У меня есть в собственности другая квартира - могу ли я выделить долю в ней?

Здравствуйте Елена! 

Продажа квартиры по ДДУ с маткапиталом возможна, но требует соблюдения определенных условий.

Основные варианты решения:

1. До оформления права собственности:

Заключить предварительный договор купли-продажи

Получить согласие органов опеки на будущую сделку

Прописать в договоре условие о выделении долей детям в новом жилье

2. После получения права собственности

 Выделить доли детям и супругу

Получить разрешение органов опеки на продажу

Обеспечить выделение равноценных или больших долей в новом жилье

Необходимые условия для продажи

 Наличие другого жилья для детей

 Выделение долей в новой квартире не меньше, чем в продаваемой

Улучшение жилищных условий (если возможно)

 Согласие органов опеки

Ваш вариант с другой квартирой

Можно выделить доли детям в имеющейся квартире

 Это будет дополнительным аргументом при получении разрешения опеки

Важно, чтобы размер долей соответствовал или превышал доли в продаваемой квартире

Порядок действий

1. Подготовить документы на имеющуюся квартиру

2. Подать заявление в органы опеки с обоснованием необходимости продажи

3. Получить предварительное разрешение на продажу

4. Заключить договор купли-продажи с учетом интересов детей

Важно помнить

Нельзя ухудшать жилищные условия детей

Необходимо документально подтвердить выделение долей

 Сделка должна быть прозрачной и законной

 Все действия согласовываются с органами опеки

См

СК РФ 

Да, продать квартиру по ДДУ, купленную с маткапиталом, можно. Но для этого вы должны досрочно исполнить свое обязательство перед Социальным фондом России (СФР) по выделению долей детям и супругу. Сделать это можно двумя способами, и один из них — как раз ваш вариант с другой квартирой.

Почему все так сложно? Ваше обязательство
Когда вы использовали маткапитал, вы подписали нотариальное обязательство, по которому обязуетесь выделить доли в купленном жилье всем детям и супругу (если вы в браке) после сдачи дома и оформления собственности.

Пока это обязательство не выполнено, Росреестр не зарегистрирует переход права по любой сделке с этой недвижимостью (продажа, дарение, залог), так как это нарушит права детей.

Варианты решения проблемы (от наиболее вероятного к наименее)
Вот законные пути, о которых вам должны были рассказать.

Вариант 1: Выделение долей в другой вашей квартире (ВАШ СЛУЧАЙ)
Это абсолютно законный и самый частый способ решить проблему.

Суть: Вы досрочно исполняете свое обязательство, но не в строящейся квартире (где это пока физически невозможно), а в уже имеющейся у вас в собственности другой квартире.
Что делать:

Обратиться к нотариусу и оформить соглашение о выделении долей. В этом соглашении вы указываете, что выделяете детям (и супругу) доли в праве собственности на конкретную, уже существующую квартиру (ту, что у вас в собственности).
Размер долей должен быть не меньше, чем доля, которую каждый член семьи получил бы в квартире по ДДУ. Расчет обычно делается исходя из суммы маткапитала к общей стоимости жилья. На практике часто делают равные доли на всех (например, по 1/4 вам, мужу и двум детям).
Подать соглашение в Росреестр для регистрации перехода права.
Результат: После регистрации ваше обязательство перед СФР считается ИСПОЛНЕННЫМ. Вы получаете на руки выписку из ЕГРН, где ваши дети и супруг значатся собственниками долей в этой квартире.
Дальнейшие действия: После этого вы снимаете обременение с квартиры по ДДУ и можете свободно заключать договор ее уступки (продажи ДДУ). Росреестр зарегистрирует эту сделку.
Вариант 2: Получение разрешения от Органа опеки и попечительства
Это более сложный и менее надежный путь, но он существует.

Суть: Вы просите Орган опеки разрешить вам продать квартиру по ДДУ без предварительного выделения долей, но с обязательством выделить доли уже в новой приобретаемой недвижимости.
Что делать:

Найти покупателя на свою квартиру по ДДУ и одновременно подобрать новую квартиру для покупки.
Обратиться в Орган опеки с пакетом документов, включающим:

Договор уступки прав требований по ДДУ (предварительный).
Договор купли-продажи на новую квартиру (предварительный).
Новое нотариальное обязательство о выделении долей уже в этой, новой квартире.
Опека проверит, что права детей не ущемляются (новая квартира не хуже старой, доли не меньше).
Результат: Если опека даст разрешение, вы сможете провести сделку по продаже ДДУ, а затем купить новую квартиру и выделить доли там.