Один из сособственников предложил, ссылаясь на личные связи исключить здание их Реестра, тем самым в разы

Question

Добрый день . Я являюсь сособственником нежилого 2- этажного здания , используемого в качестве торговой площади . Назначение земельного участка находящегося в нашей собственности имеет категорию - земли населенных пунктов , виды разрешенного использования - для магазина промышленных товаров . Здание находится в Реестре объектов облагаемых налогом на недвижимость по кадастровой стоимости . В настоящее время здание заполнено арендаторами на 10 % и аренда не покрывает затрат на налог на недвижимость . Один из сособственников предложил , ссылаясь на личные связи исключить здание их Реестра , тем самым в разы уменьшив налог , но для этого по решению сособственников предлагается сменить сменить " вид разрешенного использования" на спортивные сооружения или гостиница , в этом случае якобы возможно исключение из Реестра и как следствие уменьшение налога на недвижимость . Вопрос следующий : В случае моего согласия на смену " вида разрешенного использования " на указанные возможна ли сдача в аренду площадей под торговлю промышленными , продовольственными товарами или под Финансовые организации ( банки например ) . Иными словами какие риски несет изменение вида разрешенного использования в части сокращения перечня потенциальных арендаторов ?

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Михаил. В связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка Вы, сдавая арендаторам помещения под деятельность несоответствующую виду разрешенного использования земельного рискуете быть привлеченным к административной ответственности по статье 8.8. КоАП РФ. Если здание исключить из ЕГРН, то его вообще нельзя сдавать в аренду, так как его не будет юридически. Уточните пожалуйста что за схему конкретно предлагает Ваш партнер (сособственник)?

Юрий Колковский · Answer

Один из сособственников предложил, ссылаясь на личные связи исключить здание их Реестра, тем самым в разы уменьшив налог, но для этого по решению сособственников предлагается сменить сменить " вид разрешенного использования" на спортивные сооружения или гостиница, в этом случае якобы возможно исключение из Реестра и как следствие уменьшение налога на недвижимость Здравствуйте. Проблема в том, что если будете использовать здание/помещение не в соответствии с ВРИ земельного участка, Вам могут выдать предписание о прекращении нарушения законодательства и выписать штраф по ст. 8.8 КоАП РФ. Так что Вы совершенно правы в том, что возможные арендаторы будут ограничены в своей деятельности только тем ВРИ земельного участка, каковой присутствует для него в кадастре. Исключение здания из ЕГРН возможно только в результате его физического уничтожения. Так что об этом вообще речи быть не может. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Светлана Струкова · Answer

Здравствуйте! ВРИ у земельного участка и/или здания определяет, какая деятельность законно допускается на объекте. Если вы меняете ВРИ с «магазин промышленных товаров» на «спортивное сооружение» или «гостиницу», юридически вы ограничиваете возможности использования объекта. Это значит, что арендаторы, которые хотят использовать площади под торговлю, не смогут работать на объекте, если ВРИ будет не «торговля».

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков согласно ч.4 ст.37 ГрК РФ выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Изменение ВРИ осуществляется согласно ст.39 ГрК РФ . Вы рискуете как собственник быть привлеченным к административной ответственности по ст.8.8 КоАП РФ за нецелевое использование. Если ВРИ будет изменен на «Спорт» ( код .5. 1.) или «Гостиничное обслуживание » (код 4.7.), то и должно здание использовано под эти виды. Под торговлю промышленными, продовольственными товарами или для размещения банка такой участок уже не подойдет. Имеющийся сейчас вид разрешенного использования — для магазина промышленных товаров позволяет осуществлять торговлю промышленными товарами.

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Виды недвижимого имущества, для которого налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как его кадастровая стоимость и критерии, позволяющие отнести объекты к таким видам, установлены в статье 378.2 НК РФ. Такие объекты включаются в перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость Как объекты включаются в перечень? Если один из видов разрешенного использования участка предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, то его вносят в перечень. То есть не разбираясь, используется ли реально объект не смотря на ВРИ (если например их несколько) в сфере торговой деятельности, есть соответствующий вид — включаем в перечень. 12 ноября 2020 года было принято Постановление Конституционного Суда РФ № 46-П, в котором указано следующее Взаимосвязанные положения Градостроительного кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации допускают установление нескольких (основных и вспомогательных) видов разрешенного использования для одного земельного участка, а также размещение на нем как одного, так и нескольких объектов недвижимости единого или разного назначения. связывая налоговую базу исключительно с одним из видов разрешенного использования земельных участков, оспариваемое законоположение (ст 378.2 НК РФ) относится не к земельному налогу, а к налогообложению размещенных на участке объектов недвижимости, из которых одни по назначению и фактическому использованию могут соответствовать признакам торгового центра, а другие, расположенные на том же участке, получат тот же самый статус торгового центра с тем же исчислением налоговой базы при ином их назначении или фактическом использовании. В таких случаях распределение налоговой нагрузки, обусловленное оспариваемыми правилами определения налоговой базы, теряет единообразные экономические основания и может стать несправедливым ввиду различий в налоговом бремени, поскольку (и если) такие различия не вызваны иными существенными обстоятельствами, которые оправдывали бы их в конституционно-правовом отношении. и постановил ст 378.2 НК ФР не предполагает возможности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости здания (строения, сооружения) исключительно в связи с тем, что один из видов разрешенного использования арендуемого налогоплательщиком земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему недвижимое имущество, предусматривает размещение торговых объектов , объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, независимо от предназначения и фактического использования здания (строения, сооружения) В связи с этим, возможно целесообразнее сделать следующее В случае моего согласия на смену " вида разрешенного использования " на указанные возможна ли сдача в аренду площадей под торговлю промышленными, продовольственными товарами или под Финансовые организации ( банки например ). Иными словами какие риски несет изменение вида разрешенного использования в части сокращения перечня потенциальных арендаторов ? вам надо не менять вид использования, а добавить дополнительно «спортивные сооружения или гостиница », в таком случае у вас останется несколько ВРИ, можно даже добавить еще какие-то из ПЗЗ (ст 30 ГРК РФ), которые могут пригодиться. В таком случае, вы сможете оспорить включение вашего здания в Перечень, потребуете проверку и составление акта, в котором должно быть зафиксировано что используется площадь не более 10%. В случае же изменения ВРИ участка и здания полностью на вид не связанный с торговлей, придется нарушать ст 8.8 Коап РФ и получать штрафы плюс отказаться от сдачи в аренду совсем.