Чтобы ответственность за установку теплого пола была на нем, а не на собственники квартиры

Елена!

Общие правила статьи 309 Гражданского Кодекса РФ требует исполнения обязательств согласно их условиям, а потому надо смотреть условия договора с застройщиком и проектную документацию на дом, где отражаются все технические характеристики жилых помещений. Дополнительно возможно и обращение в адрес застройщика, описание объекта в акте приёма -передачи, а спорные вопросы решаются в суде.

Если Вам необходима дополнительная консультация либо помощь в составлении письменных документов, можете обратиться в мой чат, по правилам сайта услуги в чате платные.
Всего доброго!

Елена, добрый день. Ситуация, когда застройщик сдал квартиру с уже установленным теплым полом, но без соответствующей документации, требует Ваших действий для обеспечения юридической чистоты и перекладывания ответственности за эту систему на застройщика. Установка теплого пола, даже при индивидуальном отоплении, обычно относится к переустройству жилого помещения, требующему внесения изменений в технический паспорт помещения и, возможно, согласования. Поскольку это сделал застройщик, именно он должен был позаботиться о надлежащем оформлении.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (обустройство теплого пола, как путем присоединения к стояку отопления, так и через квартирную разводку горячей воды после индивидуального прибора учета, относится к работам по переустройству).
Статья 26 ЖК РФ устанавливает, что переустройство жилого помещения проводится по согласованию с органом местного самоуправления (органом, осуществляющим согласование). Если застройщик самостоятельно установил теплый пол, он должен был либо включить его в проектную документацию, прошедшую экспертизу, либо оформить как переустройство в установленном порядке.
Ответственность за качество выполненных работ и соответствие их проектной документации и нормативным требованиям лежит на застройщике. Отсутствие документации, подтверждающей законность и технические параметры установки теплого пола, создает риски для собственника.
Несмотря на индивидуальное отопление, подключение системы теплого пола к внутриквартирным инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения без надлежащего оформления может повлиять на всю систему дома. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 определены правила содержания общего имущества. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 устанавливает правила предоставления коммунальных услуг и содержит запреты на самовольное изменение внутридомовых инженерных систем.

Вам необходимо получить от застройщика полный комплект документов, подтверждающий законность и технические характеристики установленного теплого пола.

Составьте письменный запрос на имя застройщика.
В запросе укажите: адрес квартиры и Ваши данные. Факт обнаружения установленного теплого пола при приеме-передаче квартиры. Отсутствие каких-либо документов, подтверждающих его установку (схемы, проектной документации, актов скрытых работ, разрешений на переустройство). Требование предоставить в разумный срок (например, 10-30 дней) всю необходимую документацию. Проектную документацию на систему отопления квартиры с учетом теплого пола.
Исполнительную документацию (акты скрытых работ, акты опрессовки и т.д.).
Схему расположения теплого пола в квартире.
Документы, подтверждающие согласование этой системы, если она является переустройством.
Документы, подтверждающие качество материалов и оборудования.
Способ отправки: Отправьте запрос заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или вручите лично в приемной застройщика, получив отметку о получении на Вашем экземпляре. Это важно для фиксации факта обращения.

Уведомите Вашу управляющую компанию о ситуации. УК, как организация, ответственная за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, обязана контролировать законность переустройства (статья 20 ЖК РФ).
Составьте письменное заявление в УК с просьбой зафиксировать факт наличия установленного теплого пола в Вашей квартире. Запросить у застройщика соответствующую документацию, поскольку они (УК) также отвечают за эксплуатацию инженерных систем дома. УК имеет право требовать документы на перепланировку/переустройство. Провести обследование системы теплого пола на предмет ее соответствия нормам и безопасности.
Аналогично, отправьте заявление заказным письмом или вручите лично с отметкой о получении.

Если застройщик и/или УК не предоставят Вам документы или дадут неудовлетворительный ответ, следующим шагом является обращение в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) Вашего региона. ГЖИ является органом государственного жилищного надзора (статья 20 ЖК РФ).
Подайте письменное заявление в ГЖИ, изложив всю ситуацию: факт установки теплого пола застройщиком. Отсутствие документации. Ваши безуспешные попытки получить ее от застройщика и/или УК. Просьба провести проверку в отношении застройщика и УК по факту законности и надлежащего оформления установленного теплого пола. Требование обязать застройщика предоставить всю необходимую документацию.
ГЖИ может: Запросить у застройщика проектную и исполнительную документацию. Выдать предписание застройщику или УК об устранении выявленных нарушений. Привлечь виновных лиц к административной ответственности за самовольное переустройство или нарушение требований по эксплуатации жилого фонда (статья 29 ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

Когда застройщик предоставляет документацию, ответственность за ее содержание и соответствие нормам лежит на нем.
Если застройщик отказывается, а органы надзора (ГЖИ) обязывают его предоставить документы или фиксируют отсутствие таковых, это прямо указывает на ответственность застройщика за недокументированную (и, возможно, несанкционированную) систему.
Наличие индивидуального отопления не снимает вопросов о безопасности, надлежащей изоляции, соблюдении нормативов и возможных нагрузках на перекрытия и другие конструкции здания.

Вам необходимо последовательно добиваться от застройщика предоставления всей документации на теплый пол. Начав с письменного запроса застройщику, затем привлекая управляющую компанию, и, в случае отказа, обращаясь в Государственную жилищную инспекцию, Вы сможете документально зафиксировать факт установки теплого пола застройщиком и переложить на него ответственность за его законность и безопасность.