Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

296 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
296 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Налоговое право

Налогообложение ИП при продаже земельного участка категории земель промышленности

Являюсь ИП и хочу продать земельный участок промышленного назначения, связи и т.п., предоставленный под здания недвижимости (гараж, мастерские, котельная, административное здание, проходная и т.д.), а также продать недвижимость на этом участке (полностью), используемую ранее в коммерческих целях (сдача в аренду). Как будет облагаться налогом продажа земельных участков промышленного назначения (и будет ли?) доход с продажи земельного участка, если я владею им более 3-х лет (с момента регистрации, конечно)?

10 Июня 2014, 17:19, вопрос №473368 Юрий, г. Москва

Уточнение клиента

Земля в аренду не сдавалась, сдавались здания. И то - частично. Т.е. в предпринимательской деятельности земля не использовалась. (?)

Смущает, что выкупал у муниципалов по сниженной ставке именно как владелец объектов на этом участке земли и в св-ве запись "земельный участок промышленного назначения..., предоставленный под здание ..., здание ... и т.д. перечисление всех объектов".

В свидетельстве нет упоминания "ИП", т.е. выступаю как "физик" и налог на землю платил как физик.

Ставка по УСНО - 6%

P.S. Спасибо всем откликнувшимся, прошу прощения за изначально неполную информацию (см.выше), вызывающую лично у меня сомнения об оплате налога с доходов от продажи именно земельного участка в размере 6% (да сейчас еще 1% добавили с суммы, превышающей...)

12 Июня 2014, 01:40
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (8)

  • Юрист - Григорьев Михаил Юрьевич

    Уважаемый Юрий! Здравствуйте! Вопросы могут быть и еще какие.

    Суть в следующем? то, что Вы описали — использовалось ли это все при осуществлении Вами предпринимательской деятельности?

    Если да, то продажа такого имущества образует доход, от которого Вы обязаны исчислить и уплатить тот или иной налог (например, если режим налогообложения УСН, то платите либо 6% от дохода либо 15% за минусом расходов).

    Никакой вычет в порядке ст. 219 НК РФ Вы не получите, но и НДФЛ платить не придется.

    Если речь идет об имуществе физического лица, пусть даже и зарегистрированного как ИП, то вычет на землю Вы получите. При несогласии налоговых органов — обжалуйте в суд.

    10 Июня 2014, 17:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самарин Александр

    Здравствуйте Юрий. 

    Согласно ст. 217 НК РФ

    17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. 

    Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

    То есть если Вы использовали данную собственность в предпринимательской деятельности, то налог придётся платить в соответствии с выбранным видом налогообложения.. 

    10 Июня 2014, 17:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    38%
    Юрист
    Общаться в чате

    добрый день!

    вопрос о налогообложении дохода ИП, полученного от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, довольно интересный.

    во-первых, конечно этот доход облагается налогом, несмотря на трехлетний срок владения ( это прямо предусмотрено ст 217 НК РФ).

    во-вторых, если Вы используете УСН и вид деятельности сдача в аренду указан в ваших ОКВЭД, тогда доход от продажи имущества является доходом, полученным от предпринимательской деятельности и облагается соответствующей ставкой налога УСН (6 или 15%).

    однако, если соответствующие ОКВЭД не указаны при регистрации в качестве ИП, то  налоговые органы считают такой доход подлежит обложению НДФЛ-13% ( письма Минфина РФ 6.03.2012 г, от 22.02.2012 г).

    10 Июня 2014, 18:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Карху Борис
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    Разъяснение налоговой службы для ИП:

    «Если земельный участок продан организацией, которая являлась правообладателем земельного участка, то обязанность по уплате земельного налога прекращается с момента прекращения права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прекращении права.При этом в случае прекращения у данного налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок исчисление суммы налога (суммы авансового платежа) в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде.
    В представленной налоговой декларации по земельному налогу в таком случае следует рассчитать сумму земельного налога с учетом коэффициента владения земельным участком».

    www.nalog.ru/rn77/ip/ip_pay_taxes/land_tax_yl/land_shell/

    Сроки: земельный участок относится к недвижимому имуществу, значит все сделки подлежат государственной регистрации — отсюда срок владения земельным участком отсчитывается с момента государственной регистрации договора купли продажи + на основании письма Минфина РФ от № 03-04-05,7-75 от 26.01.12 г. при объединении смежных участков и образуется единый земельный участок, а старые прекращают свое существование. Поэтому срок владения объединенным земельным участком определяется с даты регистрации последних изменений.

    И участок не должен использоваться под коммерческой (предпринимательской) деятельностью, если  использовался, то придется платить налог.

    10 Июня 2014, 18:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирный Олег

    Здравствуйте, Юрий.

    Суть в том, что в НК РФ сказано, что если имущество используется в предпринимательской деятельности – то при продаже платятся налоги по  УСН или ОСНО, если в личных целях – то платится НДФЛ (или не платится в отношении имущества, находящего в собственности более 3-х лет).

    Однако в НК РФ не разъяснено, что делать, если изначально имущество предназначалось для коммерческой деятельности, но в момент продажи имущество в предпринимательской деятельности не использовалось. Поэтому между налогоплательщиками и налоговиками часто возникали судебные споры по данному вопросу.

    Я проанализировал судебную практику и могу сказать, что превалирующее большинство судов поддерживают налоговые органы.

    Посудите сами. Вот решения в пользу налоговых органов:

    1) Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.11.2013 по делу № А82-7934/2012.

    2) Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2013 по делу № А29-8193/2012.

    3) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.08.2013 по делу № А46-27866/2012.

    Резолютивная часть: «То обстоятельство, что указанное имущество в проверяемом периоде не использовалось в предпринимательской деятельности, не изменяет его назначения, следовательно, не свидетельствует о возможности использования для личных целей налогоплательщика».

    4) Постановление ФАС Поволжского округа от 17.01.2014 по делу № А49-1120/2013.

    Резолютивная часть: «Объект недвижимости использовался налогоплательщиком в предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли, доказательств того, что данное имущество предназначалось и могло использоваться налогоплательщиком в личных и бытовых целях, не представлено».

    5) Постановление ФАС Уральского округа от 13.11.2012 N Ф09-10672/12 по делу N А76-2874/2012.

    Резолютивная часть: «Исходя из назначения объектов (склад и вспомогательный корпус гаража) они не могли быть использованы для личных, семейных и потребительских нужд и в иных, не связанных с предпринимательскими, целях. Тот факт, что в течение последнего незначительного периода времени объекты не передавались в аренду, не свидетельствует о том, что они были предназначены для использования и фактически использовались в этот период в личных и семейных целях».

    и другие …

    В зависимости от Вашей системы налогообложения доход от продажи земли и недвижимого имущества необходимо облагать налогом по УСН (при применении УСН) или налогом на прибыль (при применении ОСНО).

    Если же Вы не уплатите налог с продажи данных объектов (применяя освобождение от НДФЛ в отношении имущества, находящего в собственности более 3-х лет), то налоговики с высокой вероятностью предъявят Вам претензии.

    10 Июня 2014, 20:16
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    38%
    Юрист
    Общаться в чате

    в ответ на уточнение, несмотря на то, что земля в аренду не сдавалась, нельзя говорить о том, что земля не использовалась в предпринимательской деятельности, поскольку арендовались здания, расположенные на участке, а соответственно арендаторами использовался и земельный участок, необходимый для использования здания.

    то обстоятельство, что в договоре о приобретении земли вы указаны как ФЛ, тоже не имеет принципиального значения с учетом назначения земли. ИП и физ лицо это в любом случае одно и тоже лицо.

    т.о. с продажи земли платится налог 6%

    12 Июня 2014, 07:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирный Олег

    Юрий, после Вашего уточнения, вопрос обложения налогом дохода от продажи земельного участка все равно остается спорным.

    Хотя тот факт, что земля не сдавалась в аренду, а Вы платили земельный налог для физических лиц, безусловно, является вескими доводами в Вашу пользу (т.е. в пользу освобождения от НДФЛ дохода от продажи земли, находящейся в собственности более 3-х лет).

    Я еще раз просмотрел судебные решения по данному вопросу и помимо перечисленных в предыдущем абзаце доводов в Вашу пользу, приведу еще несколько доказательств Вашей правоты (на тот случай если налоговики Вам предъявят претензии в части не обложения 6 % дохода от продажи земли):

    — в течение прошлых лет у ИП отсутствовали в налоговом учете доходы и расходы, связанные с проданным земельным участком;

    — в договоре купли-продажи земельного участка указано, что продавцом является физическое лицо, а не ИП;

    — реализация земли не связана с ведением ИП систематической предпринимательской деятельности, а имела разовый характер;

    вид деятельности ИП (из описания ситуации это сдача внаем недвижимого имущества) не связан с деятельностью по реализации земли.

    Аналогичные доводы использовались налогоплательщиками при доказывании своей правоты в арбитражных судах (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 № А05-5609/2011, ФАС Уральского округа от 03.04.2012 № Ф09-1610/12).

    Однако,  исходя из Постановления Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 18384/12 по делу № А76-23943/2011, главным доводом налогового органа (при доказывании необходимости уплатить 6 % с дохода от продажи земли) будет являться тот факт, что земля имеет промышленное назначение, то есть по своим функциональным характеристикам изначально не предназначена для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью (для личных потребительских нужд).

    Аналогичные выводы приведены в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 10.05.2012 по делу № А79-5243/2011.

    12 Июня 2014, 11:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    38%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день.

    Единой практики по данному вопросу еще в наших судах не сложилось, поэтому дать однозначный ответ будет достаточно сложно, полагаю, что точку в этом споре сможет поставить только суд. В Вашем случае важным моментом будут являться различные обстоятельства, например:
    1. Заявку на приобретение земли в собственность Вы оформляли как ИП? Как оформлен договор купли-продажи между администрацией и Вами, вы указаны в нем как ИП, денежные средства Вы вносили в сет оплаты по данному договору со своего расчетного счета открытого от имени ИП?
    2. Квитанции и различные договоры на содержание данного имущества Вы заключали и получали от имени ИП?
    3. В ваших договорах аренды на здания — есть ли где-то указания на  данный земельный участок?
    4. В обязательном порядке инспекция обратит внимание на то, что назначение данного земельного участка- промышленное (об этом хорошо расписано в ответе  Шушанова Олега).

    Поэтому если Вы не подадите сами декларацию и не оплатите налог, то придется в суде доказывать свою позицию, т.к. налоговая однознчно насчитает вам налог и привлечет к ответственности.
    16 Июня 2014, 12:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats