И главный вопрос, что все же лучше?

Здравствуйте. 

1. Как организовано предоставление нового жилья по программе реновации тем, у кого «старое» жилье не в собственности?
Если вы проживаете в квартире по договору социального найма, то при сносе дома вам предоставят новое жилье в том же районе, соответствующее нормам предоставления площади (обычно 15 кв.м. на человека). При этом новое жилье будет предоставлено в аренду, а не в собственность, если вы не являетесь собственником прежней квартиры. Однако, в некоторых случаях возможно оформить новое жилье в собственность после получения.

 
2. 
Да, в большинстве случаев жильцы, прописанные в муниципальной квартире, имеют право на переселение в тот же район. Однако, это зависит от конкретной программы реновации и решений местных властей. Рекомендуется уточнить эту информацию в местной администрации или управляющей компании.

 
3. 
Да, порядок отличается. Собственники при сносе дома могут получить денежную компенсацию или новое жилье в собственность. Жильцы по договору социального найма, как правило, получают новое жилье в аренду. Однако, в некоторых случаях возможно оформление нового жилья в собственность после получения.

 
4. 
Да, это возможно. После получения нового жилья по программе реновации вы можете подать заявление на его приватизацию. Однако, для этого необходимо соблюсти определенные условия, такие как отсутствие задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг, а также наличие права на приватизацию в соответствии с законодательством.

 
5. 
Возможность докупить дополнительную площадь или получить несколько квартир зависит от политики местных властей и условий программы реновации. В некоторых случаях возможно увеличение площади жилья за счет доплаты, но получение нескольких отдельных квартир маловероятно. Рекомендуется обратиться в местную администрацию для получения точной информации.

 
6. 
Приватизация квартиры дает вам право распоряжаться ею по своему усмотрению, включая продажу, дарение или передачу по наследству. Однако, если дом попадает под программу реновации, приватизация может повлиять на условия переселения. В некоторых случаях приватизированные квартиры могут не участвовать в программе реновации, и вам будет предложена компенсация или новое жилье в другом районе. Если вы планируете остаться в текущем районе и участвовать в программе реновации, возможно, стоит отложить приватизацию до получения нового жилья.

Если у вас квартира по социальному найму и дом попал под реновацию — на самом деле вы почти ничем не обделены по сравнению с собственниками. Это один из самых частых мифов: будто бы «муниципалам» дадут что-то хуже или меньше. На деле всё иначе — закон прямо гарантирует, что жильё, предоставляемое взамен, будет равнозначным, и это понятие закреплено в ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации».

Что значит «равнозначное»? Это не про рыночную стоимость, а про конкретные характеристики: жилая площадь и количество комнат не могут быть меньше, чем было, а общая площадь даже должна быть больше. Плюс новое жильё обязано быть в доме с улучшенной отделкой — то есть вы переезжаете не просто «в новое место», а в действительно новый дом, с чистовой отделкой и готовностью «под ключ». Поэтому рассуждения вроде «хочу дороже, хочу в центре» тут не работают — спорить можно только в плоскости «метры и комнаты». И именно это учитывают и суд, и Департамент городского имущества (ДГИ).

Ещё одна вещь, о которой все спрашивают: а можно ли остаться в своём районе? Да, можно — и даже больше: по закону жильё предоставляют в том же районе Москвы, а если вы живёте, например, в Зеленограде или ТиНАО, то в пределах того же округа. С конца 2024 года добавили гибкость — по вашему письменному согласию могут предложить вариант в другом районе, если там есть подходящая квартира. Но это именно опция, а не обязанность — без вашего согласия вас в другой район не переселят. И городские разъяснения подтверждают: приоритет всегда остаётся за «своим» районом.

Многие удивляются: а чем вообще отличается порядок для нанимателей от собственников? Формально — почти ничем. И те, и другие получают равнозначное жильё по одинаковым критериям. Разница только в правовой форме: собственнику дают новое жильё по договору мены (или, если он хочет, — денежную компенсацию), а нанимателю — новый договор социального найма. Но вот важный нюанс, о котором часто забывают: наниматель может по письменному заявлению сразу получить новую квартиру в собственность. Это прямо предусмотрено законом! Иными словами, вы можете выбрать — остаться нанимателями или стать собственниками «с нуля», даже если старое жильё вы не приватизировали.

И да, ответ на популярный вопрос «дадут ли собственность, если старая была муниципальной» — дадут. Достаточно подать заявление в ДГИ или центр информирования на этапе оформления документов, и новую квартиру передадут именно в собственность, по договору передачи. Приватизация сейчас бессрочная, так что можно и потом, но проще и логичнее сделать это сразу при переселении.

Теперь о том, что многих интересует — можно ли «разъехаться» или докупить метры. В рамках реновации есть два пути. Первый — льготная докупка от Фонда реновации. Это значит, что после того, как вам предложили равнозначную квартиру, вы можете докупить ещё метры (или даже вторую квартиру) у Фонда со скидкой примерно 10%. Лимит — до 100 м² общей площади. Это реальный механизм, которым пользуются семьи, когда хотят, например, вместо одной трёшки взять две однушки, чтобы разъехаться. Главное — чтобы у Фонда в продаже были подходящие квартиры, и да, иногда на популярные лоты проводится аукцион. Купить можно за свои средства, в ипотеку, с маткапиталом или субсидиями.

Второй путь появился недавно — с 26 декабря 2024 года. Если у вас была четырёхкомнатная или больше, и подобрать одну равнозначную квартиру невозможно, по вашему письменному согласию вам могут дать несколько квартир без всякой доплаты. Но для трёшек эта норма не действует, так что для вас реальный путь — всё та же льготная докупка.

Отсюда логичный вопрос: нужно ли вообще приватизировать старую квартиру перед переселением? В большинстве случаев — нет. Смысла в этом почти никогда нет. Ведь даже будучи нанимателями, вы и так можете получить новую квартиру сразу в собственность — зачем тогда тратить время и деньги на приватизацию старой? Более того, с момента приватизации на вас ложатся собственнические обязанности — в том числе взносы на капитальный ремонт, что перед переездом просто невыгодно. Приватизация «старой» квартиры имеет смысл только в редких случаях — если вы хотите получить денежную компенсацию вместо новой квартиры (а она положена только собственникам), либо если внутри семьи уже оформлены доли, и нужно сохранить именно структуру собственности.

Так что оптимальная стратегия для семьи, у которой квартира по соцнайму и нет цели продать, проста: не приватизировать старую, а при переселении подать заявление о предоставлении новой квартиры в собственность. Так вы получите все преимущества (включая возможность докупить жильё со скидкой), без лишней бюрократии и рисков.

Отдельно стоит знать пару «подводных камней». Иногда жильцы трёшек пытаются доказать, что «живут разными семьями» и требуют две квартиры. Судебная практика в Москве показывает: это почти никогда не проходит, если нет отдельных договоров соцнайма на комнаты. Поэтому реальный рабочий путь для разъезда — это только льготная докупка. Ещё один важный момент — сроки подачи заявлений. Если вы хотите денежную компенсацию (актуально только для собственников) — заявление подаётся в течение 20 дней после получения проекта договора. Если вы — наниматель и хотите собственность, то заявление нужно подать до подписания документов.

В итоге получается достаточно простая и логичная система. Город гарантирует вам равнозначное жильё — по площади не меньше, чем было, по общим метрам даже больше, и с хорошей отделкой. Переезд — в том же районе, если вы не согласитесь на другой. Можно сразу стать собственником новой квартиры, даже если старая была муниципальной. Можно докупить метры или вторую квартиру со скидкой. А вот приватизировать старую сейчас смысла нет — только лишние хлопоты.

Если подытожить коротко: наниматели при реновации в Москве защищены почти наравне с собственниками. Закон, практика ДГИ и позиция судов однозначны: равнозначность — это про метры и комнаты, а не про статус. Главное — не упустить сроки и вовремя подать заявление на оформление собственности. Тогда реновация обернётся не стрессом, а вполне реальным улучшением условий жизни.