Ограничивает ли пункт ДДУ право отказать в приемке квартиры при существенных недостатках?

Question

Добрый день. Приобретаю квартиру в новосторойке. В ДДУ есть странный пункт относительно приемки квартиры (квартира сдается с отделкой). Вот этот пункт: ====цитата из ДДУ Участник вправе отказаться от принятия Объекта и подписания Передаточного Акта только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту, связанные с существенными недостатками. Под существенными недостатками Стороны понимают отступления от условий Договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, от иных обязательных требований, которые делают Объект непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования по назначению. При этом, Стороны учитывают тот факт, что получение Застройщиком Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома подтверждает завершение строительства в полном объеме как Жилого дома, так и Объекта и их соответствие условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов и проектной документации, и иным обязательным требованиям, а также подтверждает отсутствие при создании Объекта каких-либо существенных недостатков. ===окончание цитаты из ДДУ И получается по логике, что второй абзац исключает первый. То есть получение РВЭ, якобы означает отсутствие существенные недостатков в Объекте (квартире), а следовательно и обоснованных претензий при приемке квартир быть не может. Застройщик второй абзац убирать не хочет. Менеджер мотивирует это тем, что договор стандартный, ни для кого не меняют. У меня вопрос. Может ли подписание такого ДДУ каким-то образом ограничить меня в правах при приемке квартиры? То есть если будут существенные недостатки при приемке квартиры в будущем, то смогу ли я отказаться от подписания акта до их устранения? Менеджер на словах говорит, что конечно смогу. Но вот в договоре написано так, что возникают большие сомнения.

Дмитрий Ненашев · Answer

Здравствуйте, Кирилл, Может ли подписание такого ДДУ каким-то образом ограничить меня в правах при приемке квартиры? Нет. Поскольку согласно п. 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ...»: 4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/aeb9f2327f835ecc02fb71b9a0312ead0b844204/#dst100045 Поэтому, если при приемке квартиры Вами будут выявлены недостатки — то, несмотря на РВЭ и указанного договорное условие, Вы вправе потребовать их устранения, что предусмотрено п. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ: 5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/49cb99b1bfe1a09caaf585874de97bdb34fc6d48/ Кроме того следует учесть, что Ваши правоотношения с застройщиком регулируются также Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». Этот Закон определяет существенные недостатки как: существенный недостаток товара (работы, услуги) — неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки; https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_305/ При этом, Вы вправе предъявить требование об устранении существенных недостатков не только при принятии квартиры, но и после — в течение 10 лет. Это предусмотрено в п. 6 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» 6. В случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено, если такие недостатки обнаружены по истечении двух лет (пяти лет в отношении недвижимого имущества) со дня принятия результата работы (услуги), но в пределах установленного на результат работы (услуги) срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_305/41fd88c62c89ddba445ff85149b17a63b9679810/ Таким образом, РВЭ и указанное Вами договорное условие не ограничивает Ваши права по предъявлению претензии застройщику при выявлении существенных недостатков квартиры — как до ее принятия от застройщика, так и после (в период 10 лет после ее принятия). Желаю удачи,

Ольга Николаева · Answer

Здравствуйте, Сможете. Такой пункт договора не может ограничить Ваше право на предъявление требований по недостаткам передаваемого объекта в силу ст 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ 5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона А также в силу ст 18 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_305/76ae101b731ecc22467fd9f1f14cb9e2b8799026/ То есть, если при приемке объекта Вы найдете недостатки, то вправе не принимать объект, а предъявить Застройщику требования на устранение этих недостатков. При этом, следует разграничивать понятия недостатков и существенных недостатков. Не каждый недостаток является существенным. Право участника ДДУ расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке без обращения есть только в случае 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства Понятие недостатка и существенного недостатка раскрыто в ЗоПП в определениях www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_305/

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте. Второй абзац не лишит Вас права предъявлять требования, связанные с существенными недостатками. Договором такое право устранить нельзя, т.к. право дольщика установлено законом и является императивным. Приведу пример судебной практики, где такое же условие не помешало дольщику взыскать стоимость устранения недостатков. Была проведена экспертиза, которая определила, что есть отступления от обязательных строительных норм и правил, несмотря на получения разрешения на ввод в эксплуатацию: Решение Щербинского районного суда по дело № 2-4019/22 от 27.09.2022 года: Под существенными недостатками Стороны понимают отступления от условий договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, от иных обязательных требований. При этом, Стороны учитывают тот факт, что получение Застройщиком Разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома подтверждает завершение строительства в полном объеме как Жилого дома, так и объекта и их соответствие условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов и проектной документации, и иным обязательным требованиям, а также подтверждает отсутствие при создании Объекта каких-либо существенных недостатков. ...... Согласно выводам экспертного заключения , проведенного специалистом адрес № ССТЭ-2-4019\2022 от 05.05.2022 по результатам обследования качества выполнения строительных работ в квартире № 3 было установлено, что качество выполненных строительно-монтажных и отделочных работ не соответствует обязательным требованиям в области строительства (ГОСТ, СНиП, СП и т.п.). ............. Взыскать… в счет восстановительного ремонта жилого помещения сумму в размере ********* неустойку в размере сумма за нарушение сроков передачи жилого помещения, штраф в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, понесенные расходы по оплате госпошлины в сумме сумма Поэтому такой пункт сам по себе не освобождает Застройщика от последствий.

Бесплатная консультация юриста

Ограничивает ли пункт ДДУ право отказать в приемке квартиры при существенных недостатках?

У вас похожая ситуация?