Могут ли быть проблемы с приобретением такого участка?

Здравствуйте.

В одном из понравившихся объявлений на сайте Росреестра статус земельного участка стоит «Ранее учтенный». Дата присвоения 05.07.2006. В графе собственник прочерк.

Можете уточнить — о каком сайте Росреестра с объявлениями идёт речь? 

Здравствуйте! А Вы актуальную выписку заказывали? Кто собственник? Ранее учтёнными земельными участками считаются участки, в отношении которых был осуществлён государственный учет до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

<Письмо> Минэкономразвития РФ от 22.12.2009 N 22409-ИМ/Д23 «Особенности подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, осуществления такого учета и предоставления сведений...

4. Согласно части 1 статьи 45 Закона о кадастре земельные участки, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре, либо государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (например, лесные участки), считаются ранее учтенными земельными участками.

Так в силу указанного письма 

Сведения о ранее учтенном земельном участке могут быть включены в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в соответствии с частью 7 статьи 45 Закона о кадастре при обращении заинтересованного лица в орган кадастрового учета на основании документа, устанавливающего или подтверждающего право на указанный земельный участок и представленного таким лицом.

Если данное лицо за регистрацией не обращалось, то и его права не учтены. С этим моментом нужно разбираться.

В одном из понравившихся объявлений на сайте Росреестра статус земельного участка стоит «Ранее учтенный». Дата присвоения 05.07.2006.

 Здравствуйте.

У Росреестра нет сайта объявлений. На сайте Росреестра имеются сведения из Единого государственного реестра недвижимости, а также публичная кадастровая карта, в которой в сведениях об участке, действительно, может фигурировать отметка «ранее учтенный».

«Ранее учтенный земельный участок» — это участок, права на который возникли и не прекращены до 1 марта 2008 года.

Среди таких участков, например, приобретенные у других лиц, взятые в долгосрочную аренду (в том числе с возможностью выкупа), переданные в пожизненное владение либо пользование с правом наследования и другие (чч. 4, 9 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Статус «ранее учтенный» означает, что Росреестр имеет частично информацию об этом участке, но не знает, кто именно им владеет и где проходят точные границы участка, потому что межевание по новым правилам не проводилось.

При отсутствии в ЕГРН сведений о ранее учтенных земельных участках такие сведения согласно ч. 5 ст. 69 вышеуказанного Закона могут быть внесены в ЕГРН на основании имеющейся в распоряжении органа регистрации прав документации о ранее учтенном земельном участке или представленных заявителем (при подаче заявления о внесении сведений о ранее учтенном земельном участке в ЕГРН) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на земельный участок, а также на основании представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления по запросу органа регистрации прав документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет земельного участка или государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него.

Таким образом, собственник должжен внести сведения о себе в ЕГРН и тогда данный участок может быть отчужден в установленном порядке. Пока же это сделать будет невозможно.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией. 

Андрей, добрый день! Ситуация, когда земельный участок имеет статус «Ранее учтенный» и при этом в ЕГРН (Росреестре) стоит прочерк в графе «Собственник», довольно распространена, но требует тщательной проверки.

Вот подробный анализ возможных проблем и рекомендации по сделке.

1. Могут ли быть проблемы с приобретением такого участка?
 

Да, проблемы могут возникнуть, но они устранимы. Статус «Ранее учтенный» и прочерк в графе собственника означают следующее:

Участок поставлен на кадастровый учет до 2008 года, но, скорее всего, не проходил межевание (уточнение границ).
Самый большой риск — споры с соседями о границах участка после покупки. Фактическая площадь может отличаться от указанной в документах.
«Прочерк» в ЕГРН (права)
Право собственности на этот участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Вероятно, у продавца есть старый правоустанавливающий документ (например, свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, или постановление администрации).
Сделка купли-продажи невозможна, пока право не будет зарегистрировано в ЕГРН. Регистратор не примет документы на переход права от продавца, чье право не числится в реестре.
Наличие Дома
Дом, скорее всего, зарегистрирован, но если дом стоит на неоформленном участке, это усложняет сделку.
Необходимо проверить, зарегистрировано ли право собственности на сам дом.
Главный вывод: Пока продавец не зарегистрирует свое право собственности на участок в ЕГРН (то есть не уберет прочерк) и не предоставит актуальные документы, удостоверяющие право, вы не сможете завершить сделку и зарегистрировать переход права на себя.

2. Необходимо ли менять статус на «Учтенный» перед продажей?
 

1. Обязательная регистрация права собственности (Убрать «прочерк»):

Обязательно. Продавец должен сначала зарегистрировать свое право собственности на земельный участок в ЕГРН. Эта процедура называется «регистрация ранее возникшего права». Только после этого он сможет продать участок.
Итог: После регистрации права собственности в ЕГРН в выписке появится ФИО собственника, но статус участка останется «Ранее учтенный».
2. Уточнение границ (Межевание):

Настоятельно рекомендуется, но не является обязательным для совершения сделки (если право собственности уже зарегистрировано в ЕГРН).
Рекомендация: Настаивайте на том, чтобы продавец провел межевание (уточнил границы) и внес эти сведения в ЕГРН. После этого статус изменится на «Учтенный». Это самый безопасный вариант для вас, так как устраняет риск земельных споров с соседями в будущем.
Если продавец отказывается, вы можете взять этот риск на себя и провести межевание после покупки. Однако это может быть дороже и сложнее, если возникнут разногласия с соседями.
Резюме по действиям:

Продавец должен сначала зарегистрировать право в ЕГРН. Проведение межевания настоятельно желательно до сделки, но не является формальным препятствием для перехода права.

3. Какие дополнительно документы необходимо затребовать?
 

Для обеспечения безопасности сделки (после того, как продавец зарегистрирует свое право в ЕГРН) вам нужно запросить следующее:

Правоустанавливающий документ на УЧАСТОК (Основание права)
Документ, на основании которого продавец получил землю: Постановление администрации, договор купли-продажи, Свидетельство о праве на наследство и т.д. Этот документ подтвердит право, которое продавец пойдет регистрировать в ЕГРН.
Выписка из ЕГРН о земельном участке (Свежая)
Должна содержать кадастровый номер, статус «Ранее учтенный» или «Учтенный», и ФИО Продавца (после регистрации права). Также проверить отсутствие обременений (арест, залог).
Правоустанавливающий документ на ДОМ
Проверить документы (например, декларацию, разрешение на строительство, технический паспорт) и убедиться, что дом тоже зарегистрирован в ЕГРН и принадлежит Продавцу.
Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на ДОМ
Проверить, что право собственности на дом зарегистрировано.
Кадастровый план территории (КВ.1-КВ.6)
Если межевание не проводилось, это поможет понять, есть ли наложение границ с соседними участками по данным Росреестра.
Нотариальное согласие супруга(и) Продавца
Если участок и/или дом были приобретены в браке (даже если право зарегистрировано только на одного).
Главный совет: Обязательно получите и внимательно изучите первичный правоустанавливающий документ Продавца на участок (например, Постановление от 2006 года). Если документ легитимен, то после регистрации права Продавцом сделка станет возможной.

Андрей, направляю ссылки на закон:

«Земельный кодекс Российской Федерации» (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ (последняя редакция)

Ссылка на актуальный текст в системе КонсультантПлюс:

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/
Ссылка на текст в системе ГАРАНТ:

base.garant.ru/12124624/
Структура ЗК РФ и общие сведения (для понимания системы земельного права):

Земельный кодекс Российской Федерации — Википедия
 

Ссылки на статьи, связанные с вашим вопросом
 

Непосредственно в ЗК РФ нет статьи, которая бы описывала процедуру работы со статусом «Ранее учтенный», так как это регулируется Законом о государственной регистрации недвижимости (ФЗ № 218). Однако ЗК РФ устанавливает права и обязанности:

Статья 39.28. Случаи и основания перераспределения земель… (актуальна при уточнении границ):

Статья 39.28 ЗК РФ — Документы системы ГАРАНТ
Статья 51. Реквизиция земельного участка (пример ограничения прав, хотя и не относится к «Ранее учтенным»):

Статья 51 ЗК РФ — КонсультантПлюс
Для более детального изучения вопросов «Ранее учтенного» участка и его регистрации, вам также будет полезно обратиться к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно к статье 69, которая определяет ранее учтенные объекты.

С уважением, Алексей Скиданов

Здравствуйте, Андрей.

О значении статуса «ранее учтенный» Вы можете ознакомиться с информацией в Обзоре вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер" (утв. Минэкономразвития России).

Вероятно, учитывая, что

статус земельного участка стоит «Ранее учтенный». Дата присвоения 05.07.2006. В графе собственник прочерк.

 правообладатель имеется, а его права возникли до 1998 года. Но исходя из изложенной Вами информации наверняка об этом утверждать невозможно.

Необходимо ли собственнику перед продажей самостоятельно изменить статус на «Учтенный» или это смогу сделать я после его приобретения?

 Собственнику в любом случае придется регистрировать права, прежде чем подавать заявление о регистрации прав покупателя на основании договора купли-продажи (см. п.3 ст.69 ФЗ О государственной регистрации недвижимости).

Какие дополнительно документы необходимо будет затребовать у продавца для обеспечения безопасности сделки?

 Для того, чтобы планировать сделку и обеспечивать ее безопасность, следует понимать, что у него есть на участок на данный момент и всю работу по подготовке проводить с 0. Без понимания текущего состояния планировать невозможно, соответственно и перечень документов нереален. Главным образом, продавец должен зарегистрировать права в ЕГРН.

С уважением