Какие могут быть подводные камни в данной ситуации?

Question

Добрый день! Вопрос по покупке недвижимости. Хотим купить квартиру. Ищем совместно с риелтором. Нам попалась одна квартира с ремонтом, в хорошем месте, по адекватной рыночной цене, мы сходили посмотрели на нее, нам все понравилось, однако есть ощущение подвоха. Почему такое ощущение, потому что квартира эта в продаже висит уже более 3-х месяцев на Авито, в нашем районе такая квартира бы продалась практически мгновенно. Агентство провело предварительную какую-то проверку и выяснилось, что хозяйка является собственницей этой квартиры с 2008 года, однако так же высветилось, что было еще 2 долевых собственника в 2023 году и ипотека в силу закона. По информации агентства, в 2023 году хозяйка хотела продать квартиру за "херсонский" сертификат. Сделку планировали провести таким образом, чтобы еще и обналичить часть суммы из этого сертификата. Как мы поняли, сделку успели оформить (так как в росреестре есть запись об этом), однако орган, выдающий эти сертификаты не позволил этого сделать, соответственно, эта сделка была расторгнута по суду (мы не знаем какой статус присвоен сделке). У собственницы есть постановление суда на руках. Вопрос Насколько мне известно, если сделка признана ничтожной, то ее можно оспорить в течение 3 лет, верно ли это и как в нашем случае выяснить сей факт? Какие могут быть подводные камни в данной ситуации? Переживаем за самое главное, что, когда мы купим эту квартиру, к нам не заявились херсонцы и не объявили себя собственниками тем самым попросту выгнав нас. Напоминаю, что в 2023 году проходила сделка Во вложении скриншот с кадастровым номером данной квартиры, может это поможет разобраться

Иван Яковец · Answer

Добрый день, Александр! Ваша ситуация действительно требует внимательного анализа, поскольку связана с потенциальными рисками при покупке квартиры с неоднозначной юридической историей. По поводу срока оспаривания сделки: Вы правы в том, что для ничтожных сделок существует срок исковой давности. Согласно п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Этот срок начинает течь со дня, когда началось исполнение сделки. Однако важно различать понятия «ничтожная сделка» и «оспоримая сделка». Если сделка была признана недействительной по решению суда (оспоримая сделка), то согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. В вашем случае для минимизации рисков рекомендую: 1. Запросить у продавца копию решения суда о расторжении сделки. Это ключевой документ, который поможет понять: — На каком основании была расторгнута сделка — Какие правовые последствия наступили — Был ли возвращен «херсонский» сертификат — Какой статус присвоен сделке (ничтожная или оспоримая) 2. Проверить актуальную выписку из ЕГРН. Необходимо убедиться, что в настоящий момент единственным собственником является продавец, и отсутствуют какие-либо обременения или ограничения прав. 3. Проверить наличие задолженностей по коммунальным платежам, капитальному ремонту и налогам на недвижимость. 4. Уточнить, была ли сделка с «херсонским» сертификатом признана недействительной или просто расторгнута. Это разные правовые последствия: — Если сделка расторгнута, то она прекращает свое действие на будущее время — Если признана недействительной, то она не порождает юридических последствий с момента заключения 5. Проверить, не находится ли квартира в залоге у банка или иной организации, выдавшей «херсонский» сертификат. Что касается опасений о том, что «херсонцы» могут заявить права на квартиру: если сделка была должным образом расторгнута или признана недействительной по решению суда, и это отражено в ЕГРН, то риск минимален. Однако для полной уверенности рекомендую: 1. Включить в договор купли-продажи пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие каких-либо претензий третьих лиц на квартиру. 2. Рассмотреть возможность страхования титула (права собственности) на приобретаемую недвижимость. 3. Проверить, не ведутся ли в настоящее время судебные разбирательства в отношении данной квартиры. Это можно сделать через