. Договор мены (ст. 567 Гражданского кодекса РФ). По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
2. Два встречных договора купли-продажи. Этот вариант часто используется при наличии ипотеки, так как позволяет более гибко структурировать сделку.
Важно понимать, что при наличии ипотеки возможны следующие варианты:
1. Перевод долга на нового собственника (требует согласия банка согласно ст. 391 ГК РФ).
2. Досрочное погашение ипотеки перед совершением сделки.
3. Заключение новых ипотечных договоров.
Для обеспечения юридической силы и гарантии собственности необходимо:
1. Получить письменное согласие банков-кредиторов на отчуждение заложенного имущества.
2. Нотариально удостоверить договор (хотя по закону нотариальное удостоверение договора мены или купли-продажи недвижимости не является обязательным, но в вашем случае это будет дополнительной гарантией).
3. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).
Обратите внимание, что при совершении таких сделок возникают налоговые обязательства. Если квартиры находились в собственности менее минимального предельного срока владения (в общем случае 5 лет, в некоторых случаях 3 года), то может возникнуть обязанность по уплате НДФЛ с дохода от продажи.
Также стоит учесть, что банки могут не согласиться на перевод долга или потребовать изменения условий кредитования, что может существенно усложнить процесс обмена.
Удачи в делах!
Добрый день, Еленп!
В вашей ситуации возможен обмен квартирами между бывшими супругами, однако есть ряд важных юридических нюансов, которые необходимо учесть, поскольку обе квартиры находятся в ипотеке.
1. Правовой механизм обмена квартирами в ипотеке:
— Прямой «обмен» квартирами в юридическом смысле не существует. Фактически речь идет о взаимной купле-продаже или мене недвижимости.
— Согласно ст. 567 ГК РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. Согласие банков-кредиторов:
— Поскольку квартиры находятся в ипотеке, они являются предметом залога (ст. 334 ГК РФ).
— Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ, распоряжение заложенным имуществом возможно только с согласия залогодержателя (банка).
— Вам необходимо получить письменное согласие обоих банков на совершение сделки.
3. Варианты оформления:
а) Договор мены с переводом долга:
— Оформляется нотариально (желательно, хотя не обязательно).
— Требуется согласие банков на перевод долга (ст. 391 ГК РФ).
— Каждый из супругов принимает на себя обязательства по выплате ипотеки другого.
б) Взаимная купля-продажа:
— Оформление двух отдельных договоров купли-продажи.
— Потребуется погашение существующих ипотечных кредитов и оформление новых.
4. Риски и сложности:
— Банки могут не дать согласие на перевод долга или смену залогодателя.
— Возможны дополнительные расходы на оценку недвижимости, страхование, комиссии банков.
— Налоговые последствия: если квартиры находились в собственности менее 5 лет (в некоторых случаях 3 лет), возникает обязанность уплаты НДФЛ.
5. Рекомендуемый алгоритм действий:
— Обратиться в банки для получения предварительного согласия.
— Провести оценку обеих квартир для определения их рыночной стоимости.
— Обратиться к нотариусу для составления договора с учетом всех особенностей ситуации.
— Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Обратите внимание, что нотариальное удостоверение сделки само по себе не гарантирует «обмен» квартирами. Юридическую силу и гарантию собственности дает государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре в соответствии со ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Удачи в делах!