Можно ли вернуть участок в прежние границы

Ситуация с уменьшением участка и «съехавшими» границами всегда кажется загадкой: то ли ошибка, то ли чей-то умысел. Но именно от ответа на этот вопрос — что именно произошло в 2018 году — зависит вся стратегия. Если тогда границы просто «уточнили» с нарушениями, а фактически часть участка потерялась без правовых оснований, это типичная кадастровая ошибка. Такие вещи исправляются довольно просто — через межевой план с обоснованием и обращение в Росреестр. Закон № 218-ФЗ (ст. 61) прямо предусматривает такую процедуру. Более того, с 2024 года у Росреестра появились дополнительные полномочия: если он направил решение об устранении ошибки, а правообладатели в течение месяца не представили свои документы, ведомство само может внести исправления (ч. 6–7 ст. 61). Это настоящий «ускоритель» — возможность не тянуть дело годами.

А вот если прежний владелец в 2018-м сознательно «урезал» участок, например, провёл перераспределение со смежниками или согласовал уточнение границ, тогда это уже не ошибка, а осознанное изменение права собственности. И вернуть старые границы можно, но не «автоматом» — только через новую процедуру перераспределения по ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, то есть фактически «прирезать» землю заново, да ещё и за плату (обычно пропорционально кадастровой стоимости). Поэтому первый и самый главный шаг — понять природу «сдвига»: ошибка или воля прежнего собственника. От этого зависит, пойдёте ли вы коротким путём (исправление ошибки) или длинным (новое перераспределение).

Далее важно разобраться, кто именно «по ту сторону забора». Если там сосед-физлицо — вопрос решается просто: согласовать границы, а при отказе — через суд об их установлении. Если же забор залез на землю общего пользования СНТ (ЗОП), ситуация сложнее. Земли общего пользования — это проезды, проходы, инфраструктура, и их отчуждение в пользу частных лиц законом жёстко ограничено (см. ФЗ-217, гл. 6). Перераспределение с ЗОП возможно, но только при решении общего собрания садоводов и при условии, что не нарушаются права других членов товарищества. На практике это реально, но требует аккуратности: нужно доказать, что «прирезка» не лишает никого проезда и не затрагивает интересы других.

Если же речь идёт о муниципальной или государственной земле — тогда действуют нормы ст. 39.28 и 39.20 ЗК РФ. Возможен вариант без торгов, если участок фактически занят зданием, необходимым для эксплуатации. Но здесь органы часто отказывают, ссылаясь на ст. 39.16 ЗК РФ: мол, испрашиваемая часть должна покрывать здание, а не наоборот. Поэтому иногда проще оформить всё как исправление реестровой ошибки, чем идти по пути «прирезки» с оплатой.

Многие надеются вернуть границы без суда — и это реально. Закон № 218-ФЗ в ч. 1.1 ст. 43 позволяет уточнить границы, если сведения ЕГРН неверны. Если старые документы 2007 года содержат описания, которые можно восстановить, — отлично. А если описания недостаточно, допускается определять границы исходя из фактического землепользования, существующего не менее 15 лет. То есть старый забор, стоящий уже пятнадцать лет и более, становится весомым аргументом. Площадь участка при этом может измениться, и это допустимо, если не нарушены условия ст. 26 того же закона. Главное — собрать акт согласования границ со всеми соседями, включая СНТ или администрацию, и подать межевой план «для исправления реестровой ошибки».

Сейчас Росреестр может внести изменения и без суда, особенно если представлены документы. Но на практике надёжнее подать заявление самим через МФЦ, чтобы процесс не завис. В качестве доказательств хорошо работают: межевой план 2007 года, старые фотографии забора, архивные схемы СНТ, старые акты согласования и пояснения кадастрового инженера о характере «ошибки» 2018 года.

Но если всё-таки выяснится, что это была не ошибка, а сознательное изменение границ, тогда остаётся путь перераспределения — по ст. 39.28 ЗК РФ. Готовится схема расположения земельного участка, согласуется проект соглашения, потом заключается само соглашение, и часть присоединяемой земли оплачивается. В случае с землями общего пользования СНТ нужно решение общего собрания, а если земля публичная — решение администрации и учёт градостроительных регламентов.

Интересно, что формально в Земельном кодексе нет федерального «лимита 10 %» по площади прирезки, но органы власти обычно смотрят на умеренные размеры — если прибавка слишком велика или противоречит правилам землепользования и застройки, могут отказать.

Многие собственники, параллельно с этим, задумываются: можно ли признать садовый дом жилым, пока решаются вопросы с границами? Формально — можно. Процедура по Постановлению Правительства № 47 (раздел VI) касается пригодности дома для проживания, а не земельных вопросов. Но при регистрации изменений в ЕГРН Росреестр будет проверять, не выходит ли здание за границы участка. И если выходит — регистрация приостановится. Поэтому разумнее сначала привести границы в порядок, а потом уже заниматься статусом дома. Тем более действует «дачная амнистия» до 1 марта 2031 года — время есть, спешить не нужно.

Возникает ещё один важный вопрос: а нет ли риска обвинения в самозахвате? Формально да, если часть дома стоит на чужой земле, можно получить штраф по ст. 7.1 КоАП РФ — 1–1,5 % от кадастровой стоимости занятой части, но не меньше 5 000 ₽. Однако если вы уже начали процедуру исправления или перераспределения, это покажет вашу добросовестность и, как правило, спасёт от претензий. Гораздо опаснее, если дело дойдёт до суда: в теории постройку могут признать самовольной (ст. 222 ГК РФ), если она «вышла» за чужие границы. Судьи смотрят строго — пока земельные права не урегулированы, зарегистрировать дом невозможно.

Что делать на практике? Сначала собрать все доказательства — старые межевые планы, акты согласования, документы СНТ или администрации, фото забора, выписки ЕГРН по своему и смежным участкам. Затем выяснить статус той самой полосы земли: кто собственник — сосед, СНТ или муниципалитет. От этого зависит, с кем согласовывать документы. Следующий шаг — обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит межевой план для исправления ошибки или схему для перераспределения. После этого подать заявление в Росреестр: о кадастровом учёте изменений или об исправлении ошибки (ст. 61 Закона № 218-ФЗ). Если Росреестр сомневается — получите приостановку и подайте дополнительные доказательства. В случае отказа — путь в суд, где ответчиками будут Росреестр и заинтересованные стороны (соседи, СНТ, администрация). Судебная практика в подобных делах вполне благосклонна: если есть правоустанавливающие документы и подтверждённое фактическое землепользование, суды обычно восстанавливают границы.

Если же всё-таки выяснится, что это не ошибка, а уменьшение было сделано по закону, — тогда действовать по перераспределению: подать заявление и схему в администрацию или в СНТ, оплатить прирезаемую часть, получить новое соглашение. И только потом переходить к признанию дома жилым и регистрации изменений.

Отдельно можно вспомнить и о продавце. Если вы купили участок в 2022 году, а «выход дома за границу» существовал с 2018-го, и продавец об этом знал, но умолчал, — у вас есть право требовать уменьшения цены, компенсации убытков или даже расторжения сделки по ст. 178–179 ГК РФ (заблуждение или обман). Срок исковой давности — три года с момента, когда вы узнали о проблеме. Это не основной, но возможный «план Б».

Итак, вернуть участок к прежним границам в большинстве случаев можно. Если границы «подрезали» ошибочно — идём по линии исправления реестровой ошибки или уточнения по документам 2007 года и критерию «15 лет сложившегося пользования». Если уменьшение было сознательным — только перераспределение. Но в любом случае, если споров с соседями нет и документы в порядке, шанс восстановить справедливость очень высокий. Главное — двигаться поэтапно: сначала границы, потом дом, и всё получится законно и спокойно.