Какие риски при приватизации подвала и переводе средств на счета детей‑собственников?

Добрый день, какие подводные камни? Приватизация подвала многоквартирного дома может затрагивать права детей, особенно если они проживают в этом доме.

К примеру. Права детей на благоприятную среду ст. 27, 31 ЖК РФ, ст. 67.1 ГК РФ 

Дети имеют право на проживание в безопасных условиях. Если приватизация подвала ведет к его переустройству (например, под коммерческие помещения), это может нарушить их права:  
Шум, вибрация – могут мешать отдыху и учебе ст. 23 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии»).  
Ограничение доступа к коммуникациям – если подвал связан с инженерными системами дома (ст. 36 ЖК РФ).   Вот судебная практика.

Решение ВС РФ № АКПИ14-1454 – суд признал незаконной перепланировку подвала под магазин, так как это ухудшило условия проживания детей, Постановление Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 при рассмотрении споров о переустройстве подвалов суды должны учитывать интересы несовершеннолетних. Дело № 2-2584/2017 Московский горсуд– опека заблокировала приватизацию подвала, так как это могло уменьшить площадь общего пользования, где играли дети.

Ну вот это как минимум, а как максимум, ну тут все, что угодно может возникнуть, что может повлиять на законные права детей. Все зависит от того, что соседи хотят сделать из подвала Вашего.

Приветствую Вас!

Приватизация подвала соседями — это по сути выкуп ими доли в общем имуществе многоквартирного дома (МКД). Поскольку ваши дети являются собственниками долей в квартире, они также являются собственниками пропорциональной доли в общем имуществе дома

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме…

С полным текстом статьи можете ознакомиться тут https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ef9450d47396aa2c9646eddb2126895406ce5b04/

При отчуждении этой доли (в данном случае — продаже) дети должны получить равноценную компенсацию.

Какие в этом есть «подводные камни»...

Во-Первых — Самый большой риск — это несправедливая оценка стоимости доли ваших детей в подвале. Сумма компенсации должна быть не «символической», а реальной рыночной стоимостью их доли.

       Соседи могут предложить сумму, рассчитанную по кадастровой стоимости или по непонятной методике, которая может быть в разы ниже рыночной.

Эту оценку лучше всего проводить с помощью независимого оценщика, а не принимать цифру, предложенную инициаторами приватизации.    

                Настаивайте на проведении независимой оценки и самостоятельно проверяйте расчеты.

Во-Вторых — Опека требует не просто перевода денег, а открытия номинального счета (или счета опеки) на имя ребенка. Это специальный банковский счет, которым распоряжается родитель (законный представитель). Расходование средств возможно только в интересах ребенка.

        Родители иногда ошибочно полагают, что эти деньги теперь их и их можно свободно тратить. Это не так.

В-Третьих   После получения компенсации ваши дети навсегда теряют право собственности на свою долю в подвале. Если в будущем этот подвал будет продан по высокой цене или начнет приносить большой доход (например, его сдадут в арену), ваша семья уже не сможет претендовать на часть этого дохода.

Вы теряете потенциальную выгоду от владения долей в общем имуществе. Нужно тщательно взвесить, что выгоднее: разовая компенсация сейчас или право на долю в активе, которое может вырасти в цене.

Желаю удачи

Добрый день! Дело в том, что подвал относится к общему имуществу МКД - 

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме );https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/3d31045ceb2bec48a6d4b16629e2c420d000b08e/

В силу ст.36 ЖК РФ право на общее имущество МКД имеют собственники МКД в долях, пропорционально их собственности на жилое помещение:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудованиеhttps://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ef9450d47396aa2c9646eddb2126895406ce5b04/

В данном случае у несовершеннолетних собственников также есть доля на общее имущество МКД, поэтому опека настаивает на открытии счетов на имя Ваших детей, куда будут перечислены средства за их доли в общем имуществе МКД.

Соседи по дому хотят приватизировать подвал. Согласия подписали все собственники дома

Собственники МКД вправе дать согласие на приватизацию подвала, но так как дети несовершеннолетние, их права защищают органы опеки.

Какие в этом есть «подводные камни „для моей семьи и детей.

В данном случае главную проблему в  том числе может создать назначение подвального помещения:

Так, в силу Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170

3.4.6. Не допускается устраивать в подвальных помещениях склады горючих и взрывоопасных материалов, а также размещать другие хозяйственные склады, если вход в эти помещения осуществляется из общих лестничных клеток.https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_44772/16decf262fdf80aebe3fac08b652cf937010a63e/

Здравствуйте, Ирина. 

 Соседи по дому хотят приватизировать подвал. Согласия подписали все собственники дома. У меня в квартире собственники несовершеннолетние дети. Опека просит открыть на детей расчетные счета, и чтобы те люди, которые приватизируют подвал перевели туда денежные средства.

В той ситуации, которую Вы описали, есть два важных правовых нюанса, которые надо учитывать. 

Первое. Так называемая «приватизация» подвала неизменно приведет к уменьшению размера общего имущества собственников в МКД (так как от части общего имущества собственники добровольно отказываются). А по этому поводу в статье 36 Жилищного кодекса РФ сказано следующее:

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Ну согласие всех собственников, предположим есть. А как быть с реконструкцией? Будет ли она иметь место? Я бы на месте Ваших соседей, которые хотят заполучить подвал, предварительно направил бы письменное обращение в Жилищную инспекцию с просьбой разъяснить правовые последствия подобных действий.

Я не уверен, что Жил инспекция одобрит подобное. А если в обход Жил инспекции решать такие вопросы, есть риск претензий с их стороны в будущем. Вплоть до признания этой «приватизации» незаконной. 

Второй момент. Вы пишете про счет на имя детей для зачисления туда денежных средств. А есть вообще Решение общего собрания собственников, в котором все собственники выражают согласие на отчуждение подвала в частные руки? Просто устного согласия или устного одобрения собственников недостаточно. Должно быть проведено общее собрание.

Если есть соответствующее решение собрания, то указано ли в нем, что отчуждение подвала будет осуществляться на возмездной основе?     

Можно ведь подвал и безвозмездно передать, в законодательстве нет никаких указаний на то, что в таких случаях должна обязательно взиматься плата. Это (плата) должно быть где-то отражено документально. «Где-то» — это прежде всего решение общего собрания. Если там про плату (возмездную основу) нигде не указано, то в будущем новые хозяева этого помещения гипотетически могут попросить вернуть эти деньги, указав на признаки неосновательного обогащения для Ваших детей. 

Короче говоря,  без подтверждения на бумаге, что отчуждение подвала было возмездным, риски есть. 

В идеале вообще надо расчет делать. У кого из собственников какая доля в этом подвале (расчет делается, исходя из площади квартир и иных помещений в собственности) и какова стоимость доли каждого собственника. А если в выборочном порядке эти люди кому-то заплатят, кому-то не заплатят — это риски споров в будущем. 

Ну и, повторюсь, начинать весь процесс надо с согласования (пусть оно и необязательное) с Жилищной инспекцией. Иначе претензии от них в будущем будут с большой долей вероятности. 

Ну и по поводу счета на детей пару слов. Это будет специальный счет, банк не даст Вам спокойно распоряжаться этими деньгами. Могут требовать согласие органов опеки на распоряжение деньгами, учтите этот момент. 

С уважением.