Добрый день. Купила дом с земельным участком, на этом же участке находится нежилое помещение, которое прежние владельцы сдавали в аренду под магазин. Ко мне уже обратился человек, желающий тоже взять в аренду это помещение под магазин сантехники. Как правильно все оформить?
Добрый день, Светлана!
При сдаче помещения в аренду нужно учитывать вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка и статус самого строения.
Земельный участок
В выписке из ЕГРН указывается ВРИ — например:«Для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС);
«Для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ);
«Для размещения объектов торговли» и др.
Если у вас ИЖС или ЛПХ, то формально на участке могут стоять жилой дом и хозяйственные постройки. Использование постройки как магазина — это уже коммерция, которая может не соответствовать назначению земли. В таком случае возможны претензии от администрации (штрафы, предписание о приведении использования в соответствие).
Нежилое помещение
Если оно зарегистрировано как нежилое здание (торговый объект), то проблем меньше — аренда под магазин законна.
Если в ЕГРН оно проходит как «хозпостройка» или «сарай» — использовать его под магазин нельзя без перевода в нежилое с соответствующим назначением.
Что будет, если сдавать «как есть»
На практике многие сдают, и арендаторы работают — но это риск: при проверке могут наложить штрафы за нецелевое использование земли или постройки
Для легальности лучше: уточнить ВРИ участка;
проверить назначение помещения в ЕГРН;
при необходимости — инициировать процедуру перевода в нежилое/торговое.
Если всё в порядке, заключаете договор аренды нежилого помещения.
В нём обязательно:
адрес и описание помещения (площадь, этаж, кадастровый номер — если есть);
срок аренды;
размер арендной платы и порядок оплаты;
права и обязанности сторон (например, кто платит за коммуналку, ремонт, налог на имущество);
ответственность за порчу помещения, штрафы за просрочку;
порядок расторжения договора.
Регистрация договора
Если договор аренды заключён на срок от 1 года и более → обязательно регистрируется в Росреестре.
Если срок до 11 месяцев → регистрация не нужна, но можно прописать пролонгацию.
Налоги
Если вы как физлицо сдаёте в аренду → нужно платить налог 13% (или 4–6% при регистрации самозанятости).
Если у вас есть ИП → можно сдавать через ИП, платя налог по выбранной системе.
Удачи Вам!