Здравствуйте, Татьяна.
Ситуация, которую Вы описываете, попадает под регулирование гражданского законодательства о сервитутах и правах на подъезд к своему участку.
Собственник безусловно имеет право распоряжаться своим имуществом, в том числе делить землю на участки и продавать их.
Но! При этом существует обязательное ограничение — он не может лишить других собственников законной возможности пользования своим участком, в частности доступа к публичной дороге.
То есть оставлять участки без подъезда он не имел права.
В ГК РФ закреплены следующие положения.
ст. 274 устанавливает:
«Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.»
То есть, статья 274 ГК РФ прямо говорит, что если участок, предназначенный для доступа к дороге, принадлежит другому лицу, собственник может требовать установления сервитута, но только в объёме, необходимом для доступа.
Вы вправе требовать установления публичного или частного сервитута для подъезда к Вашему участку, если иначе доступ к нему невозможен.
В Вашем случае есть два варианта — через соседние участки или через участок, который ранее был предназначен как подъезд.
Практически через семь участков сервитут устанавливать крайне неудобно и дорого.
Если же устанавливать сервитут на участок, который был ранее предусмотрен как подъезд, он накладывается на весь участок, что технически соответствует закону, но создаёт возможность для злоупотребления со стороны собственника, когда фактически за пользование дорогой требуют плату.
В силу п. 8 ст. 23 ЗК РФ:
Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Я советую Вам попробовать действовать через публичный сервитут, потому что этот вариант позволяет узаконить дорогу как общедоступный подъезд, который будет закреплён постановлением администрации и зарегистрирован в Росреестре.
После этого собственник участка, на котором проходит дорога, не сможет перекрывать проезд или требовать плату, а обязанности по содержанию дороги может взять на себя муниципалитет.
Для этого:
1. Составляется одно коллективное заявление об установлении публичного сервитута.
В тексте указываются все заявители — их ФИО, адреса и кадастровые номера участков.
Можно начать формулировку так: «Мы, нижеподписавшиеся собственники земельных участков, расположенных по адресу ________, обращаемся с просьбой об установлении публичного сервитута для обеспечения проезда к нашим участкам...»
2. Назначается представитель группы.
В заявлении прямо прописывается: «Для взаимодействия с администрацией по данному вопросу уполномочиваем представлять наши интересы ФИО, проживающего по адресу ________, телефон ________, e-mail ________».
Каждый заявитель ставит подпись под заявлением, а к нему можно приложить простые письменные доверенности (в свободной форме, нотариус не нужен) на представителя.
3. Представитель подаёт заявление в администрацию муниципального образования лично, через МФЦ или электронную приёмную. Обязательно получить входящий номер и дату регистрации.
К заявлению необходимо приложить выписку ЕГРН на Ваш участок, схему расположения дороги, фото, подтверждающие факт её использования, и, если есть, старые переписки/объявления продавца с обещанием “дорога будет общей".
4. Дальше представитель ведёт переписку, получает ответы, приглашения на слушания и информирует остальных участников.
При положительном исходе, после рассмотрения обращения администрация проводит публичные слушания и принимает постановление об установлении публичного сервитута, которое затем регистрируется в ЕГРН и обеспечивает законный доступ ко всем участкам.
Пункт 2 статьи 23 ЗК РФ:
Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).
Если администрация откажет в установлении публичного сервитута либо не примет решение в установленный законом срок, Вы вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства РФ (КАС РФ), — об оспаривании отказа или бездействия администрации и об обязании установить публичный сервитут в соответствии со статьёй 23 Земельного кодекса Российской Федерации.
Можно обратиться в администрацию города, они в праве установить публичный сервитут именно на тот участок (те участки) которые были изначально запланированы как подъездная дорога.
В любом случае правда будет на Вашей стороне, вопрос только каким способом идти.
Если вторым, так собственник дороги останется ни с чем, будет формально владеть участком, которым не сможет распоряжаться.